期房和二手房，到底怎么选

买99年还是永久的问题，上篇已经讨论过。那么今天我们来聊聊，期房和二手房的那些事。

什么情况下买期房？什么情况下买二手房？先解决这个疑问，我们先比较一下，两者区别到底在哪？

交付时间

期房从开盘到建成一般要2到3年，依楼盘大小有所出入。官方建成时间一般会比实际建成时间来的晚，这是开发商自我保护的一种措施，但为了快点收回现金流，实际建成日期一般会比官方早半年到一年。

二手房从下定到入住，大概是要3个月，如果房子空着，买家也可以要求提前入住，前提是要签订一份“免责声明”，承诺承担提前入住期间的水电网物业房产税费用，并对有可能造成的损坏自负。

付款时间：

期房的付款时间松，除了首付，剩余尾款按照工程进度阶段性支付，如果买家贷款，就是银行和开发商交接尾款部分。如今考虑到资金出海的难度，很多开发商还推出“延期付款”的计划，买家下定5%之后，剩余的首付尾款都可以延期半年左右再支付，资金压力小。

现房的付款时间紧，因为对接的是个人卖家，一般说来，首付和尾款要在3个月内全部准备好。

增值空间：

期房的增值空间大，二手房的增值空间小。

期房是一手房，从开发商手里买，一手价格。买家买的是期权，用时间换增长。随着项目进度的推进，期权的价值会逐步增高，建成交钥匙的时候价值达到最高点。不过话说回来，不是闭上眼睛随便买就能赚，基本条件是，入场价格要合适，单位选择要好（下一篇会讲如何选择单位）

二手房，是从私人卖家处买，亏本的生意没人做，所以都是会让卖家赚。因为不是期货，增值空间不是很明显，理论上是和GDP和通胀保持一致。

举个例子：

同在女皇镇的Commonwealth Tower和Queens。Commonwealth是2014年开盘的期房，Queens是90年代的二手房。如果在2014年分别购入这两个项目，会有什么不同？

上图是Queens的历史价格走势图，在2014年如果购入Queens，持有5年，价格基本没有变化。

上图是Commonwealth Tower的走势图，如果在2014年购入项目期权，当时的单价大概在1610左右，到2019年转手，可以卖到1900左右，单价净挣300psf，加上四倍杠杆，收益还是可观的。

单位价格和总价

期房的单价会比同区域的二手房高。为什么单价高？因为期房的状态新，剩余年限足，公寓设施多。那么是不是买二手房更便宜？Yes and No，Yes是因为二手房单价便宜。No是因为二手房面积大，所以总价和期房差不多，同类型户型并没有便宜多少。

如果是因为单价便宜购入二手房，想着低买高卖的，这个想法本身是不对的。二手房单价便宜是因为状态老，需要翻新，加上剩余年限较少，折旧较多。

还是拿Queens和Commonwealth Tower举例子（请参考上图），如果在2014年购入Queens，单价大概在1200psf，2019年卖，单价也在1200psf。赚到的是5年租金扣除银行利息。在资本收益方面几乎为0。

同样在2014年，如果买入Commonwealth Tower，单价1600psf，2019年卖，单价1900psf，单价赚300psf，贷款加上四倍杠杆（当时的杠杆率），接近本金翻倍。

单位选择权

期房单位选择权多，新加坡开发商套路较少，极少捂盘，所以如果抽签号码靠前，单位基本随便选，朝向，户型，楼层的都可以根据自己的喜好选择。

二手房的单位选择比较少，如果你喜欢一个小区，但该小区可能暂时没有合适的单位，那就要等了，碰运气等待未来是否有房源放出。

空间大小

二手面积比较大，期房的空间面积较小，所以如果追求大面积的，那么二手比较合适。因为二手房空间大，聚会可以在单位内部进行，新楼盘比较小，聚会通常是在公寓的多功能厅进行。

可租性和租售比

在其他条件持平的前提下，租客偏好新公寓，租客最喜欢靠近地铁，设施齐全，装修现代的公寓。

不过需要注意的是，在期房刚交付的阶段，因为同一时间段内有相当数量的单位放租，供过于求，屋主一般都需要下调租金以便把屋子快点租出去，交房后的一两年后，租金就能回调到正常水平。

装修情况

新加坡的期房都是精装修，包括厨卫，地板，墙面，通通都做好，附赠电器（火炉/电磁炉，冰箱，洗衣机，烘干机，微波炉，烤箱，热水器，空调），外加一年的保修期，只要安装灯和窗帘就可以提包入住。保修期内有任何问题可以找开发商的维修团队修理。

二手公寓，入住前需要翻新。一些功能性的问题需检查清楚，房间浴室的水密性，下水管到是否堵塞，内嵌电器是否可用等，这些在购房的时候需要检查清楚并写进合同里。如果屋龄已经有大十年的时间，还可能会有一些隐性问题（Latent Defect），比如电线和管道老旧的问题，漏水和墙体开裂的问题，这些问题临时是看不出来的，之后问题出现，也没法找之前的屋主赔偿，这是风险之一，需要考虑在内。

公寓设施

期房的设施很多都是比肩度假村风格，尤其是大型项目，泳池，健身房，网球场，篮球场，烧烤台，多功能厅就不说了，卡拉OK，不规则泳池，徒步步道，花园，庭院，空中泳池，水上健身房，冥想室，智能家居，智能社区等五花八门。近年来一些大型楼盘大大小小的设施多达上百个。

二手公寓的设施中规中矩，泳池，健身房，烧烤台，多功能厅，这些都是标配。有些还有网球场。

二手房和期房的比较就说到这里啦。总的来说，如果是不急着入住，那么期房是更好的，因为是一手价格，期货随着完工程度价值水涨船高，增值空间大；如果是着急入住，以自住为主，投资为辅的，那么就买二手房，太老的不要，做好片区分析，以及横向纵向价格比对，以合适的价格入场。

END