深度讲解新加坡99与永久地契区别(2/2)

继续来聊一聊新加坡地契长短对未来的影响。还有政府在地契这个课题上的态度和作用。

05 因为99和永久两种地契造成各自的房产价格不同，有些人说选择永久地契或者99年地契就像是选择奔驰车和丰田车一样。都能开，看你选择高端的还是低端。

但是我觉得这个比喻不是很准确。低端车或者高端车在科技，用料，驾驶体验或者乘坐体验上的区别还是很大的。但是地契是无形资产，它对房子本身的居住体验或者便利性来说，是没有任何区别的，但是价值赋能更高。因为在房价里，土地价格占了超过一半，所以在远期土地价值折损上，永久地契就占有很大优势，也就是我们说的保值。

所以，在经济条件许可的情况下，选择永久地契肯定是比99年更保值，但是如果在经济条件不那么宽裕而满足居住需求为优先的情况下那99年地契其实更适合的。

大部分人对于99年10月的很深的疑虑是，一个是99年后归零的问题，还有一个就是老房子99年会不会有价格滑坡的风险。这点上，虽然上一文解释过那副归零图并不是一幅归零图，但是99年到期回收是个实际的理论风险。这点上怎么看呢？

首先要说政府为什么把房子规划成99年的地契？如果一个人21岁买房，这是买房的最小年龄。99年的地契时长可以满足到 ta 120岁。这可以覆盖所有人的年龄，甚至足够2-3代人。也就是说，排除极端情况，一个人在一生中是用不完一个新房子的全部地契的。满足人生居住需求的第一要务解决了，身后其实也没那么重要了。剩下的就是华人的资产传承的问题。

做一个假设，如果说新加坡的COE也就是拥车证俗称车牌的年限是20年长（ 实际上新加坡COE只有10年长）。如果新加坡推出两种拥车证，一种是20年长的拥车证，另一种是永久的拥车证。那是否有人愿意花更高的价钱去买永久的拥车证呢？一个拥车证本身的年限，已经大大的超过了车子本身的使用年限的话，虽然在保值上来说确实很好，但它的意义其实并不是那么的大。

06 其实房子也是一样。虽然我们在理解上会觉得房子是一个长生不老的钢筋水泥。但实际上，房子是有寿命的，百年老宅很少才能看得到。新加坡最老的建筑是旧国会大厦，现在的国家美术馆，建于1827年，再过6年就要两百岁了。房子有这个岁数，不是因为它的寿命能有这么长，而是它有保留下来的价值。

绝大多数大的房屋，特别是住宅楼，是没有保留的意义的。

新加坡作为一个土地受限的摩登城市，基本上需要一直在各方面保持它的年轻和活力。如果新加坡都是接近百年的老房子，就像现在还是1920年代老照片的模样儿，那是不可想象的。

房子大部分都不是寿终正寝的，以前木头房子靠烧，现在水泥房子靠拆。

99还是永久楼盘基本上是殊途同归。

按照金某的双线价值理论，土地价值线在长期上升，房屋居住价值线在长期下降。

当土地价值线和居住价值线交错之后，楼盘就会出现拆迁溢价。这个溢价会对发展商产生吸引力，也就是常说的Enbloc potential。

并由此对老楼盘产生价格支撑。 画个草图，

也相信以新加坡国家和政府的角度出发，他们是乐意看到私人发展商拆旧换新，帮助政府一起来保持这个国家的新鲜感和容光焕发。因为政府要负责庞大数量的组屋的翻新和重建，任务和工作量已经非常巨大了。所以不太应该会阻止发展商，重建老旧的公寓，否则那又变成政府的工作了。

而且很重要一点，并不像很多人认为的那样，政府乐意等到地契到期，收回土地重新出售，才能赚土地的钱。那样其实太没效率了。大清和大明也才276年，盛世大唐289年。99年地契熬那么长，政府也才赚两次钱，太没意思了。

政府现在的地契机制，并不需要等到地契到期就能赚到土地的钱。

这得从政府为什么不再颁发永久地契说起。

07 新加坡在早期的时候，土地是由私人殖民者和富人所拥有。大部分殖民政府颁发出的私人产权都是永久地契。因为那时候新加坡的人口很少，而荒地很多。但随着人口越来越多，有限的土地资源就慢慢变得紧促了。

对于政府来说，永久地契只要卖出一个地块，这块地就永远不再属于政府，即使在发展商之前重建流转，地契也不会回到政府手上，最多收点税。除非政府因为特殊的发展需要，根据土地征用法把它征用了。土地征用法是可以征用任何产业，不论永久还是非永久，但这毕竟是少数。基本上说，政府批出永久地契就是一锤子买卖，卖出去的FH，泼出去的水，收不回来了。

但是99年地契是不是政府相当于每99年才能收回和出售一次呢？并不是这样。其实在以往的新加坡式拆迁（Enbloc）过程中，乐热心观察的朋友多少会了解到，大部分的拆迁项目特别是99的楼盘，是在30年到40年左右。因为这时候房屋的状态已经不太好，居住体验不佳，很多屋主自己都不乐意住了，就把它出租，出租就相当于一个投资房了。对于业主来说，它的生活功能性已经不高了，而变成一个投资品，那作为投资品的话，出租和出售都只为了有利可图。

所以拆迁高价卖出给发展商，就变成一种共识。所以我们看到大部分的产业呢，都是在30~40年就会顺利通过法定的MCST 80%，推出给发展商选秀。

99年地契，在每次拆迁重建的时候呢，都需要向政府回补地契到99年。例如某个老楼盘剩下60年的地契，发展商成功标下这个楼盘后需要填补39年地契再恢复成为99年地契才能够重新销售楼盘。

所以以这样的操作来说，每一个循环平均30~40年发展商就需要缴纳填补地契的钱，就是这部分使用掉的地契，以现价又出售了一次。不仅如此，还会征收整块土地价格的印花税，发展税，还需缴纳周边土地价值提升的差价。这样，政府就相当于每30～40年左右，就会卖出一次地皮。效率和政府收益都要比等到99年结束归零土地更高，而且是无限循环的。

所以意愿上来说，金某觉得并不是大家想的政府会更愿意等到99年归零后才能收回。

如上所述，政府一不希望所有的产业变得很老，二不需要等到土地99年收回。当然，政府也就只乐意出售99年地契土地，不再出售一起不复返的永久地契了。

08 最后还有一类，就是一些机构，他们理解了政府这种将长地契抓在手里，出售短地契循环牟利的方法，也开始争相效仿。标下永久地契地块，再将产业以99年或103年地契出售。未来大概30-40年，新的发展商在拆迁时就需要找回永久地契持有人填补地契，和政府的做法一样。即使再发展不是地主公司本身，也能赚土地填补地契的钱，简直赢家通吃。

但是这么操作的未来发展还有待观察，因为公司毕竟不是政府和国家，公司的寿命是个未知数，更经不起时代冲击。所以就会产生很多悬而未决的问题。例如Enbloc发展商愿不愿意冒这个向私人地主续约的风险。还有就是续约费用模型是否和政府一样。

值得一提的是，把永久地契中的部分租赁地契出售的做法的始作俑者其实是美国政府。

美国驻新加坡大使馆搬迁后，美国外交部将它在第九邮区格兰芝路（Grange Road）的一块永久地契土地（原大使馆），以99年租赁地契卖给本地发展商城市发展 （哎，居然没归还土地还搞出这么个骚操作真是没谁了）。CDL在这土地上建了私人共管公寓项目Spring Grove，并以99年的分层土地契约方式卖给个别业主。该公寓的现有业主如想寻求集体出售，就必须获得原业主即美国外交部批准延长租赁期限。

类似的案例还有远东机构所发展的几个公寓项目，如The Shore Residences、Cabana、The Scotts Tower和Greenwood Mews。这几个公寓建造在原有永久地契的土地上，但发展商远东机构将发展好的公寓，以103年的租赁地契方式出售给买家。如果这几个公寓的屋主想寻求集体出售，他们也必须征得远东机构批准延长土地的租赁期限。

总结：需要将资金效能最大化的群众不需要过于担心99年归零问题。

但永久地契和99年差值在未来还会缓慢上升，倒不是实用性增加，而是稀缺性增加造成的。