新加坡榜鹅新镇，21世纪TOD新镇

在《新加坡TOD模式下的“新镇”》（点这看）中，我们了解到新加坡“新镇”开发的五个阶段，第五阶段旨在开发面向21世纪的充满科技感和多样性的新镇，其中榜鹅新镇为其代表作。接下来将为大家介绍榜鹅新镇的“前生今世”。

1、地理位置

榜鹅新镇，位于新加坡的东北区域Tanjong Punggol半岛的规划区。南部与盛港新镇接壤，东西为河流边界。榜鹅分为7个分区，即康尼岛，玛蒂尔达，北岸，榜鹅运河，榜鹅场，榜鹅镇中心和水道东。

图 榜鹅新镇位置图

图 榜鹅（来源：Wikipedia）

2、人口及片区面积

片区

人口（人）

面积（Km2）

康尼岛

0

1.33

玛蒂尔达

42490

1.42

北岸

290

1.43

榜鹅运河

0

1.11

榜鹅场

48440

1.38

榜鹅镇中心

14560

1.23

水道东

40860

1.46

合计

146640

9.34

3、榜鹅新镇的规划

“榜鹅21规划”：1996年8月18日国庆日当时的总理吴作栋宣布了新加坡政府发展榜鹅的计划，称为“榜鹅21”。“榜鹅21”是一个新的住房模式，作为新镇开发的第五阶段的典型，它将以住房的新概念作为21世纪新城镇的典范。

“榜鹅21”混合私人住宅，高级公寓和高级组屋，公寓分为较小的，设计独特的庄园。每个庄园将包含1,200至2,800个单位，拥有共同的绿色区域。每个住房单元都位于最近的轻轨站300米范围内，规划有三个商业中心。由于1997年亚洲金融危机的影响，“榜鹅21”计划被多次推迟，仅仅完成了一小部分，计划的8万个单位只完成了1.6万个。

“榜鹅21+规划”：2007年8月19日国庆日总理李显龙为榜鹅新城推出了“榜鹅21+”计划。位于该镇两侧的榜鹅河和实龙岗河将建造一个淡水湖并作为水库。一条4.2公里长，20-30米宽的人造水道将穿过庄园，连接两条河流。有皮划艇和划独木舟的水上运动，花园和公园慢跑和自行车道，屋顶花园，户外用餐餐馆等娱乐设施和一个浮岛。

“榜鹅21+”计划涉及18,000个新的组屋和私人公寓，每年将在榜鹅新城建造约3,000个新公寓。榜鹅新镇完全开发后将拥有96,000个单位。海滨住宅将设有阶梯式庭院。北部海滨将有一条长廊，绵延约8.7公里。镇中心规划了一个综合的滨水商业和住宅开发项目，该中心将建在水道两岸。榜鹅中心将改建成绿树成荫的林荫大道。

图“榜鹅21+”路网和片区容积率规划（来源：Wikiwand）

图 榜鹅片区规划（来源：网络）

图 “榜鹅21+”计划建设的滨水住宅区（来源：Wikipedia）

图 榜鹅水道（来源：Wikipedia）

4、榜鹅的“街坊”规划

新加坡大多数20世纪60年代后开发的新镇组成单位是邻里，邻里的目标是建立一个可行的具有社会文化凝聚力、环境美好的社区，规模一般为6000个单位。但是在长期的实践中发现邻里单位还是太大了。

于是在榜鹅新镇的组屋规划设计中就放弃了邻里的概念，将最小的组成单位改为了“街坊”，街坊为较小的组屋区，能够更好的共享各种基础设施和配套，提升居住的舒适度，同时建立更好的社区认同感。一个街坊的规模大致在1200-1800个单位左右，街坊内部没有穿越式的交通，形成一个完全的人行区域。

基本单位的变化也直接影响了新镇的土地规划，在上一期中有列出新加坡传统新镇中各种功能区的土地占比，在榜鹅镇的规划中，不同的功能区出现了变化，详见下表。

表1 传统新镇不同功能区的平均土地占比

表2 榜鹅新镇不同功能区的土地占比

从上表可以发现，新镇的新旧规划中，居住用地的占比小幅增加，商业用地由于采用了大型商业综合体，比例出现大幅度的下降。

5、榜鹅轻轨线

新加坡作为TOD开发典范的城市国家，其轨道交通规划与建设具有很大的参考意义。在榜鹅新镇中规划有一条榜鹅轻轨线，该线是新加坡的第三条轻轨线路，全长10.3km，共设置15个站，站距约为700m，包含东、西两个环线。榜鹅站为该线东、西环线的转换站和重轨东北线的换乘站，重轨线路位于轻轨线路的正下方且为同走向，乘客可直接通过上下楼层进行换乘。

图 榜鹅轻轨线和重轨线的走向（来源：HDB）

图 榜鹅轻轨站点结合居住区或购物中心示意图（来源：Wikipedia）

榜鹅新镇内通过榜鹅轻轨线将各大商业体和街坊单位进行了串联，极大的方便了榜鹅新镇居民的出行和生活，而新镇与新镇之间则通过重轨（地铁）进行连接，沟通了郊区与城市中心区的联系。两个不同定位的轨道系统既解决了在郊区生活不便利的问题又解决了最后一公里的问题，真正地贴合了TOD的内涵。

6、案例启示

1、一二线城市的新城、开发区建设可以借鉴新加坡的轻轨+重轨模式，通过高铁或者城际列车与其他片区、城市进行沟通，内部采用轻轨（或其他公共交通）进行环形链接并实现居住区的无缝换乘。公共交通设计要以提升居民的生活质量和带动片区的发展为出发点。

2、片区开发要注重区域特色结合并放大，避免同质化。国内开发中和规划中的TOD项目众多，如何将当地的特色进行融合，打造一个有“个性”的TOD项目，值得大家深思。

3、新加坡TOD模式与公共住房的发展启示：每个新镇的建设都与公共住宅结合，将市场化的商品房（私人住宅）与公共住房（组屋）混居，以高密度公共住宅缓解城区住房压力，不断改善公共设施及服务，提升居住舒适度，注重社区认同感等，新加坡兼顾效益与公平的公共住房发展之路，值得我们学习。