第三篇：新加坡政府组屋的类型、价格、分配及管理制度

一、组屋的类型、产权及价格确定

（一）组屋的类型：

（1）政府组屋 (HDB Flats：1-5 房、Executive Apt)

包括可供购买的房屋类型包括二房式，三房式，四房式，五房式和公寓式；此外政府还为低收入家庭建有一房（33 平方米）用于租借。组屋以四房为最多，占全部住房的37.6％。HDB公寓仅限新加坡公民和永久居民购买。

（2）组屋预购计划 (Built-To-Order 简称 BTO)

组屋还是期房的状态时销售，由有资格的购房人申请抽签认购。

（3）设计、兴建和销售计划 (Design, Build and Sell Scheme 简称 DBSS)

私人发展商设计、建造、销售的组屋。

（4）共管公寓 (Executive Condominium简称 EC)

EC (Executive Condominium)，即执行共管公寓，是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在帮助处于夹心层（家庭月收入低于14000新币）的新加坡家庭以远低于市场价(市场价的70-80%)的价格拥有公寓。执行共管公寓的价格介于组屋和公寓之间，但基础设施和环境却可以和公寓媲美，满足购买条件的家庭还可以申请最多3万新币的政府津贴。新的EC限新加坡公民和永久居民家庭月收入8千至1.4万，5年后房屋可以转让给新加坡永久居民（PR），10年后可以卖给外国人。

来自中国的青建集团在18年前进军新加坡承包建筑工程市场，在2008年成立青建地产（南洋）集团，正式跨界成为新加坡第一家中资房地产发展商。如今，它已成为新加坡主要发展商之一，也是新加坡独创的房屋类型——执行共管公寓的最大发展商。上图和下图皆为青建在新加坡推出的EC样板房的照片。

（二）组屋的产权

新加坡居民取得组屋的产权从一开始就是受到限制的，组屋的转卖条件，要求屋主拥有及实际居住组屋至少达5 年，即可进入市场交易。如果不满5 年时卖掉组屋，政府规定屋主必须获得政府建屋发展局同意，通常是因为一些特别的原因，才能出售。

（三）组屋的价格

新加坡组屋的价格由国家环境发展部综合多方面因素决定。由于组屋价格不包括征地成本，且低于建筑成本，因此，其价格比同类商品房至少低 50％—70％。就整个新加坡而言，组屋总售价相当于购房者家庭年收入的5 倍左右。组屋价格约2500 新元/平方米，一般每套30—40 万新元。不过今年来，一些地段好，环境佳的组屋单套过百万新币，也让新加坡百姓大为惊叹。

（四）组屋贷款

符合条件的购房者可以向建屋发展局（也可以到商业银行）申请优惠按揭贷款，所以新加坡公众购房压力不大。

二、组屋购买政策和程序

（一）分配政策特点： 一是尽可能降低申请门槛，增加申请渠道，让更多的民众分享社会发展成果。二是政府鼓励有能力、有需求的家庭买房，只对那些最低收入的家庭提供租赁房。三是在强化法制管理的同时，坚持以人为本。四是公开透明的分配程序。组屋的位置、环境规划、各类房屋的数量、价格全部属公开信息，民众可通过媒体、网络、HDB 等多种途径了解组屋信息，具体选房则通过电脑抽签决定。五是政府服务工作细致入微，政府的相关部门，比如税务、规划、重建局、公积金局等分工明确，配合默契。

（二）分配程序：售房分配原则是无房者优先，根据申请者需要，确保售房公平分配。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来，改为定购制度，按照需求情况来规划建设住宅区。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。

（三）公共组屋申请资格：申请资格包括以下四个主要因素：（1）公民权。它规定申请者必须是新加坡公民，而共同申请的其他成员必须在新加坡居住。（2）无私有房产。放弃其私有房产再申请购买组屋的申请者也必须在其具备组屋申请资格的30 个月后才能申请购买组屋。（3）收入水平。那些家庭月总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买组屋，见下表。（4）家庭构成。建屋局规定新建组屋的申请者必须形成“核心家庭”（即夫妻双方家庭）。特例情况通过其他计划来解决，比如老年人计划和孤儿计划等。

（四）公开组屋市场的运作：每户家庭可享受两次购买组屋的权利：在已购组屋住满5 年后，可以再一次申请购买更大更好的组屋，但必须在6 个月之内出售现有组屋。于是就形成了所谓的公开组屋市场。一旦用完了两次申购组屋的资格，仍想更换住房时，有两种选择，一种是在商品房市场上购买私房，另一种选择是在公共组屋市场上按照市场价格去购买二手组屋。公开市场虽然为自由交易，但申请资格仍受到一定的限制。

（五） 对骗购骗租者的惩罚措施：对于弄虚作假者，当事人将面临高达5000 新元的罚款或6 个月的监禁，或者两者兼施。

三、新加坡中央公积金CPF制度

（一）中央公积金制度基本情况：新加坡于1955 午7 月创办中央公积金制度，并成立了中央公积金局（法定机构），统一管理和使用公积金储蓄，还制定了《中央公积金法》，以保护公积金会员的合法权益，规范管理、使用公积金储蓄的行为。目前中央公积金局管理的公积金数额约600 亿新元（相当于3000 亿元人民币），是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元的利润。中央公积金的作用，一是公积金制度使政府积累了大量的住房建设资金，因此使居民的住房总是能在较短的时间内得到解决；二是公积金会员可以动用公积金购买组屋，解决了居民购房支付能力不足的问题，极大地推动了中低收入家庭购房。

（二）中央公积金户头及其用途：中央公积金有三个户头，各户头的钱专款专用，不能混用。A．普通户头：按基本工资的24%，可用于购买产业（购买政府组屋、商品楼宇均可，但不能用于租房）、购买组屋保险。B．保健户头：按基本工资的6.5%，可用于支付住院费、手术费。C．特别户头：按基本工资的4%，可用于养老和应急用途。三个户头合计为基本工资的34.5%，其中雇主支付14.5%，个人支付20%。

（三）中央公积金的住房贷款：中央公积金支持的住房贷款主要有两类：

1、向HDB 发放公共住宅建设贷款。

2、向买房的个人提供贷款偿还。买房的个人除占房价20%的首期付款可以支用自己的公积金外，余下的80%贷款后可以每月用公积金分期偿还本息。

四、购买HDB的各种津贴

新加坡政府为解决更多家庭购买组屋，针对不同家庭的特殊情况，政府也提出了许多优惠方案和优先计划，包含EC产品。

（一） 特别公积金购房津贴

特别公积金购屋津贴是指政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。该政策在2011 年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。新加坡政府于2013 年7 月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2500新元大幅提高到6500 新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。

2015 年，新加坡政府再度降低补贴门槛，把家庭月入上限从6500 新元提高到8500 新元，津贴的最高额度也从20000 新元增至40000 新元。经过两轮的调整，特别公积金购房补贴已经惠及新加坡大部分的中低收入家庭。数据显示，新加坡目前有19542 个家庭获得该项津贴，政府已为此拨款2.98 亿新元。

（二） 重新拥屋计划

重新拥屋计划于2016 年年底推行。该项政策旨在让新加坡国内育有年幼子女，居住在公共租赁房屋的低收家庭能二度拥屋，确保其家中子女在稳定的环境中成长。在该项政策下受惠的家庭，在购房的时候可以再次申请贷款，且每月还贷金额不会超过其之前支付的租金。此外，新加坡政府还会发放最多35000 新元的重新购屋补贴。该项津贴将分期发放，其中20000 新元在购房时一次性给付，另外的款项分五年发放。在这五年期间，受惠家庭将接受定期检查，以确保父母有认真工作的决心并送子女上学接受教育。

（三） 近居购屋津贴

近居购屋津贴是新加坡政府在2015 年推出的一项政策。该项政策的目的是鼓励新加坡人购买靠近父母或已婚子女住家的转售组屋，让更多家庭能比邻而居，互相照顾。这项津贴与其他购屋补贴不同，没有收入门槛的限制，每个新加坡人都能享受，即使是已拥有住房的新加坡人，也能在购买符合条件的转售组屋时获得20000 新元的津贴。自政策推出以来，已有1080 户家庭获得该项津贴，对组屋的转售市场产生了一定的刺激作用。

（四）购买EC时申请政府津贴的条件如下（2015年）：

（五）其他各种优先计划，鼓励家庭和谐，并奖励生育子女家庭。

五、廉租房提供给低收入家庭

在目前居住组屋的人口中，有95%在政府“居者有其屋”的计划下购买了房子，其余一些收入过低、处在社会底层的低收入家庭，则选择租赁组屋居住。新加坡政府建屋发展局特别针对收入过低的家庭制定了相应的租赁组屋计划，由政府提供大量津贴，帮助他们找到安居之所。例如，月收入少于1500新元的家庭，可以申请租赁一房式(使用面积约33平方米)或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

六、组屋99年产权后的命运如何

随着时间推移，越来越多的组屋步入“老龄化”，截止2016半年，新加坡屋龄满40年的组屋约有7万个单位，屋龄在30-40年的约有28万个。2017年3月新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财发文表示，大部分组屋在屋契满了以后会归还给建屋发展局，土地则归还政府。只有位于土地尚未充分利用地段的组屋，才会获选加入选择性整体重建计划（简称SERS），因此22年来仅有4%的组屋获得重建。如果将来这些组屋没有获选参加选择性整体重建计划（简称SERS），屋主可能面对屋契归零、土地必须归还国家，房屋价值归零的窘境。虽然屋契到期收回国有，是依据法律，但恐怕只有新加坡政府才敢说，才敢做。就是因为如此，所有新加坡的房地产才不会被恶炒，政府对房价才有最后的决定权。

当然有学者建议政府同意屋主延长屋契，但须住户填补差价，购买新的屋契。新加坡管理大学法律系副教授陈庆文说，延长屋契是一个可行的方案，但只有政府愿意不断翻新旧组屋的情况下才能行得通，这会给政府和屋主带来财务压力。也有学者提议在屋契期满后继续让屋主居住，但是每年须缴交一笔土地租金，本地工业地段有此先例，香港也有类似做法。

七、政府组屋制度的社会成效

做好住房保障几乎是每一个国家的政府都面临的难题。合适的路径是成败的关键。新加坡先总理李光耀的逻辑是：既然是保障，就应该让人买得起。建屋发展局官员表示，组屋房价不是根据成本来算的，更不是根据市场价算的，而是根据公民的收入来定的。组屋政策总的原则是“让70%的家庭能够买得起三房式（两室一厅）组屋”。

新加坡建屋发展局2010年4月份统计的一份资料显示，四房式90平米（相当于三室一厅）组屋的平均销售价格是26.3万新元，当期申请者家庭月收入的中位数是4100新元，其抵押贷款的月供是948新元（计算方法为：2.6%优惠利息，90%销售价）。月供与收入比率是23%左右，中央公积金的缴存比例也正好是23%。（依据公积金条例，35岁以下的公积金会员必须将月薪的23%缴纳到账户中。）大部分购房者，完全可以用他们的中央公积金来支付月供。

既要保证品质，又要成本低廉。为了让房子成本降下来，除了在地价和造价上想招之外，新加坡政府更多是向规划要效率。新镇一般离中心城区远，但是都经过了统一科学的规划。组屋区一般50%的用地为住宅，10%左右为学校，道路用地10%，体育和休闲用地占2%。另外几乎所有的新镇都有一片预留空地。合理布局的组屋区实用功能很强。尤其是公共空间充足，娱乐体育设施齐全，低成本、低价格，却拥有高品质。

由于房屋是大规模集体建设，集约化成为可能，政府的调控手段便也无处不在。第一，所有的组屋都很相似。无论是西部的裕廊地区，还是中部的大巴窑，东部新开发的一些新镇、小区，都是一样的外立面设计，一样的内部构造，即减少差别，也能降低成本。第二，邻居中总有不同肤色的人种。同一个小区总会看到马来人和印度人。第三，租住房屋时，几乎都要与主人合住，很少有单独出租的房子。这些现象背后都有着新加坡政府的深入考量。一是民族融合政策。为了保持组屋区各种族人口比例相对均衡，政府于1989年制订了“避免单一种族聚居区”的法令。在组屋区政府规定了各主要民族在邻里和同幢楼居住的上限比例。二是禁止房产投机政策。政府限制组屋整套出租，除非房主出国在外，一般只允许自住，或者自住的同时出租整套房屋中的某几间。

在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以价格并不与市场挂钩。同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。新加坡统计局2007年估计，每个居住在组屋的家庭房屋资产平均价值为15.4万新元，相当于他们年收入的3.3倍。这一政策为国民提供了一定的财务保障，使国民分享经济增长的成果。在必要时候，还可以把住房转换成现金。而这一功能是当初许多新加坡国民所没有料到的。

下图：新加坡第一个百万级组屋是达士岭摩天组屋的一个五房式单位，2016年以106万元出售

据新加坡建屋局网站表示，超过80%的新加坡人都是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气；建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，则会采取抽签的方式。

与住房相配套的中央公积金制度，于1955年实施，由劳资双方共同缴付，按照比例用于购房、保健和养老，是新加坡社会保障体系的主体。

政府借助组屋政策实现着更多的社会目标。实际上，政府提供组屋有一个很大考量就是社会公平。对于普通老百姓来说，住房公平就是最大的公平，80%的人口住在这些房子里，高低之分往往在无形中被化解。新加坡规划之父刘太格说“新加坡没有阶层固化问题？也有，但是穷人的孩子不至于太绝望。”组屋政策有意打破阶级和种族的界限，在绝大多数生活场所里，巴刹、邻居、幼儿园、学校都是混合的，政府建组屋的每个地块，都严格按比例，把一房到五房综合在一起。有什么好处呢？那些孩子，即使大人改变不了工作能力，可是孩子看到有钱人的孩子怎么举止、怎么学习，他们很快就能学会，这个对于下一代技术能力提升，获得学历和找工作，都是很直接的效果。

香港议员曾渊沧博士在2015年撰文说“新加坡组屋的售价非常非常低，几乎没有人买不起。组屋的建造量也非常非常多，几乎不需要等待就可以向政府买到楼花(尚未竣工的预售房屋)。所谓等待只是等待楼花变现楼。更有趣的是，每一名新加坡公民一生中竟然可以向政府申请两套组屋。他们可能申请第一套时，没有很多钱，因此申请一套面积较小的组屋。住了五年之后，在二手市场卖掉，再申请第二套面积更大的。还有，一些组屋经过二、三十年之后，政府还拿钱出来大翻新。翻新这些已经卖给个别人士的组屋，如此德政，真的全世界找不到第二个地方比得上。”

新加坡李光耀总理1984年国庆群众大会演讲中的一段话。“当人们没有住房、公积金等社会保障的时候，在大选时就很容易投票给那些善于哗众取宠但不一定具有治国能力的反对党人，而当人们有了住房和公积金，他们就会投票给能够让他们的住房和公积金保值的执政党，人民行动党。”

的确，拥有住房是产生归属感最直接的方式。对于一个历史很短的移民国家而言，这一举措意义更不一般。组屋除了满足公民最基本的居住功能外，还有其他多重保障功能：增强社会稳定和国家认同感，促进民族融合、社会公平，保值增值。新加坡立足于此的社会保障制度，为其从“第三世界”跨向“第一世界”打下了坚实的基础。