关于新加坡的房市调控

熟悉新加坡房市的朋友肯定对这张图不陌生，这个勾勒出了新加坡近20年房价的起伏和政府房市调控政策的关系，威斯康星大学房地产主席格雷斯卡普说如果把空间定义为长宽高三个维度，那么房地产就会有第四个维度---时间，酒店每晚，房租每月，球场每小时等等，我们结合新加坡世界科学出版社发行的新加坡房地产50年，来把这张图按照时间的维度解开来看新加坡的房市调控。

历史上的新加坡房市分为三个大周期，顶峰分别出现在1983年，1996年，2013年，我们接下来分三个大阶段来解读。

1996年，新加坡历史上首次出台显著的房市降温措施。在此前新加坡房市经历了连续十年的上涨，十年间新加坡房市指数从1986年第二季度的23.9上升到1996年第二季度的129.7涨幅超过500%，每季度平均增幅4.27%，最高的是单季度增幅达到18.7%。

这里我们需要谈到新加坡独立以来出现的第一次国家经济衰退，让我们把时间轴再往回拉一些。

1958年，新加坡推出第一个土地计划Master plan的概念，1960年2月，在人民行动党1959年掌权之后，新加坡开始了居有其屋的组屋计划，HDB 开始掌管政府组屋的计划，而JTC则在产业上的发展，这个时代的新加坡房地产市场是一个新加坡人民的辛勤血汗史的缩影，本土市场没有国际资金的输血，有的只是本土开发商买卖一步步开发一个个乡间别墅出售本土资产来资金回笼再发展，而私人开发部分则同样由开发商将大型资产分拆成小部分出售后资金回笼再发展。

最开始的组屋更多小户型单位，头五年内一房单位，二房，三房单位的占比分别为40%，30%，30%，组屋5房单位最早出现在1974年，而更大的Executive Apartment(EA)或双层Executive maisonette(EM)最早出现在1983年。而面积更大的组屋单位的出现导致了小户型的组屋出现了过度剩余，建屋局将两个小户型重新组合，之后就出现了后来90年初期的Jumbo unit组合户型，面积可达到192平方米。

1995年，为了调和越来越多的新加坡中产阶级，政府推出了Executive Condominium(EC)执行公寓，在这之前，这一部分人群被市场的Housing and Urban Development Company (HUDC)项目占据。

执行公寓EC由私人开发商开发，在基础设施方便诸如泳池健身房之类跟私人公寓并无不同，以低于私人公寓20-30%的价格出售给新加坡家庭，5年之后可以出售给新加坡家庭或永久居民家庭，10年之后执行公寓完全私人化成为私人公寓，开放出售给外国居民，EC虽然是公寓，但在第一轮开售的时候也受到政府条例的管控，包括5年的最少居住年限，贷款额度等等，而1995年推出EC之后，政府便停止了EA，EM和HUDC在市场上的供应。

20世纪70到80年代，稳定之后建国后发展中的新加坡正经历着经济的急速增长，年国内生产总值GDP增长在70年代尾达到8.5%，1974年新加坡在第10邮区建造了第一个28层私人公寓项目Beverly Mai，七十年代因为公寓豪华和设施，公寓又被称为空中别墅。

时间一直稳步来到80年代初期，新加坡经济增长放缓，由于以美国为主导的西方国家工业化停滞，而东南亚邻国陆续提升出口税，马来西亚甚至一度对新加坡出国产品征收50%的出口税，或者绕过新加坡关口直接贸易，而新加坡内部原来占有主导地位的原油提炼和海运业也开始受到新竞争者的搅局，本土劳动力价格高昂的劣势愈发明显，而此时相应的国内生产力并没有同步提升。

1985年四月，新加坡第一季度经济增长为负1.4%，紧接着第二季度负3.5%，经济下跌接踵而来的失业率上升至4.1%，这也标志了新加坡遭遇独立以来的第一次经济衰退。

高压之下促使了新加坡的经济转型，新加坡政府成立以时任贸工部和国防部部长李显龙为主席的经济委员会，提议了一系列刺激经济的措施，主要从三个方面制定了振兴措施1）控制供应，2）刺激需求，3）增强市场信心。包括降低企业成本以个人税收促进长期增长，生产业转向以研发为导向等，以振兴当时正经历经济衰退的新加坡经济，整个经济衰退一直持续到1986年第二季度新加坡国内经济增长1.2%，第三季度增长3.8%，新加坡经济才出现扭转，这在当时也被看作后来以吴作栋为主新加坡第二代领导团队的试金石，而后者在1990年成为新加坡第二任总理。

1985到1986年新加坡独立后首次经济衰退的结束，也预示着新加坡房市的第一个大周期的结束。

从1986年开始到1996年，十年间，在经济全球化和证券化的大前提下，作为进出口的双向受益者的新加坡房市高飞猛进，这其中包括了邓小平访问新加坡和1992年提出要学习新加坡的建设经验。

新加坡向海外输出了建设经验的同时，也吸引了越来越多外国投机者涌入市场，把新加坡房市价格推向一个又一个高潮，房屋指数十年间从1986年第二季度的23.9上升到1996年第二季度的129.7涨幅超过500%，十年间每季度平均增幅4.27%，最高的是单季度张僧福达到18.7%。

最具代表性的是1997年建成的李嘉诚领导的长江控股星达城Suntec city，而李嘉诚在2000年建立东海岸私人公寓项目Coast del sol时，曾向买家提出了两年保证增值10%，或两年每年5%的租金回报率，二选一的方式来吸引买家，如果市场没有给出相应的回报，开发商将会自掏腰包补齐空缺，足以见得各路海外资本当年对新加坡房市充满信心，而新加坡房市自然也没有让他们失望。

彼时国际市场上宣称要买下美国的日本的经济泡沫刚刚破裂，惨痛的市场教训还历历在目，深知土地资源稀缺的新加坡政府如此继续下去放任市场无节制发展不仅让民众买不起房，房市泡沫一旦破灭，将把整个市场经济推向深渊。

1996年五月，政府首次推出显著的反投机降温包括

1）增收资本增值税，

2）推出买卖印花税，

3）外国人不可以用新加坡元贷款，

4）贷款率限额最高80%

正当新加坡准备见证降温措施对市场的长期影响的时候，新加坡房市的第二轮高峰随着1997年亚洲金融危机宣告提前结束。

1997年7月，亚洲金融危机从泰国开始爆发席卷东南亚，新加坡房市价格指数从巅峰值129.7近乎腰斩至1998年第四季度的71.5，在这期间政府曾尝试停止卖家印花税来刺激房市，但是收效甚微，这一轮下跌一直持续到1999年亚洲金融危机结束，新加坡房市才开始回暖。

而紧接着97亚洲金融危机之后的 2000年，新加坡又经历互联网泡沫的震荡，虽然互联网泡沫对于股市的影响更大，但是有说法互联网泡沫间接导致了2007年的次贷危机，因为资本的两个最大蓄水池股市和房市，在股市受到重创的投机者自然会回归房市，从而间接为2007年次贷危机积累泡沫，而新加坡政府在这两年也是在开发土地购买和关闭土地购买中徘徊。

1997年亚洲金融危机和持续5年的房市下跌，也让政府认识到新加坡房市过度的依赖银行贷款，也催化并加快了本地房市证券化的进程。

进入21世纪后的新加坡房市开启了从红砖泥瓦时代到资本时代的快速发展，房屋投资信托，房屋证券开始高速发展，凯德集团在2002年成了第一支新加坡信托基金，各路新加坡房屋信托资金，开发商开始了海外扩张，致力于在七小时的航程内铸造新加坡经济的的第二只翅膀。

20世纪初的房市开始自我恢复趋于稳态，政府开始逐步恢复和调整房屋政策，依次包括了，取消资本增值税，外国人可用新币做房屋贷款，买家可用公积金来购买房屋，房屋贷款额度从80%增加到90%，而首付现金部分从10%下降到5%，恢复征收房屋印花税。

2008年第二季度，新加坡房屋指数回升到126.9，接近97年亚洲金融危机前的状态。

时间来到2007年，房贷高度证券化的美国房市迎来了次贷危机，而其中大玩家雷曼兄弟投资银行首当其冲，2008年9月雷曼兄弟宣告破产，这笔美国历史上最大金额的破产案引发了之后2008年的全球性的金融危机。

然而这场号称蒸发美国一半房市的全球性的金融危机在新加坡房市的影响仅仅为4个季度，2009年第二季度在持续下降四个季度后的新加坡房市开始V形反弹。而09年第三个季度，仅仅一个季度新加坡房价攀上了15.75%。

从1996年到2008年，这十余年间，经济全球化和证券化让新加坡本地房市经历了巅峰，腰斩再回归，新加坡房市证券化和亚洲区域化之后对于本地的影响开始明显。

2009到2010年，一年之间新加坡房屋指数攀升了25%，海外资金开始大量注入新加坡房屋市场，继日本之后，中国开发商资本开始入场，当房市再度开始回升的时候，新加坡政府开始加大调控力度，这只无形的手开始了对新加坡房市的高度掌控，也高度增强了新加坡的房市对国际经济形势的免疫力和反弹力。

从2009年到2013年，新加坡政府开始引入了连续8轮的房市调控政策。

2009年9月，1）取消了购房贷款交房前免息计划，2）恢复政府土地出售计划，3）转售租屋的最短居住年限调整为3年

2010年2月，1）重新推出一年内出售房屋卖家印花税，2）房屋贷款额度从90%调回最高80%

2010年8月，1）卖家印花税提高到三年，2）第二套房屋贷款额度最高70%，首付现金部分至少10%，3）组屋最短居住年限调整为5年，4）组屋的第二次买家如果需要申请组屋贷款需要将公积金和出售的一半现金所得重新投入第二个组屋房产

2011年1月，

1）4年之内出售需还卖家印花税，依次增长为16%，12%，8%，4%。第二套房屋贷款额度降低至60%，

2）非私人购买房产最高贷款额度降低为50%，

3）私人购买第二套或以上房产贷款额度从70%降为60%

2011年12月，

1）推出额外买家印花税，公民买第三套或更多房子absd 3%，永久居民第二套或更多房子absd 3%，外国人买房absd10%

2012年10月，

1）房屋贷款年限最多35年，

2）超过30年的贷款的年限或超过贷款人65岁的贷款的额度首套和二套房屋贷款分别降低至60%和40%，

3）非私人名义购买住宅贷款额度从50%降低为40%

2013年1月，

1）额外买家印花税提高，公民第二套房屋absd7%，第三套及以上absd10%, 永久居民第一套房屋absd 5%，第二套或以上absd 10%，外国人购房absd 15%，

2）第二套第三套房屋贷款额度依次降低为50%，40%，超过30年或超过贷款人年龄65岁的贷款，则降为30%和20%，

3）第二套或以上房屋首付也从10%提高到25%

而对于HDB的购买则实行更严格的机制，

1）贷款额度为借款人收入的30%，

2）永久居民不能整套出租组屋，

3）永久居民购买私人房产之后必须在6个月之内出售组屋，

4）永久居民取得身份3年之后才可以购买租屋。

这些措施极大的稀释了租屋的需求，也为组屋市场接下来价格连年下跌埋下伏笔。

2013年6月，

1）金管局投下重磅炸弹Total debt service ratio(TDSR总偿贷比例)，限制贷款人每月所有信贷额度最高为收入的60%，包括贷款人在所有金融机构的信贷额度总和，

2）贷款年限依据所有贷款人的平均年龄收入水平限定

自此新加坡房市进入连续4年下滑，也标志了第三轮高峰在2013年结束。

而与此同时，2013年第一季度也标志了之前并驾齐驱的政府租屋和私人公寓市场的分水岭，对于组屋市场的需求大量稀释和之后的供应大幅增长，房市调控让组屋市场开始了持续7年的下滑。

从2013年第三季度开始到2017年第二季度，长达四年的房市低峰随着2017年3月政府调低卖家印花税年限从四年到三年内刺激交易量得到了回升，交易量的上升引导了房屋价格指数相对增长，从2016年的负3.1%而在2017年1.3%上涨。

而从2012年到2017年，私人开发商的待售单位库存从40000个单位下降到了17200个单位，私人开发商开始各自买地增加自己的库存，2017年私人开发商买地金额达到60亿新元，而上一轮高峰还是2006年的93亿新元和2007年的117亿新元，而这一轮的集体出售买地热潮一直从2017年持续到2018年第三季度，开发商一轮又一轮的给出高价吸引集体出售计划，房屋价格指数攀升到4年来最高，第三季度房屋指数149.7，基本跟2013年第三季度的154.6相近，很明显新加坡私人房市已经从2013年的冷却措施回过神来，新加坡房市连续四个季度上涨累计增幅达到9.1%。

而如此快速的的涨幅已经过度超越了基础经济增长，继而可能影响社会经济稳定，2018年7月4日，新加坡政府在毫无预兆的情况下推出新一轮的房市降温措施，

1）公民的第二套房屋额外印花税ABSD 12%，第三套及更多15%，永久居民的第二套房屋ABSD 15%，第三套及以上20%，而外国人购房的ABSD则直接来到20%，非私人购买住宅ABSD提升至25%，而开发商则来到了25%，

2）首套房银行贷款额度从80%降低为75%，而如果贷款年限超过30年或超过贷款人65岁，贷款额度则降为55%。

3）第二套房屋贷款最高额度也降为45%。

2018年7月4号晚上，多个开发商紧锣密鼓赶在7月5号天亮之前开盘，各售楼部人满为患，5个小时之内成交1000个单位，也成为后来各大新闻头条。

而有趣的是尽管这一轮降温措施起到了明显的抑制房市过度发热，但其效果仅仅持续了两个季度，得益于开发商手中囤货持续刺激市场，开发商折扣开始持续挑战这增加的5%额外印花税，2019年第二季度房屋指数150.8，仅在两个季度之后即超过了2018第三季的峰值149.7，2019年第四季度在房市持续回升三个季度之后房屋指数来到跟2017年第三季度相相似的153.6。而2019年整体私宅市场也随着2018年的7.9%的涨幅上涨了2.5%。

正当开发商排兵布阵准备接下来2020年新一轮的房市开盘新加坡房市第四轮高潮的之际，2020年2月，全球性流行病新型冠状病毒covid-19爆发，各国开始限制出入境，新加坡房市2020年第一季度指数也应声下降了1.5个指数点。

这轮全球性危机有别于以往来任何一次，以往的各类危机更多是生产与消耗的的再平衡，而这一轮全球性危机从生物圈开启，在全球化的加持下，生产与消耗同时停止，全球各大城市都实行了封城管制，各国政府都推出了各种前所未有的措施来救市，中国经历改革开发30年来最严重的经济衰退季度GDP从2019第四季度正6%到2020第一季度负6.8%，美国推出了无限制的量化宽松刺激经济，新加坡金管局以0.1%利息放贷，4月5月的新加坡开始断路器封城措施，中止85%的社会活动。

新加坡作为世界历史上的经济奇迹，只用了50年时间就从一个第三世界的港口跻身到第一世界梯队，而房地产市场的发展则是这个经济奇迹的缩影，从6，70年代的劳动力为主导，到80年的资本和科技为导向，再到90年代的增值投资服务的方向，一直到20世纪的以研发为主导的智慧城市方向的道路，这里面有各政府部门，各私人发展商，人民大众的多方协力，也有本土资本和国际资本的多方助力，相信从多维度调控的新加坡房市一定不会让我们失望，让我们一起见证历史。

参考文件

https://sso.agc.gov.sg/SL/ECHSA1996-RG4?DocDate=19970615

https://www.icompareloan.com/resources/summary-of-property-regulations-since-14-sep-2009-till-aug-2013/

https://dentons.rodyk.com/en/insights/alerts/2014/march/1/executive-condominiums

https://www.edgeprop.sg/property-news/executive-condos-%E2%80%94-low-risk-high-return-investment-asset

http://eresources.nlb.gov.sg/history/events/9f9489cf-5432-4797-bf66-fd1b3bab7a2b

https://www.straitstimes.com/politics/growth-years-1981-1990-a-recession-political-changes-and-drive-for-excellence

https://www.businesstimes.com.sg/top-stories/bts-top-40/1996-curbs-take-property-market-by-surprise

https://crea.smu.edu.sg/housing/timeline-major-housing-reforms

https://www.todayonline.com/business/buying-ec-no-brainer-those-who-qualify

https://www.asiapropertyawards.com/en/monetary-authority-of-singapore-mas-eases-monetary-policy-amid-covid-19-outbreak/

http://eresources.nlb.gov.sg/history/events/b6e48846-62e6-498a-b47c-f4b8b7ab465d

https://www.99.co/blog/singapore/reasons-why-en-bloc-fever-ended/

https://sbr.com.sg/financial-services/news/mas-offers-near-zero-interest-rate-loans-banks

https://www.cnbc.com/2020/04/17/china-economy-beijing-contracted-in-q1-2020-gdp-amid-coronavirus.html?fbclid=IwAR3nOubRUhrfD_pxtN-uqZrYiwyjfDye-04y4nA38bWt7Ey4ocRcXEvyStY

https://www.straitstimes.com/singapore/housing/en-bloc-the-unblockable-frenzy-whats-behind-the-hype

https://www.teoalida.com/singapore/hdbfloorplans/

https://www.straitstimes.com/business/property/private-home-prices-recovered-in-2017-occupancies-improved-says-ura

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/singapore/Price-History-Archive/Massive-recovery-in-Singapore-prompts-housing-bubble-fears-326

https://www.srx.com.sg/cooling-measures

https://www.todayonline.com/singapore/hdb-resale-prices-drop-sixth-straight-year-declining-09-2018

https://www.edgeprop.sg/property-news/hbd-resale-prices-fall-03-q-o-q-1q2019-demand-may-be-helped-7000-flats-reaching-mop-year

https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-03-23/fed-signals-unlimited-qe-adds-aid-for-companies-municipalities

https://www.straitstimes.com/politics/prime-minister-lee-hsien-loong-to-address-nation-on-covid-19-situation-at-5pm

https://www.straitstimes.com/politics/growth-years-1981-1990-a-recession-political-changes-and-drive-for-excellence

https://data.gov.sg/dataset/private-residential-property-price-index-by-type-of-property

https://www.marketwatch.com/story/fed-announces-unlimited-qe-and-sets-up-several-new-lending-programs-2020-03-23

https://www.mas.gov.sg/news/media-releases/2005/mas-issues-revised-housing-loan-rules

https://sg.finance.yahoo.com/news/collective-sales-heat-aggressive-developers-023700645.html

https://www.edgeprop.sg/property-news/collective-sale-momentum-continue-2018

https://www.squarefoot.com.sg/

https://www.cnbc.com/2020/04/17/china-economy-beijing-contracted-in-q1-2020-gdp-amid-coronavirus.html?fbclid=IwAR1GFifeppHYW52R35xcWcrW5Dun8SuqHXBHQQpOPI3JKTncc4p2B2K3B_Q

https://www.channelnewsasia.com/news/business/singapore-condo-landed-private-property-prices-2019-12226246