买房就能拥有土地吗？公寓产权、土地持有权解析（东南亚+日韩篇）

说到土地问题，十月接触过的不少朋友都对土地有执念，第一执念是土地，第二执念是如果无法拥有土地，那永久产权的公寓也ok。

不知道有多少朋友在考虑投资海外房产的时候有上述这样的忧虑。

这篇关于东南亚和日韩的永久产权、土地持有权的问题，一篇完成基础了解。

首先我们从第一个问题开始，这样更好的归类自己的需求。

买别墅就能拥有那块土地吗？

在日本、韩国、马来西亚、新加坡购买别墅类型可以拥有土地，也可以单独直接购买土地。

日本：对于中国购房者条款更为灵活友善，这几年不少投资者在日本买地起楼。操作较为简单，市场较为开放，配合度高。

新加坡：新加坡永居持有者（并至少在新加坡居住5年以上）并对“新加坡经济做出巨大贡献”的人士可以购买别墅和土地。而没有新加坡永居身份的外国人仅能够购买圣淘沙湾的土地住宅项目（99年产权）。

马来西亚：对外国购买者相对开放，国家发展程度在东南亚地区也较为成熟，房价市场虽然不像其他东南亚地区“爆发式”但价格适中，增长速度较稳定。但关于购买土地，外国人不能持有以下不动产：

主要地区中低于1百万令吉的不动产

马来保留地（Malay Reserved land）的不动产

各地区当局规定的中低成本住宅单元

分配给马来土着人的开发项目

绝大多数东南亚国家是不允许外国人直接拥有本国土地的。所以在购买别墅上有限制，例如泰国、越南、菲律宾等地，都是外国个人买家不能拥有土地的。如果想要购买别墅，仅能购买租赁产权的别墅或以公司名义购买。越南也是有特定区域的别墅项目是提供给外国买家的。

Ps：租赁产权形式一般都是可以续签的，像是泰国每30年续签一次可以续3次，每次缴纳续签费用。越南、菲律宾亦可购买租赁产权别墅并支持续签。有的国家长度从15年到50年不等。

公寓都是永久产权？

永久产权：泰国、菲律宾、日本、韩国。

混合型：

马来西亚：99年和永久产权。

新加坡：99年、999年和永久产权。

非永久产权：越南、印度尼西亚都是有一定限制的。

常见问题

Q1以公司名义可以购买别墅或土地吗？

A1 泰国、菲律宾、柬埔寨、马来西亚、日本、越南都可以以公司名义购买不动产。但每个国家对外国人开公司的要求不同，例如泰国需要公司内部有3名以上本国人持股，3人持股要占到51%的股份；而日本是需要一位日籍人士作为代表；要充分了解当地的规定。

Q2 能贷款吗？

A2 答案是绝大多数国家是不允许外国个人买家贷款的。很多人会觉得为什么？其实大家仔细想想，你在这个国家没有工作、没有信用背书、甚至只是旅游签证，为什么对方国家银行要办贷款给你呢（欧美一些国家、澳大利亚这些地区除外）？但不能否认，是有一些极个别的国家的某些银行可以贷款，但都有较为严格的条件，成功率也不太高。

例如日本的情况，如果以公司名义购买房产，是可以申请贷款的，利息大约在2.8%左右。

如果是有当地永居身份的情况，通常是有可能能获得贷款的，贷款利率只比日本人高一点点。

马来西亚也是如此，如果是马来西亚永居身份或马来西亚国籍，可以申请贷款。

Q3 外国人限购吗？

A3 基本没有限购。但在每个项目中会有一定比例的限制，例如一个泰国公寓项目，总户数的51%是本地人名额，49%是外国人名额。还有例如新加坡，第二套房产和第三套房产要缴纳比第一套递增的税金。

Q4 如果购买了租赁产权，中途房子会不会被收回去？

A4 例如在泰国购买了别墅的租赁产权，每30年续约，那么在约定好的时间内，任何人都没有权利对你的别墅进行转让、转售、转租等行为。

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