观｜新加坡第三季度地产市场情况

整体概况

整体投资市场交易情况，同比和环比都成上升状态。甲A级写字楼环比上升，同比下降，整体净收益都呈现下降状态；租赁市场环比同比都成下降状态，但净收益呈现持平；住宅市场第三季度同比环比都呈现上升，净收益持平；工业地产同比环比都呈现上升状态，但净收益呈现下滑。

在今年的疫情期间，新加坡政府着重做了一些调整，例如对于一些部分产业例如餐厅、健身等行业补贴支持从50%的比例调整至60%，对租赁和建筑公司进行一些帮补。

目前新加坡的疫苗接种率达到80%以上，也是重新放宽边境的前提条件，但在疫情接种情况下还是被传染的例子也屡见不鲜。

整体第三季度的不动产投资情况较良好，自2020年第二季度起一直保持着上升趋势。尤其是私人住宅投资同比增长13.4%，达24.12亿美金。在这方面比较重大的两个交易是Flynn Park的交易，以3.71亿美金被Hoi Hup Realty Pte Ltd 和 Sunway Developments 收购。另外一个是21 Anderson以2.13亿美金被Kheng Leong Group 购买。

通过图片数据我们能够看到，自疫情开始一直都是以私人投资交易为主，到第三季度，看到public的交易呈现增多，甚至略超过私人投资；这部分大型的政府售地GLS交易占据了51.1%的分量，集中于Marina View, Jalan anak bukit, Lentor Central和Tampines st62。高端住宅交易自2021年上半年的强烈增长后增长速度稍有减缓。

写字楼市场的不均衡

在写字楼投资方面，有比较显著的下滑，环比下降45.4%，只有少量大型交易，例如ARA将61 Robinson以4.22亿美元出售给一家初创公司RIVULETS。但相关报告也指出随着一些大型交易可能临近尾声，认为写字楼投资市场预计将会回升。高净值消费者和家庭对写字楼和临街商铺的需求依旧，另外物流仓库也持续保持着较高的询问量。

因德尔塔病毒变异，从9月中下旬到10月中下旬实施了在家办公的防疫措施，尽管现在疫情未见稳定，但在2021年第三季度还是能够寻找到一些积极迹象，例如本季度凯德地产的新甲A写字楼CapitaSpring已取得临时入伙准证（TOP），该项目将如期在今年年底竣工，目前83.1%的楼面已取得租赁承诺。

疫情变异的不确定性，也可能会影响一些企业在选择新办公空间时将混合式的工作模式作为参考而影响空间和面积的决策。当然还有积极面，例如科技和非银行金融服务机构继续刺激着租赁市场；

另外随着高质量项目的不断发展，一些业主的信心提高导致了更高的租金预期，这有助于甲A级写字楼市场的租金加速增长，租金环比增长1.4%。由于写字楼市场紧张的空置率和未来三年有限的数量选择，写字楼市场前景依旧保持乐观预期。

另外值得关注的部分是来自商务园区市场，2021年第三季度，商务园区市场净吸纳量为57万平方英尺，空置率从上一季度的13.1%降至12.2%。但其需求更集中于城郊地区，而这些需求的空置率一直在下降，远低于新加坡剩余其他区域商务园区的空置率。

而这部分城郊地区的需求令此区域的租金环比增长了0.9%，这主要还是来自占有人意识到该区域市场的可用选择有限，因此对One-North（纬壹科技城，新加坡政府注资150亿新币建立的商业园区，以高科技、生物医学、通信、创新领域为主，虾皮总部也在此区）的租金预期较高。

相反在岛上的其他次级市场上，人们看不到同样程度的乐观情景，为了提高入住率，一些业主在租金预期方面给价更为灵活。

未来，大部分的供应可能会集中在除城郊的其他区域，随着更多的空间被吸纳，这可能会让这个市场的租金受到更大的影响形成下行压力。另一方面城郊地区的供给空间有限，加上对该地区的需求强烈，可能会继续推动租金预期上升。

零售业租赁市场的双面性

由于疫情，年中时的在家办公措施和疲软的旅游需求影响，零售市场依旧面临反复出现的压力影响。2021年第三季度全新加坡优质零售租金环比下降0.6%，略高于2021年第二季度的-0.4%；但由于零售商对优质郊区零售空间的需求仍然较高，郊区市场的优质租赁继续保持健康的租金复归率。

但纵观今年开年以来，全新加坡优质零售租赁依旧下降了2.2%。距离年底剩余时间并不多，另外还有长期因防疫实施的紧缩措施和国际游客的缓慢回归，零售租赁可能会持续保持现状。当然也有一些可以让我们保持乐观态度的那就是随着疫苗接种率的提高，2022年边境限制的逐步放宽，零售市场有望从恢复的经济活动和改善的消费者情绪中受益。

住宅市场的喜闻乐见

（Pasir Ris 8项目效果图）

住宅市场与上述其他市场对疫情的反应恰好相反，尽管从7月底到8月中下旬限制措施有所加强，但住宅市场需求并没有减弱，2021年1月至8月新房销售量初步估计为9265套，占去年销售总量的92.8%。

特别是受到Pasir Ris 8项目（已售425个单位）和Watergardens at Canberra(已售267个单位)强劲的销售表现连带影响了第三季度新房销售情况。两个项目的爆发式销售可能是因为上半年郊区地区的供应数量有限所造成。

根据市区重建局数据显示，私人住宅价格2021年第二季度上升0.8%，第三季度上升0.9%。在非有地私宅部分（非有地私宅一般指公寓，有地私宅一般指别墅），RCR(其他核心中央区)的价格涨幅最大，环比为2.2%；但总体价格因CCR（核心中央区）环比-0.6%和 OCR（非中央区）环比-0.2%的下降而下跌。2021年至今为止，私人房地产价格总体上涨5.1%，预计全年将增至6%～8%。

1）RCR：其他核心中央区如圣淘沙、2、3、7、8、12、13、14、15区.

2）CCR：核心中央区如1、4、6、9、10、11区.

3）OCR：非中央区如5、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28区.

另一方面，第三季度，开发商在积极的市场条件下寻求补充其耗尽的土地储备，这也加剧了政府售地（GLS）的竞争。

其中最值得瞩目的是Lentor Central地块吸引了九次投标，最终授予GuocoLand国浩地产；Tampines st 62也吸引了九次投标，并刷新了行政土地（Executive Condominium Land 行政公寓土地，也是一种新加坡的公共住房）价格记录。

而Mirina View 和Jalan Anak Bukit等地的大型综合用地投标却较显平淡，可能由于交易成本较高、竣工期较长的大型项目相关的风险更高。

CBRE报告预计2021财年的新房销售数字为1.1万～1.2万套，随着新加坡向更多国家重新开放边境，如果未来几个月外国购买者对新加坡市场兴趣增加，销售额可能会进一步增加。

本期参考文章&资料：

Singapore_MarketView_Q3_2021

图片：谷歌&CBRE