半个世纪来新加坡的房价变化

在政府的网站上，新加坡的私人住宅价格指数最早可以追溯到1975年：

上涨市场（1996之前）:

进入八十年代新加坡经济开始腾飞，失业率低至3%，国内生产总值每年增长8%。从1986到1996这十年间，房地产价格指数从23.9增长到129.7，上涨543%。这段时间的投资策略很简单，就是买买买，时机价格地点都不是那么重要。飞涨的房价配合高速增长的GDP，一切很是和谐，类似前几年的中国。

波动市场（1996-2013）:

在96年之后，当时作为亚洲四小龙之一的新加坡经济增长依然强劲，但是速度开始放缓，房地产市场开始进入剧烈波动阶段，入场时机开始变得非常重要，同时政府开始进行调控。

在96年新加坡政府已经注意到了房地产市场泡沫化严重，出台了反投机措施，其中包括：

1.把首付比例提高到20%，增加投机成本

2.对买买卖房产的获得的收益征收资本收益税，最高可达100%

3.引入买家印花税和卖家印花税，提高房地产交易成本

这里面最狠的是第2条，举例来说，如果100万买入了房产，一年内150万卖出，中间的差价50万全部都要上缴政府。政府的态度很清楚，房住不炒，房价开始回调。

97年正好赶上亚洲金融危机，当年亚洲四小龙之一的新加坡也受到了非常明显的冲击，房价下跌势头开始不受控制，进入暴跌节奏。

98年价格达到最低点，是第一次黄金入场时机，之后房地产市场开始快速升温，在2000年达到高点，指数从最低点上涨140%。紧接着互联网泡沫破灭，同时迎来了SARS疫情，市场开始变坏。

政府开始出台一系列升温措施，包括：

1. 取消资本收益税

2.允许使用CPF付部分首付

3.首付降低到10%

房价在03-04年达到最低点，这是第二次黄金入场时机，之后开始缓慢回升，到08年上涨了158%。从07年起，政府就已经开始对房地产市场进行降温，最重要的措施就是对延迟付款计划进行了限制。这之前只需很少的现金就能拥有房产，余款可以延后1-2年，但是大部分人会在这段时间内转手房产套利。房地产市场投机严重，价格飞升。

08年经济危机袭来：2008年的新加坡有多么刺激。房产再次暴跌，在09年初达到低点，是第三次黄金入场时机。之后又进入了快速反弹阶段。

从96-13年，新加坡的房地产市场大起大落，入场时机非常重要，96年高点入场的人，哪怕在08年市场最高点都未必能解套。

政策市场（2013至今）：

其实从09年开始，政府就开始加大了对房地产市场的干预，09-13年一共出台了12项降温措施，提高市场稳定性，主要包括：

1.对国外买家及多套房产的本地买家征收高额的额外卖家印花税

2.首付增至20%

3.限制贷款年限以及额度

2013年之后的新加坡房地产市场的特色就是房住不炒。从2013到2017年，四年时间跌幅12%，实现了房价软着陆。2017年政府出台了升温措施，减短卖家印花税期限，房价开始上涨。2018年升速过快，政府又出台了降温措施，将首付提高到25%。

房价指数在政府的干预下开始走势开始变得稳定，市场风险得到了控制。

到2020年，得益于前期的一些列降温措施，目前政府的政策空间非常大。在疫情影响下目前虽然处于下跌中，但如果下跌幅度不断扩大，很可能会触发政府新一轮的升温措施：

图中黄色虚线为预测

在当前的政策市场下，市场波动幅度小，与其去等宏观上的最低点入场，不如在微观上进行更多考虑，多做研究选择好的项目，实现超出平均值的收益。