新加坡楼市了望 | 危机当前 历史会重演吗

受到冠病疫情冲击，美股于3月暴跌，巴菲特旗下投资旗舰伯克希尔今年首季也投资失利，第一季度净亏损近500亿美元（约707亿新元），这是该传奇公司有史以来最大的亏损。与去年第四季赚取291.59亿美元相比，落差高达789亿美元。

在5月2日的在线股东大会上，巴菲特说，公司已将手中持有的美国四大航空公司（达美航空、西南航空、美国航空集团和美国联合航空）10%股份卖出。他说，受冠病大流行的影响，航空公司业务已彻底变样。

他坦承有关投资是他做的决定，让公司蒙受了损失。他说：“那是我的错。”

言下之意也就是冠病疫情对全球经济的影响比预估的严重很多，巴菲特把手持的四大美国航空股全部卖空，包括近期半山腰“抄底”买进的那部分股票。这是相当罕见的。这足以说明巴老预期全球经济没有这么快复苏，或许要等多2-3年之后。

该公司5月2日当天在提交给监管机构的一份文件中说，在3月中旬冠病袭击美国之前，许多与疫情相关的业务都比一年前实现了收入和利润的增长，但这很快就改变了。公司大部分业务都受到负面影响，其影响范围从较小到严重。

很多国际专业机构也认为这次新冠疫情对全球经济的影响会大大超过08年的金融危机。目前全球的几个重要经济体拯救本国经济的援助配套资金已经远远超过了08年，但疫情似乎还远没有结束。疫情对经济的冲击已经迫在眉睫。

新加坡也不例外，从3月份开始的针对新冠疫情的社会援助配套短短2个月时间已经追加了3轮，合计637亿新元（约合3200亿人民币），比08年金融危机时的持续2年的援助配套共234亿多了近两倍。

与多数西方国家大量举债不同的是新加坡这次的所有额外援助配套资金都来自国家储备金。相对来讲，这次疫情虽然对社会经济造成了很大的冲击，但对今后的财政预算的支出和币值影响都不会很大。疫情过后社会恢复正常的活动后，新加坡的经济会更快复苏。

很多关注新加坡楼市的朋友一定会问这次危机对新加坡来说可谓史无前例，会对新加坡的整体楼市造成多大的影响？会不会像08年那样出现短暂断崖式的下跌呢？

08年金融危机新加坡楼市回顾

在全球金融危机时期，从2008年第二季到2009年第二季，新加坡私宅价格大幅下滑25％，除了受金融危机影响，部分原因是当时私宅价格几年间大涨58％，已有泡沫化迹象。然而危机后楼市马上复苏，价格一年内飙涨38.2％。新私宅销量也从1525个单位，激增至超过4000个单位。

在08年金融危机之前，亚洲经历了03-04年的SARS危机，新加坡房产市场低迷，05年可以说是新加坡地产的低谷。政府为了提振市场的买气，修改购房政策鼓励购房。买家购买期房定金只需支付房价的10%，而且可以转售楼花。二手房的贷款比例最高也可以达到90%。

这个政策让投机者嗅到了商机纷纷涌入市场并促使了市场的快速上涨。在05-07年期间很多投资或投机客通过购买多个单位再卖掉楼花炒房，几个月时间就赚到了相等本金数倍的钱。06年中央核心区域的豪宅项目单位价格很多都上涨超过一倍，紧接着07年外围的普通住宅公寓单位很多也上涨了一倍有余。

市场活跃了，但风险也积聚起来了。

案例1：下图显示在07年共有2017宗楼花，其中97宗3次转手单位，还有4宗4次转手单位。

案例2：同一个买家一次购买数间单位的数量在05-07年期间数量大增。当08年金融危机突然来袭后这些买家没办法溢价转售但也无财力持守，造成了08-09年大量的跳楼价抛售。

08-09年金融危机时新加坡的房产悬崖式快速下跌平均25%左右。主要因素我认为有三个：

除了以上两项，即手握多套房源但没有足够现金来持有以及转售楼花炒房造成了房价快速上涨让没有强稳现金实力的买家争相上车带来了系统风险。第三个重要原因是按当时政府购房政策银行最多可以贷款给买家房价的90%，当市场急剧下跌，银行会要求贷款人补足房价估值和贷款的差值部分。很多业主因为这个补差值，没钱支付而被迫贱卖或者被银行抵押拍卖。

高杠杆购房是压垮很多小业主的最后一根稻草。

2020 - 历史还会重演吗？

新加坡政府意识到05年开始的宽松的房产政策带来的系统风险，特别是金融危机美国起头的量化宽松带来的全球资产泡沫，造成大量热钱把新加坡房市2012年带到新的高点。为遏制过度投资，从2012年尾开始，新加坡政府共祭出了8道房产降温措施来压制过旺的市场买气。

这些连环措施有效地遏制了过快的房价上涨势头，市场在政策的压制下出现了7-8年的拉锯战。房价总体还是恢复到历史的高位，但拉长了时间。在这段时间内居民的收入增长已远超房价的增长，业主的持守能力也增加了，目前的系统风险相对其他国家来说已经微乎其微了。

2011年之后新加坡政府的房产政策主要的调整如下：

购房首付改为20%，并继续收紧到目前的25%；

买家买期房在签署买卖协议前不再允许转卖(楼花)；

推出不同比例（%）的买房和卖方额外印花税，遏制短期炒房；（居民购置首套房不受影响）

首套房最高贷款比例从90%降到目前的75%；

个人总负债与贷款挂钩，避免过度贷款；

以上这些降温措施有效地阻断了本地人超负担能力的购房，个人多套房的买家也急剧减少。

不少投资者向我们反馈：新加坡干净、安全，管理也好，但就是房价不涨！

这次危机终于让人们看到了政府的用心良苦。虽然危机当前，这次小业主多数都有持守能力，能应付当前的危机，被逼卖的个案会显著减少。

即使房产市场还是抗不住经济的下滑而下跌，政府前些年祭出的这多项重拳冷却措施即使抽掉一部分对市场都是一个提振，拿在政府手上的牌还很多。而且政府在目前的疫情形势不明朗之际要求银行给有需要的贷款者无条件地展延每个月的按揭贷款还款6个月，包括本金。这样短期无财力支付按揭的投资者也不用担心被银行拿去拍卖。可以说新加坡政府就是人民的大管家。

所以我们认为这波疫情短期内对新加坡的房产市场造成的冲击比较有限。08-09年的历史或许不会再次重演。

我们的贴士

- 我们维持对今年的房价预测，全年整体下跌4-6%。如果买家能买到便宜10%的产业应该可以开香槟庆祝一下了。

- 在疫情发展情势还没明朗之前应该对市场先做足功课，关注有优势的新盘或者有潜力的二手房小区。开发商这些年的盈利都不错，绝对有持守能力，但不少是上市公司，为了季报年报而短时间促销一下特定单位也不是没有可能。当然二手房小业主也有悲观属性的人，在疫情不明朗时也可能主动抛售的。但机会永远是属于有准备之人的。

- 危机也是商机。新加坡虽小，但产业市场还是有很多道道的。不同的小区就像不同的股票一样有版块效应同时还各有其走势特质，有人追捧有人唾弃。目前已经有房的小业主不妨认真研究一下自己的产业是否到了滞涨期需要换新股或盘块了。

案例3：新加坡核心中央区09年建成的永久地契产业Rivergate小区在16-19年价格平滑，期间平均上涨10%或$200/平方尺，但同期隔邻的99年地契期房价格上涨了25%或$500/平方尺。如果当时买家适时换房，收益会比持守更理想。

案例4：国人喜爱的D15邮区东海岸海景公寓The Shore小区09-13年期间上涨了50%，之后房价横摆；14年初巴特利地铁站附近的Bartley Ridge项目开盘，尺价从$1200上涨到18年的$1550，约上涨30%。如果当时买家看准机会适时换房，收益会比持守更理想。

新加坡房产市场是个稳定有序的市场，但投资者方法对了还是有很多赚钱的机会。欢迎加我们微信共同研究、探讨。