新加坡房屋贷款详解（干货）——（第七篇）买家的杠杆，银行的宠儿，抵不过TDSR大杀器

房地产开发贷款和抵押贷款是银行重要的利润来源，也是银行目前最优质的资产和最安全的资产。

尽管在08年美国的次贷危机中，因为房地产泡沫带来的风险和损失让全世界许多著名的金融机构（银行、保险公司、基金公司）损失惨重，但目前房地产贷款还是银行最重要的贷款，尤其是零售条线的住房贷款，因为不良率低，收益稳定，是全世界各家银行的宠儿。

在新加坡从事房地产贷款的银行非常多，从事零售住房贷款主要是三大本资和10家持特准全面银行执照的银行，还有私人金融公司——丰隆HONG LEONGFINANCE。

新加坡的三大本资银行有270个银行网点，QFB（特准全面银行执照）银行有113个银行网点，合计共有383个银行网点，银行网点密度估计也是世界第一。

下图：各银行网点数量

这些银行大都从事零售业务，而零售业务的重中之重就是以房产抵押为核心的住房贷款。各家银行的管理层高度重视零售贷款的发展，认为通过零售贷款不仅可以给银行带来可观的利息收入、有效地带动其他零售产品销售，同时发展新客户群，尤其增加年轻客户数量，有效改善客户结构，为零售业务持续发展奠定基础。

2017年新加坡金融管理局公布6月份的数据，总银行贷款6355亿元，零售贷款2544亿元，环比上扬0.9%，连续15个月上涨。其中占比最大的房屋贷款比去年增长4.1%。相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％，这是因为2007年起联储局频频减息，本地利率顺势下跌，加上全球金融危机后本地房地产市场强力反弹，这带动了房贷增长加速。

从2011年到现在，新加坡房贷总量基本保持小幅稳步增长，贷款成数控制55%以下，能有效地抵御房地产价格下跌对银行资产的冲击，是一个非常合理和安全的比例。

三大本资银行的住房贷款基本占全部市场份额90%以上，而且还在持续增加。14-16年新加坡个人房贷市场NPL均为0.4%，UOB房贷不良率高，是因为大华银行通过集团向东南亚周边和澳洲等地的提供住房贷款，这些地方的住房贷款收益率高，但不良率也比较高。但总的来说，房屋贷款是银行非常优质的资产，也是极其重要资产。

下面，将重点讲解新加坡房屋贷款的特点和办理注意事项。

一、贷款利率定价

新加坡银行房贷配套可分成二大类，固定利率和浮动利率。浮动利率可以和基准利率挂钩的配套或和银行内部利率挂钩的配套。

（一）挂钩基准利率配套

与基准利率挂钩的配套，主要跟新元银行同业拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）挂钩，好处是透明度较高，但变数也较大。

SIBOR是银行之间借贷新元的利率，SOR则由美元兑新元汇率决定。SIBOR和SOR都会受美国联邦储备局利率政策影响，分别主要在于波动幅度。银行会在这些基准利率之上，加上一个通常是固定不变的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借贷者支付的利息就是两者的总和。

当利率整体走低时，SOR的跌势可比SIBOR快；反之，当利率整体走高时，SOR的增势也可快于SIBOR，和SOR挂钩的房贷配套的借贷成本上调得更快。另一方面，SIBOR和SOR可分一个月、三个月、六个月以及12个月期限。有些银行也提供不同期限的SIBOR、SOR来让客户选择。

一般来说基准利率的期限越长，房贷的利率通常越高，这是因为银行按较长期基准利率借出款项的风险较高，让贷款者每月的偿还额相对更稳定。

（二）挂钩银行内部利率配套

与银行内部利率挂钩的配套，可分为现行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）这两种。现行利率最大的缺点是不透明，银行可自行调整。

虽然银行也能调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用。银行会在这定存利率之上加上利差，借贷者支付的利息就是两者的总和，譬如：FHR + 1.25％。

（三）固定利率配套利弊

最稳定的房贷配套则是固定利率配套，但缺点是首几年的利率一般比浮动利率配套要高一点。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期过了，配套便与基准利率或银行内部利率挂钩。这个固定时间也有长短，一般来说固定期越长，利率就越高。

（四）选择固定利率还是浮动利率？

固定利率和浮动利率的选择，是个赌运气的过程，而且银行在制定利率配套时也是有判断的，不会轻易让客户光捡便宜。

固定利率配套开始时会比同时期的浮动利率配套的利率高，但确定，因此这几年来很受客户喜爱，其实就目前的低利率状态下，浮动利率与固定利率差别不大。

当然锁定期过了，若借款人觉得利率不好，可以要求银行变更新的配套，也可以换一家配套更优惠的银行再融资。换银行就要慎重考虑，因为牵涉律师费用和评估费用，而且也消耗时间和精力，同时如果出现高利率或更加严格的监管时期，比如TDSR条例，再融资就不容易了。

二、大杀器——TDSR

前面有说到，新加坡政府从09年开始一直出台措施，增加买卖双方的印花税、限制贷款期限、限制贷款成数，都没有能完全阻止房地产的上涨，但是2013年6月总偿债率框架TDSR一出台，立马房屋滞销，房价最终掉头向下。这个TDSR为何力量如此巨大。

（一）总偿债率框架TDSR出台背景

新加坡政府对国民负债问题尤其重视，对于国民提高负债去投资房地产表示极大的担心，因此2013年3月27日发表社论《慎防利率提高的风险》，文中说尽管三年来新加坡政府七次发布房地产降温措施，但是市场依然很热。

房地产市场上也有不少边缘买家，在银行的安排下，通过提高贷款额及拉长房贷摊还期实现置业梦。最近三年，新房贷的平均贷款期由25年拉长至29年，而超过45%新房贷的期限超过30年。如果贷款利率上调，这些边缘买家的负担能力将受到考验。

新加坡的家庭债务占国内生产总值在2008年第一季是61%，而到了2012年第四季，这比率上升至74%，主要是由于房贷大幅度增加，在银行的消费贷款中，有74%是房贷。新加坡金管局对金融稳定一向非常执着，因此市场预期它将在房贷控制方面，继续有新的动作。在房地产市场的边缘买家，应该也与银行一样，在进场前，对自己的负担能力进行严格的压力测试，确保在利率上调后，还能高枕无忧。

由于之前措施一直未能抑制房价，到了2013年6月，金管局出台了总偿债率框架TDSR(Total Debt Servicing Ratio)。这个方案不仅限制了购房者的负债比60%，还对利率、期限、变动收入折扣率、抵押人、联名借款人收入计算都进行详细地规定。此条例一出，购买力大大受到限制，对市场起到了釜底抽薪的效果。

（二）、TDSR条例下的计算方法

1、个人住房抵押贷款成数：

新购住房贷款的贷款额度占押品价值成数以及其他住房抵押贷款条件必须按金管局发布的MAS 632 通知的相关规定执行。新购住房贷款的贷款额度占押品价值成数以及其他住房抵押贷款条件必须按金管局发布的MAS 632 通知的相关规定执行。

上述所指的押品市价，是以经调整的房产买价或现时市场估价低者为准。借款人须以书面申报是否取得折扣、回扣、优惠、利息支付其他信贷便利或贷款金额。

2、个人住房抵押贷款TDSR计算规则：

根据新加坡金融管理局MAS645条例房产抵押贷款TDSR计算规则，房产抵押贷款收入负债比计算规程如下：

（1）收入认定比例

（2）金融资产转化为收入的计算规则

按MAS 645规定，借款人的资产可转化作为月收入考量。银行接受的资产种类和价值为：

按认定价值百分比计算的总资产价值，除48个月（4 年）后，加入借款人的认定后月薪做为总月收入计算还款负债比。

例如：

A申请住房贷：有定期存款新元10万元，质押4年；其他货币存款等值8万新元，不打算质押。 在这种情况下，计算方法如下：

新元定期存款 = $ 100,000， 认定比例100％，所以：

可考量的价值：$ 100,000 × 100％= $100,000

其他货币的存款 = $ 80,000，认定比例30％，所以：

可考量的价值：$ 80,000 × 30％= $24,000

符合条件的金融资产的价值 =（$100,000 + $ 24,000）= $124,000

资产转化为月收入 = $124,000 / 48 个月 = $2,583.33

（3）联名借款人的还款期限计算

联名申请贷款，期限需根据借款人的收入加权平均年龄，计算该笔贷款的期限。例如：

• 借款人A，25岁，每月总收入2500元;

• 借款人B，55岁，每月总收入5,000元

•联名借款人的收入加权平均年龄：

[25×2500 /（2,500 +5,000）] + [55×5000 /（2,500 +5,000）] = 8.3 + 36.7 = 45岁。

（4）债务总额计算

1）无抵押循环信贷额度

银行需在个人征信系统（Credit Bureau; CBS）查询客户的债务还款状态。在下列情况下，申请人必须提供一份最新的相关信用卡对账单：

a) 最近6个月的CBS记录显示有未全额还款;

b) CBS纪录显示

· 超过90天预期纪录（“D”类）

· 客户被逼关闭账户或放弃押品（“H”类）;

c) CBS上最近的一个月信息不明确（“M”类）。

申请人可以提供信用卡已经全额付款的证明，该笔信用卡的额度不会被包括在债务总额计算。证明包括银行结单，自动柜员机收据，AXS / SAM机器的收据，出自网上银行或银行柜台的对账单等。

若客户无法提供对账单或申报，计算债务总额时将采用最低还款额:

[（借款人月收入的4倍为上限） + （利息）] x 3％最低还款计算

例：年利率24％ ，

信贷限额 = 10,000.00元，

当月利息计算 = 200.00元，

3％最低还款额 =（10000+200）x 3%=306元

2）无抵押个人贷款

对于无抵押个人贷款（如助学贷款，装修贷款等 ），必须提供最新的贷款对账单。 TDSR的计算采用实际的月供款数。

3） 有抵押信贷融资

对于有抵押信贷融资（如房产抵押贷款，汽车贷款等），必须提供最新的贷款对账单。如为联名贷款，则根据其与共同借款人收入水平按比例分摊月还款额。TDSR的计算采用实际的月供款数。

4） 担保

对于贷款申请人对他人债务承担担保责任，则按担保贷款月还款额的20%计算其债务负担。

（5）TDSR计算月供款时采用利率

按照M645条例，在计算该贷款的每月还款额是，所采用的利率不得低于3.5％（住房贷款）、或4.5％（非住房贷款）、或实际利率,以较高者为准。此利率只适用于计算该贷款的供款比例TDSR，不直接影响贷款实际利率。

（6） 其他债务情况

对所有其他债务，借款人在申请房地产贷款时，必须标明适用的贷款利率。

（7）借款人及抵押人的规定

借款人(Borrower)必须是抵押人(Mortgagor)。

【结语】

繁琐和详细的计算条例，让客户几乎没有空子可赚，于是市场购买力被大大限制，房屋销售量大大受到限制，于是连续上涨了4年半的新加坡房价终于低头了。

当然政府看到TDSR的威力，也是比较小心地使用。

在2014年2月，为了减轻借款人负担，金融管理局放宽限制，对于在总偿债率（60%）和房贷偿债率（30%）实施前购买并且自住的房产，再融资时不受总偿债率和房贷偿债率的限制。

到了2016年9月又规定自住的房地产屋主申请再融资时，不受总偿债率TDSR60%的限制；投资性的房地产屋主再融资时，在债务降额计划下(即一次性偿还所剩房贷3%），不受总偿债率60%的限制。以保证现有房贷客户能通过再融资降低利率，减轻负担。

政府的调控能力和调控精细程度由此可见一斑。