新加坡公有住房体制下的房产税征收力度弱

内容摘要

>> 核心观点

新加坡房产税的典型特征是“存量征收，固定税率，租金为基”。鉴于新加坡国内住房体系（以公有住房为主）与我国当前阶段差异过大，因此新加坡的房产税体系对当前阶段我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。

>> 新加坡住房体制与我国差异过大，对我国拓宽房产税试点的借鉴意义有限

新加坡房产税的最初创设目的是财政创收，此后被赋予收入再分配和地产调控的使命。新加坡在保有环节只有房产税一项税种，典型特征是“存量征收，阶梯税率，租金为基”。虽然新加坡的房产税条款设置带有明显的调控目的，但实际调控力度略显不足。我们认为新加坡房产税征收力度弱的原因与其国内以公有住房为主导的住房体系有关，鉴于住房体系差异过大，新加坡的房产税体系对我国的借鉴意义较弱。

>> 新加坡的房产税特征是“存量征收，阶梯税率，租金为基”

新加坡在持有环节只征收房产税一个税种，纳税人是物业的所有人。房产税的税基是税务局估计的年租金收入，按年进行更新。所有物业划分为自住型物业、非自住型物业以及商用类物业三种类型，不同类型征收不同的税率。其中：自住型物业的税负最低，享有8000新元的免征额，超过免征额的部分按累进税率征收；非自住型物业的税负最高，不享有免征额度，税率按累进征收且比自住型高。对于其他商用类物业，新加坡统一按10%的固定税率进行征收。有别于德国根据使用权来统计的原则，新加坡根据所有权统计物业税，如果居民拥有二套房，即便二套房仍然是用于自住或空置（没有用于出租），同样也需按照非自住型物业的税率纳税。整体来看，新加坡房产税的政策导向明显：鼓励一房自住，不鼓励多房出租。

>> 新加坡当前房产税兼具收入再分配和地产调控目的，但实际税负压力不大

新加坡房产税体系的最初创设目的是财政创收，演变至今逐渐被赋予收入再分配和地产调控的使命。从条款设置来看，新加坡的房产税带有双重“阶梯”。一是根据是否自住原则对首套房和二套房进行税率划分，二套房税率较重从而提高多套房的持有成本。二是对于同一套房屋新加坡也根据税基实行阶梯税率，价值越高税率越高。对于多套房、住好房的人群来说，税率会明显提高。但从实际税负看，新加坡税收条款的整体调控力度仍然不足。一是新加坡房产税以租金而非房屋价值计算税基，如果以新加坡私人住宅的租赁中位价和销售中价位计算，租售比不足1%。因此，相较于房屋整体价值，新加坡房产税的实际税率同样不足1%。二是无法打击二套房以上的持有者，新加坡对于二套房以上不再另设阶梯税率，换言之持有二套房或三套房甚至以上的居民边际税负相同。我们认为新加坡房产税机制征收力度弱的特点主要源于其住房体制和多数国家（包括我国）存在本质性的差异。

>> 新加坡房产税体系征收力度弱与其国内以公有住房为主导的住房体系有关

一是政府提供的组屋已经满足多数居民住房刚需，通过房产税调节释放存量供给的意愿较弱。新加坡公有住房对人口的覆盖率达到80%，多数居民的住宅刚需已经得到有效满足，无需依赖房产税的调节；与我国当前亟待实现“居者有其屋”，需要在一线城市人口净流入的背景下解决房屋供给压力，通过房产税调节释放二手房供给的调控目的不同。二是新加坡政府规定单户家庭只能购买两套组屋，第三套房起只能购买私人公寓，在居民刚需已经基本得到满足的情况下，私人公寓过于昂贵的价格本身就会抑制较大需求。（2020年新加坡私人公寓的价格达到组屋的3.4倍，折人民币单价高于我国北、上、深等一线城市房价水平。因此，在公有住房体系为主导、居民住房刚需基本得到满足且第三套房（私人公寓）价格远高于组屋的房屋体制下，普通居民的需求上限在很大程度上被限制在二套房。在征税环节再对二套房及以上进行严格区分或实行阶梯税率的必要性较低。

风险提示

房产税征收力度超预期；房产税试点范围超预期

目 / 录

感谢实习生原宏敏、白丹青、刘婉琴对本文的支持与贡献

正 文

新加坡房产税的最初创设目的是财政创收，此后被赋予收入再分配和地产调控的使命

新加坡房产税体系的最初创设目的是财政创收，演变至今逐渐被赋予收入再分配和地产调控的使命。新加坡房产税最早可追溯至1825年，政府为了增加收入首次对房屋征税，设立之初的目的主要是为覆盖市政工人的薪酬支出，所有房屋按5%的税率征收。此后伴随财政收支缺口的扩大税率逐步提高到10%。1959年，新加坡成立自治政府，随后颁布《房产税条例》，基本沿用此前的税收体系。2011年，新加坡政府出于收入再分配和地产调控的目的考虑，对房产税的征收方式进行改造，在引入累进税率的同时为自住型物业设置免征额。这一体制沿用至今。

新加坡的房产税特征是“存量征收，阶梯税率，租金为基”

新加坡在持有环节只征收房产税一个税种，纳税人是物业的所有人，虽然新加坡住房体制较为特殊，全国住房体系以组屋（公有住房）为主，但是组屋同样需要交纳房产税。房产税的税基是由税务局估计的年租金收入，按年进行更新。 新加坡将所有物业划分为自住型物业、非自住型物业以及商用类物业三种类型，不同类型征收不同的税率。其中：自住型物业的税负最低，享有8000新元的免征额，超过免征额的部分按累进税率进行征收，税率在4%-16%之间；非自住型物业的税负最高，不享有免征额度，税率在10%-20%之间。对于其他商用类物业，新加坡统一按10%的固定税率进行征收。综上，有别于我们此前在《德国房产税意在财政创收而非地产调控》中提到德国根据使用权来统计的原则，新加坡根据所有权统计物业税，如果居民拥有二套房，即便二套房仍然是用于自住或空置（没有用于出租），同样也需按照非自住型物业的税率纳税。 整体来看，新加坡房产税的政策导向明显：鼓励一房自住，不鼓励多房出租。

新加坡的房产税体系征收力度弱，住房体系差异过大对于我国的借鉴意义较弱

新加坡的住房体制以公有住房为主，鉴于住房体制特殊，对我国当前阶段的房产税试点不具备明显的借鉴意义。

从条款设置来看，新加坡的房产税带有双重阶梯。一是根据是否自住原则对首套房和二套房进行税率划分，二套房税率较重从而提高多套房的持有成本。二是对于同一套房屋新加坡也根据税基实行阶梯税率，价值越高税率越高。对于多套房、住豪宅的人群来说，税负会明显提高。但从实际税负看，新加坡税收条款的整体调控力度仍然不足。一是新加坡房产税以租金而非房屋价值计算税基，如果以新加坡私人住宅的租赁中位价和销售中价位计算，租售比不足1%。

因此，相较于房屋整体价值，新加坡房产税的实际税率同样不足1%。二是无法打击二套房以上的持有者，新加坡对于二套房以上不再另设阶梯税率，换言之持有二套房或三套房甚至以上的居民边际税负相同。我们认为上述新加坡房产税机制的特点主要源于其住房体制和多数国家（包括我国）存在本质性的差异。 一是政府提供的组屋已经满足多数居民住房刚需，通过房产税调节释放存量供给的意愿较弱。新加坡国内住房体系以公有住房即组屋为主，对新加坡人口的覆盖率达到80%，在房屋市场的总量占比超过70%。在此背景下，多数新加坡居民的住宅刚需已经得到有效满足，无需依赖房产税的调节；与我国当前亟待实现“居者有其屋”，需要在一线城市人口净流入的背景下解决房屋供给压力，通过房产税调节释放二手房供给的调控目的不同。

二是新加坡政府规定单个家庭只能购买两套组屋，第三套房起只能购买私人公寓，在居民刚需已经基本得到满足的情况下，私人公寓过于昂贵的价格本身就会抑制较大需求。新加坡政府对于组屋的定位便是“以自住为主”，一方面严格要求一个家庭最多只能拥有两套组屋；另一方面也对组屋的流动性进行限制，要求新的组屋在购买后5年内不得转卖，限制房屋炒卖。新加坡居民如果购买第三套房只能购买私人公寓，而私人公寓的价格极其昂贵。根据Value Champion统计，2020年新加坡私人公寓的价格达到组屋的3.4倍，组屋均价507新元/平方英尺，私人公寓均价则达到1731新元/平方英尺，折约8.7万元/平方米，高于我国北、上、深等一线城市房价水平。高昂的价格本身已经对居民购买第三套房产生约束。 因此，在公有住房体系为主导、居民住房刚需基本得到满足且第三套房（私人公寓）价格远高于组屋的房屋体制下，普通居民的需求上限在很大程度上被限制在二套房。在征税环节再对二套房及以上进行严格区分或实行阶梯税率的必要性较低。此外，由于新加坡房产税在设立之初便带有创收的目的，因此从财政收入的角度来看，房产税也是新加坡的重要税种之一，过去5年房产税在财政收入中的平均占比为6%。

风险提示

房产税征收力度超预期；房产税试点范围超预期。