新加坡房价2021走势分析

新加坡为了应对将来的发展，随时会出台各种政策进行调控。对于房产市场来说，每次调控都可能面临着未知的风险。在房价日渐高涨的新加坡，其未来房价走势会怎样，政府会不会再次出手调控。对于投资者来说，又将如何把握趋势？

新加坡房产政策介绍

目前，新加坡房产类型主要有五种，但并不是每一种都可供外国人购买。而为了吸引更多外国人来新加坡置业，新加坡推出了许多优惠政策。

建屋局组屋：相当于国内的经济适用房，只有新加坡公民可以买新的HDB组屋，永久居民只能购买二手房。

执行共管公寓：类似私人共管公寓，但只有符合条件的新加坡公民可以买。

私人公寓：外国人可购买私人公寓，公寓一般都配有包括俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台等在内的全套设施。

有地房产：有地房产通常指拥有私有花园、车库的别墅。一般情况下，外国人和新加坡永久居民不可以买。但指定区域除外，如圣淘沙。

地契种类：新加坡地契有别于中国70年地契，分为99年、999年及永久地契。

外国人被新加坡定义在住宅物产法案之下是:(a) 不是公民，(b) 任何永久居民，(c) 任何外国公司或任何被转换的外国公司， (d) 任何社会或被转换的社会的任何人。因此, 甚而一个永久居民被分类作为外国人不同在购买住房和发展情况下, 藉以一个永久居民能是申请人或发展局的授权居住者。

但是，它不一定意味，所有外国人是限于从购买住宅物产在新加坡。如果个体是一个永久居民能提供经济好处到新加坡或做充分贡献在新加坡的个体; 并且谁拥有专家或其它资格或经验是到新加坡的有利帮助。获得住宅物产归属在新加坡在法案的开始之前的所有外国人能有权利保留它。

外国人在新加坡可以购置商业房产、私人共管公寓，没有任何限制。但不能购买HDB组屋、执行共管公寓和有地住宅。

还有，作为外国人在新加坡购房除了有房产类型限制外，税收政策跟当地人也不一样。

新加坡房价走势图

自从2013年新加坡房产市场走低，投资者们已经憋屈了好几年。2017年初就有业内专家预计要开涨。果不其然，2017年下半年，连续下调了5年的房价开始出现抬头趋势。

从2018年开始，市场信心超级强劲，尽管政府又出台了一轮控制房价的降温措施，2018年，新加坡房价依旧上涨7.9%。与摩根士丹利2017年的预期的“2018年新加坡房价涨8%”，只有些微差别。摩根士丹利报告表明，此轮上涨趋势至少延续到2020年。

从2020年中开始，尽管受冠状病毒 (Covid-19)的影响，新加坡房价在冠病期间表现坚韧，去年2020年的私宅价格仍上涨了2.2%。

根据市区重建局 (URA)在1月22日公布的完整房地产数据显示，去年（2020）第四季价格环比上扬了2.1%，全年同比上升2.2%。

2020年开发商共售出9982套私人住宅(不包括行政公寓)，而前年的销量为9912套。

去年的购房需求多数被本地买家推动，占整体私人住宅交易的82%。

2021年的新加坡房价走势

分析师普遍认为楼市增长势头将随着经济反弹而持续下去，今年的新加坡房价可能取得2%至4%的增长。

由于现在市面上“库存”新房逐渐消耗，新加坡房价的涨幅在2022年有可能高达5.5%。

近期经济分析师根据最近情况，又预测了一波今年新加坡的经济数据。

金融管理局最新发布的最新经济师调查报告 (Survey of Professional Forecasters)，结果比去年年底预测更高了。

经历过2020年的低谷，新加坡的经济真的要触底反弹了吗？

报告说新加坡今年有望增长5.8％，高于三个月前预测的5.5％。

2020年，经济萎缩5.4%，新加坡房价却上涨2.2%。

2021年，经济预测增长5.8%，新加坡房价将会如何呢？

就拿2月份来说，转售价与去年同期相比上升4.4％，而且这已经是新加坡非有地私宅转售价格连续七个月上涨了

今年3月份的转售量环比增长28.9%，共有1662个单位转手，创过去10年来新高，同时转售价格也连续八个月上涨！

今年首季新私宅销量达3574个单位，已经高于冠病疫情前的平均水平了！

新加坡房产值得投资么？

新加坡坡的房产价格和香港非常趋同，都处于地少人多，资源有限，财富集中的区域。现在对比香港，新加坡房产可能还正处于起飞前的黎明。当然新加坡政府不会放仍房价飞涨，但是政府也不会强力打压房价。所以的调控都是为了确保房产缓慢升值，以确保社会稳定。无论怎么看，房价上涨是大概率事件。

先看一下新加坡过去10的房价走势：

2009年中开始，新加坡房产开始了长达4年的飙升阶段，政府不断的出台调控政策：

2010年2月，一年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例降低；房价还是一路高涨；

2010年8月，三年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例进一步降低；房价还是继续涨，涨势稍微有点放缓；

2011年1月，卖家税调整到了4年，并且调高了比例到了最高16%，贷款比例进一步降低;房价还是继续涨，涨势有点放缓；

2011 年12月，开始实施买家额外印花税；这次之后的房价平稳了几个月，但经过一个季度的消化后，房价还是继续涨；

2012年10月，贷款比例进一步降低，最高贷款年限调整为35年，之前是40年；房价还是继续涨，涨势有所放缓；

2013年1月，调高了买家额外印花税；房价还是继续涨，涨势有所放缓；

2013年6月发布的总贷款（房贷和在新加坡的所有贷款）比率不得超过收入的60%的这个比率的政策（TDSR）；

终于，新加坡房价在一系列的调控措施下算是真正的控制了下来，新加坡政府终于可以长舒一口气，我国人民和国外投资客真是不好对付啊，买房和买白菜一样轻松，终于我们在确保银行房贷不受影响的情况下，房价总算降下来啦！

因此，新加坡政府欣喜地看到了新加坡的房价自从2013年开始一直处于下跌态势。这么辛苦得以调控的接下来4年的房价回调成果，在2018年3月，政府4年来第一次的放宽房产政策，把卖家税从4年调整到3年这一点点松动的政策后，买气慢慢聚集，发展商摩拳擦掌，房价慢慢回稳到开始飙升，短短一年几乎收复池城。

其实根本原因是连发多个政策调控好不容易在2013年中控制下来的房地产市场4年降低20%的降幅，压得这么辛苦的成果在1年内轻松破功，一路飙涨，颇有势不可挡的趋势。

热钱不断流入和外国开发商高价拿地，新加坡的政府与经济稳定，汇率相对稳，房贷利率低，对比其他亚洲国家如马来西亚与泰国的政局不稳，香港的高房价和对外国人征税33%，中国大城市的限买限卖投资局限，在有限的选择中，新加坡正吸引大批投资热钱涌入，如果不加以控制，新加坡经济会被高房价泡沫击垮，所以在萌芽上升阶段，稍加控制是很有必要的。

于是乎这个问题再次引起了当地政府的关注，央妈出面了，新加坡金融管理局负责人MrRavi Menon,在2018年7月4号的2017/18的年会上指出几点：

新加坡房价在过去几年得到了有效的控制；

自去年第二季度起房价已经起涨了9.1%；

这几乎轻松抵消了从2013年中到2017年中，4年房价下跌的11.6%的幅度；

房地产成交量过去12个月比去年同时期增长了25%；

新房贷12个月比率比前一年增长了34%；

房产复苏是可以的，但不能脱离经济发展轨道的涨幅；

经管局要确保市场的稳定。

于是，2018年7月5号晚上，也就是年会的第二天，新房产调控政策发布，增加买家额外印花税和降低最高银行贷款比例来稳定房地产市场，主要的目的是：降低热度和使房地产的增幅尽量与经济增长同步。

1）增加买家额外印花税，除新加坡公民和永久公民的第一套房产税率不变外，其第二套或以上及外国人额外税增长5%，公司买家额外税增长10%；在调控之余保护刚需。

2）降低最高银行贷款比例，整体降低5%，也就是首付需多付5%，贷款成数减少，防止高杠杆投资房地产带来的高风险暴露。

新冠疫情下房价走势何去何从呢？

2019新冠病毒对房价有什么影响？

尽管有如上所说的调控和疫情，新加坡房价还会上涨，只是速度会放缓。

原因有6：

1、2018年7月4号经管局年会上明确表示房产复苏是可以的，但不能脱离经济发展轨道的涨幅，意思就是涨可以，但希望是细水长流，慢慢涨。

2、参照以前的调控经验，调高买家印花税和调低贷款比例只会放缓增幅，并没有太致命的遏制作用（参照2010年2月到2013年1月的6次调控）。

3、调控后，开发商已经开始减价。

有些新项目的开盘价位更给力一些，例如位于乌节路的Martin Modern（玛庭豪苑），从两房的208.22万新币直降10万，到197.62万起;这对有些买家实际是有利的；还有一些其他核心区地段永久地契的新楼盘例如JUI RESIDENCE， 开发商在10月1日预售时居然打折扣到6%，这是在7月份降温措施出台前的几个月前买是不可能的。核心地段优质资产价格打折这对于有能力的买家（置换业主和新移民业主）来说还是很有吸引力的。

4、对于新加坡人和PR刚需买房第一套的影响并不大，而这些人也不在少数，刚需的成交量不会有太大影响，有些性价比高的新盘项目例如Riverfront Residences，从7月5日紧急开盘卖的511间单位，到7月17号为止卖的607间单位，新政过后的1个多礼拜，卖了近100间的成交量。其他新项目项目在9月份的销量也是达到25%，尺价也在1600-1700新币左右，约85,000人民币一平米。

5、2017年到2018年6200个被集体收购的家庭需要自住或投资的房产，每个家庭平均拿到大约300万新币，相当于20000个潜在买家和/或租客和180亿新币集体收购市场流动的资金，这就类似于前两年中国的房地产大水漫灌时代棚户区改造现金补偿的情况，有购房需求的人有钱在手中，房地产仍然是最优质的刚需和投资品种。

6、新加坡是亚太资金的避风港，由于某些政治原因， 大量的热钱涌入新加坡寻求安全保护。这也推高了新加坡租房市场和转售市场的需求。2020年下半年的租房市场异常火爆就是其后果。

从2018年三季度数据可知，在7月份降温措施出台后，核心商务区和有地住宅的房价环比上涨幅度仍在0.5%。集体出售也带动了当地租金市场需求的增加，2018年前2个季度环比都有所上涨，分别是0.3%和1%。

总之，新加坡稳定的环境，低利率，相对高的租金回报，供求之间地小造成的相对需求大，对自住增值和房产投资都有一定的吸引力，长期的大方向是向上的。房产的魅力，在于其抗通货膨胀的保值增值能力，也是老百姓利用低成本金融杠杆从而获得相对高增值回报和租金回报的一个难得的途径。

如果有谁问我们值不值得付这个额外税，那答案是值得的，因为这是这么多年房产新政出台后，太多的人后悔第一次加额外税，或第二次加额外税的时候没有出手，纵观香港市场，多年的高税收（空置税、买卖印花税）仍然没有抑制市场的上涨态势，从2012年到2017年，香港市场房价上涨了60%。

所以说，土地稀缺、人口密度高、经济向好、财富收入提高的区域，投资人必须具备长远的投资眼光，因为加税的价格肯定比未来的市场价格还要便宜。