新加坡开发商利润到底多少

我相信大家都很好奇在一个小岛国如新加坡，开发商到底能挣多少钱？毕竟新加坡的2019年福布斯前十富豪排行榜里超过50%都跟地产有关联。

排名第二的黄氏家族，曾经是多年新加坡第一名富豪的主业是新加坡最大的开发商之一：远东机构（Far East Organisation）。第五名为郭令明，他的公司是大家众所皆知的城市发展（City Development Ltd)。还有大华银行的黄祖耀排名在第六，他旗下的开发商包括了庆隆集团（Kheng Leong Co)。这样看来，开发商好像真的赚好多啊！但事实真的这样吗？今天我们就来探讨一下。为什么今天的话题会跟你有关呢？

新加坡是个寸土如金的国家，想在新加坡搞这门生意就知道是一个高成本，高风险的事儿。开发商跟谁买地呢？有两种途径。1）政府招标的时候购买，2）集体收购老公寓。

直接跟政府购买是最简单的方式，不像集体收购较复杂的程序。

新加坡的地到底多贵呢？我们来看一下最近成交的两个地皮。地点都在很偏的地方。

这两个地皮的价格分别是2亿8千650万和1亿2千920万，面积为17130平米和13315平米。这些信息都是很透明的。售卖地皮是新加坡政府最大的收入来源之一。除了地皮本身的价钱，也需要缴30%的额外买家印花税（ABSD)。这个税也将是开发商买地的最大成本之一。（如果满足条件，开发商缴的部分额外印花税是可以退回）

赶上好时期，开发商的利润一般都会在35%左右。以前的政府限制没那么严的时候，新加坡开发商的确吃得很香。我在下面举个例子。Waterbank的位置很棒，靠近地铁，也很靠近市区。当时2009年买那么大又好的地皮才3亿2千900万。

今时不同往日，现在开发商的利润一般平均都在10%至20%。现在政府卖地很贵，额外印花税，再加上竞争激烈，开发商的利润一直下滑。

如果以为买了地，开发商就可以坐着它不卖，等价格创新高再卖。你就错了。为了防止这个事情发生，新加坡政府规定开发商必须在买地的五年内把建好房子，并且售完，才会退回印花税。除此之外，开发商都必须申请合格证书（Qualifying Certificate）。如果房子建好在两年内卖不出的话，开发商将会产生罚款。

为了维持生意，开发商还是会不断买地。没有地就代表没有收入。开发商向银行贷款买地的时候是必须跟银行担保他们不能卖低于某价钱的。经济不管多差，开发商也不能贱卖。我们来看一下2015至2016年当时新楼盘的情况。那个时候经济不景气，买房的人也很少。我们来看一下开发商有没有因此而贱卖。

上面介绍的是由国浩集团在东部推出的Sims Urban Oasis。从2015年开始卖到2018年，它最终争取的平均每平方英尺单价是$1403。这代表着差不多20%的利润。有几点值得提的是开发商一般都会把一些单位的价钱卖的比较便宜，就好像Sims Urban Oasis最便宜的才每尺$1204。必然开发商会把最好的单位卖的较贵。

开发商采用的价格策略一般分为成3个阶段。第一阶段为开盘期间属于最优惠价格。卖了一定的数量差不多40%至50%，开发商就会进入第二阶段。这个时候，开发商已经足够的钱开始动工了，也不急着卖了。第三阶段是适用于还没卖出去的楼盘。就是靠近竣工时候，开发商会把价格调到最高的位置。

由于这几年市场因素、激烈的竞争导致利润非常低，开发商根本没有空间再调低价格。如果我们现在在期望开发商贱卖的话，应该是不可能的。今年市道不好，开发商其实可以选择今年不卖，等明年再卖。

我们来看一下永泰集团在二月推出的热门项目The M。即使疫情笼罩着全球，在开盘那天就取得70%售出的佳绩。

从今年二月份至今已售出了382套单位，平均价格为$2447每平方英尺。因为冠状疫情，开发商推出了非常吸引人的价格，不惜影响利润。这个项目的利润估计13%。以另一个角度想：“如果不是因为疫情，开发商怎么可能把这么棒的地点卖的那么便宜呢？”

在最后，道哥想总结的是地价越来越高，开发商为了维持生意不得已要买地。再加上2018最新一轮的降温措施和不断上升的种种成本，开发商不得已牺牲一些利润。但是开发商不可能做亏本生意的。如在考虑买房的朋友，一定要做好功课，准备工作要做好！选对中介，买对房子！