ggg.sg如何选择第一套住房
在新加坡购买第一套房有3个选择：政府组屋，执行共管公寓，和私人公寓。应该如何合理运用第一笔财富购买第一套房子，请不要闭着眼选择，请仔细看完这一篇，再仔细权衡选择。
01
政府组屋
在新加坡，有80%以上的人居住在组屋，包括公民，永久居民，和持各种准证的外国人。新加坡完善的组屋制度真正做到了居者有其屋的初衷。
购买政府组屋有2个方法：
一手组屋BTO
一手组屋BTO是直接和建屋局购买，一直以物美价廉著称。但是既然便宜，就不是随随便便谁都可以买的。
购买条件：1. 公民；2. 家庭总收入要低于1万4千。
二手组屋Resale
二手组屋没有家庭收入的限制，而且永久居民也可以买！
但是！！永久居民必须是拿到绿卡整整3年以后才有资格。
而公民在购买二手组屋的时候，也还是有优势的：家庭总收入低于14000，政府会有补贴哦！
应该选择组屋吗？
一般选择组屋的理由很简单：资金有限！
偶尔有人再加一条：不要浪费政府给公民的福利！
的确，一手组屋曾经是新加坡人的第一桶金。看下表SRX的数据，在榜鹅，盛港，三巴旺这些地区的一手组屋屋主在2015年都赚了2倍之多，更不用提那些成熟组屋区的一手屋主了！
最近刚出的新闻就报道了过去5年有212间组屋的转售价超过100万，这些组屋都是高层5房式组屋，全部分布在靠近市区的成熟组屋区。
但是，现在的组屋是不是还有这么高的回报率呢？作为一个优秀的房产顾问，就来给大家分析分析。
其实，在历史上，组屋售价有2个高峰期：
1997年
亚洲金融危机
记得2003年刚来新加坡的时候，整天就听当时的老板在感慨他的房子在1997年的最高峰买的，买完不到半年就在亏。从下图看，应该是到了2008年他的组屋价格才爬升到97年的水平。
2013年
新加坡政府的干预
当时的组屋转售价一直高居不下，选民的怨声载道直接导致执政党在2011年的大选失利，发展部部长应声下台。新部长大兴土木，增加新组屋的供应，并出台一系列政策降低二手组屋市场价格。
之后的组屋转售价格渐渐稳定，但是新组屋的价格却慢慢攀升，导致一手屋主的回报率也大大降低。
以榜鹅的4房组屋为例，2014年售价38万的新组屋，到了2019年的转售价则是50万左右，涨了30%左右，远远低于2015年的200%的涨幅。
那么之前提到的百万组屋呢？这些地区都是属于成熟组屋区，有完善的设施和方便的地点。10年左右4房式组屋的转售价也要准备80-90万的预算才比较充裕。
而这些地区的新组屋也并不便宜，以今年2019年2月刚推出的加冷新组屋为例，4房售价的中位数为60万，等待的时间成本平均是3年左右。
至此，政府新组屋不再成为一个投资选项，而是真真正正成为新加坡人可以负担得起的第一套房子而已。
Q:
买组屋要注意几点？
A: 01 预算
虽说是负担得起，但选择还是受预算限制的。
下表以近10年的二手组屋为例做个最简单的计算来参考，非成熟组屋区以榜鹅为例。贷款和最低家庭月收入还是以到时银行给的为准，仅供参考。基本就是要买到热门地点的4房二手组屋，家庭月收入要接近1万，手头现金要25万至少。
购屋者还是要根据自己的家庭收入和手上的现有存款，来选择合适的地点和屋龄。
02 族群
新加坡是一个多种族的社会，政府为了保证种族和谐，规定了每个区域各族最多居住人口。这就导致了我们华人有时候有钱也买不到心仪地点的房子。
一手房要抢，二手房要抢，买组屋全拼运气！
02
执行共管公寓
新加坡政府的大家长作风在住房方面也是做到了极致，考虑到新加坡的夹心层：家庭总收入介于14000和16000的新加坡人，提供了另外一个选择: 执行共管公寓。
执行共管公寓名义上也是属于建屋局的，但是由私人发展商承建和推出，只开放给新加坡家庭购买。
新加坡家庭：购买者必须是2人以上的亲属关系，至少有一个必须是新加坡公民，其他购买者至少有永久居民的身份。
5年最短居住期限
5年后只可以卖给公民和永久居民
10年后才能作为私人公寓卖给外国人
新加坡的第一个执行共管公寓是在最东部白沙市镇的Eastvale，它的价格走势看一下表格比较清楚。在2013年的最高点，Eastvale涨了2.4倍。到了2019年，它的价格回落，但是对比组屋价格差还是在的。
总的来说，执行共管公寓还是比组屋保值，价格更抗跌。
Q:
该选择执行共管公寓吗？
A:
有一定的预算，建议直接上执行共管公寓。
1 保值抗跌 2 公寓设施
3位置尴尬
旧的执行共管公寓还有一些在比较好的地点，比如Bishan Loft。但是新的一般都在比较偏远的地点，所以这也是购房时要考虑的一个点。
03
私人公寓
私人公寓的购买没有任何限制。
外国人也可以买，但是要付高达20%的额外印花税。
拿到永久居民身份以后，就直接降至5%的额外印花税了。所以新加坡的永久居民还是挺值钱的。
有预算，有身份，选哪个
政府组屋？执行共管公寓？私人公寓？
敲黑板，说重点。一个原则：把房产投入变成房产投资
政府组屋
买热门地点，5年后保本
买便宜地点，5年后亏本
基本没有回报率一说。
执行共管公寓
最新的榜鹅执行共管公寓的尺价已经上到1100，直逼周围二手私人公寓价格。
考虑到至少7年的时间成本，也许较新的二手私人公寓的回报率更可观。
私人公寓
新加坡的私人公寓虽有有起有落，但总的趋势是一路上涨的，后面的最低点永远高过以前。
新加坡政府的调控措施保证了私人公寓的稳步上升，以及泡沫最小化。
当然也不是所有的私人公寓都会升值，如何选择，还是请找专业人士进行咨询哦。