关于新加坡有史以来最大的私人公寓项目

自2019年初以来本地市场说的最多的公寓之一就是Treasure at Tampines了，作为近年来卖的最好的公寓，这个项目从2017年土地收购以来就话题不断，因为其包括了太多的最，近10年来集体收购价格最高，面积最大，居民单位数量最多，入场价最低，公寓设施最多等等，而其开卖以来确实也一直热度不减，今天我们来说一说这个项目的过去和现在。

Treasure at Tampines 所在地位于新加坡第18邮区的淡滨尼市镇，淡滨尼作为一个成熟市镇，私人公寓却是一个稀有品，2010年以前淡滨尼市镇内只有屈指可数的几个私人公寓项目，Eden at Tampines(2003)，Pinevale(1999)，The Tropica(2000)，一直到2010年之后，在沿着Tampines Ave 3一带开始新建了Waterveiw(2014), Qbay Residences(2016), The Santorini(2017), Alps Residences(2019), The Tapestry(2021) 这几个私人项目，目前唯一还在售的也只有The Tapestry还有少量单位，其他的EC执行共管公寓像是Arc at Tampines, Tampines Triliant, Citylife, Parc Central 因为价格远低于市场价更是早早的卖完了。

正是因为私人公寓在淡滨尼这个成熟市镇的稀缺性，开发商森联集团(Sim Lian Group) 2017年8月在新加坡集体收购热潮的时候看中了这个机会，下重金9亿7千万新币买下之前已经连续两次集体申购不成功的组屋邻里Tampines court，这在当时也创造了新加坡国内10年内集体收购价的记录，如此大的投资换回来一个702,146平方尺的土地，相当10个足球场的面积，这样大面积的土地如果按照当时政府批准的容积率算下来，可建造单位数最高可达2600户，每尺的基本土地成本为676元，而在此之前，新加坡市场上还没有任何一个独立私人公寓超过2000户。

另外，森联集团需要额外支付3亿5千9百万新币申请将项目容积率调整为2.8，和将土地年限重新调整为99年，如此大手笔的投资和大面积的土地让市面上太多的开发商都望而却步，传闻当年的土地竞标中土地局只收到了淡滨尼老牌开发商森联集团的这唯一的这一个标价。同时，这也让Tampines court的560户组屋居民平均得到171万到175万的补偿。

如此大手笔的收购，不管是对于开发商森联集团或者之后的买家都是利弊共存的，对于森联集团来说，因为政府在未来几年并没有在淡滨尼市镇建立新私人公寓项目的计划，这个公寓将会是一枝独秀，无出其右。而另一方面碍于新加坡土地局对于开发商土地的开发年限，对于新项目超过5年没有建成和售完，政府会对开发商额外征收税务。而对于买家而言，开发商要在同样的时间框架在同一个地点卖掉相当于4到5个普通公寓的户数，自然要给出诱人的价格和市场刺激。

2019年3月15号，Treasure at Tampines 开放公众预览首个周末，吸引了近7000组买家，而在接下来的首轮预售周末两天之内即售出272个单位，到2019年7月31号为止四个月内更是售出累计571个单位，要知道新加坡一个中型公寓的户数也只是500户左右，四个月之内售完一个私人公寓，这直接赶超了一个常见EC执行共管公寓的成交速度，但这也证实了开发商森联集团独特的眼光，他们并没有高估市场，淡滨尼市镇对于私人公寓的需求非常大。

从开卖至今，Treasure at Tampines成交每月不断累计，也不断刷新新加坡公寓新楼盘的成交速度和成交总量，到今天为止开发商已经售出了超过60%的单位。 除了文章开头提到的整个淡滨尼市镇的私人公寓整体供应情况，接下来我们来剖析一下Treasure at Tampines这个公寓本身的卖点。 项目建于原组屋邻里Tampines Court地址，在Tampines Lane 和Tampines St 11的交界处，整个项目坐南朝北，一共29栋楼，全部为南北朝向，背靠环岛快速公路，面向淡滨尼善育联络所，共2203个居民单位。

开发商从可允许最大开发单位数减少了近400个单位，多出的空间使得整个项目的建筑和园艺比例达到了4:6，居民楼的间隔不低于23米，优化了居民住宅的隐私性的同时，为居民提供了128项娱乐措施，包括3个超过50米长的奥林匹克长度游泳池，20米的泳池更是提供8个，功能娱乐会议房8个面积达到2200平方米，网球场，健身房等等，这也使得项目成为森联集团宣传的名副其实的俱乐部式公寓。

再到室内每户居民单位，厨房都有提供有百年历史的瑞典品牌Electrolux的燃气或者电磁炉，烤箱以及洗衣烘干一体机，而卫浴房同样提供来自德国超过100年历史的高端电器品牌Hansgrohe器具，每户都在客厅或者厨房都安装了烟雾警报器，而项目把所有居民单位的防空洞都移到楼梯，这种设计不仅最大限度的优化了室内使用空间，同时也让紧急才使用的楼梯间得到了最大的化的利用，毕竟战争爆发的可能性还是很小的，而使用楼梯的机会也是不多。

整个项目提供一卧室到五卧室可选，值得一提的是因为整体项目的单位数多，这使得一卧室单位的物业费每月仅一百多块，每月一百多就可以使用128项公寓设施，泳池，健身房，网球场并可以拥有一个停车位，这性价比简直没得比了，要知道组屋一个停车位每个月都要120元，而单位数多的另外一个好处是，对于越大户型的买家，均摊购买的尺价越低，一个面积1668尺的五卧室单位尺价仅为$1133每尺，现在市场上在售的EC执行共管公寓的尺价都可以轻松超过这个尺价，这个还是私人公寓，随时可卖，3年之后没有任何税务征收。如此低的售价不难看出现今的房屋市场是一个买家市场，开发商再也不能趾高气昂的坐地起价。 如果把这$1133块每尺的尺价解析开，之前提到森联集团拿到的土地价为每尺676元，加上建筑和推广成本，最基本的收支平衡成本就要到$1100块每尺左右，注意这个是说开发商不盈利，不盈利都要卖每尺$1100，而现在开卖大户型每尺$1133，由此可见森联集团的压力之大，毕竟需要在一个五年之内要卖完四个常见私人项目的等量户数，不然要给政府上缴额外税务，还不如早点卖完，高压之下必有不常见的招数。放眼望去整个新加坡的新楼盘房市，如此低的售价在新加坡新盘房市应该是不会出现了。 开发商提供的其他的一些基本智能手机遥控家居管理就不细说了，项目预计完工2023年，现如今科技发展也是日新月异。 公寓第一年提供免费的摆渡巴士直接到淡滨尼地铁站和樟宜机场，这也大大的吸引了周边一些租客的需求，淡滨尼作为西部的区域中心，淡滨尼西，淡滨尼，淡滨尼东，跟区域名相关的地铁站就有三个，其他的四美，丹拉美拉一共5个地铁站都是区域之内，有地铁站的地方就有人流，人流有了生意就有了，有生意了就有商场，商场来了人流又会增加，一个良性的卫星镇循环来了，对投资客来说自然之后不用担心离场计划。

项目环绕一共有5个侧门，方便居民到达公寓周边的各处，其中可从侧门过人行天桥到最近的四美地铁站，直线距离668米，全程有雨棚覆盖，晴不用遮阳，雨不用打伞。一公里之内6所小学，淡马锡理工学院，新加坡社科大学等政府院校都有，更不用说樟宜医院，樟宜工业园和机场带来的源源不断租客流。背靠环岛高速公路也让驾车人士快速到达新加坡各个角落，而高速公路带来的噪音问题开发商也有所考虑，全部面向高速公路的户型都对室内结构提供了声学隔离保护，最大限度的保证了室内的环境。而项目不远处的巴耶利巴军事基地将于2030年迁移，预计将对项目造成进一步的影响，这里就不说远了。

说回项目的开发商森联集团，作为扎根本土开发近50年的老牌开发商，在马来西亚，澳洲等国都有建树，在本地开发过各类16个中大型公寓项目，包括了The Jade, Hillion Residences, Lincoln Residences, Parc Vera, Waterview 等，也包括执行共管公寓Tampines Triliant, Wandervale 和DBSS项目The Premiere, Centrale 8等，而建筑团队更是在本地开发过各类私人住宅项目超过30个，扎根本土，知道本地市场需要什么，喜欢什么，这自然对项目的设计和市场受欢迎程度锦上添花。 诚然，很多人对新加坡房产市场有不同的见解，诸如公寓那么多了再买谁来接盘，房价要跌了等等问题，这里就不做多聊，有时间欢迎后台交流不同的观点，国际市场也有各式各样的例子，上海，深圳，香港，东京，纽约，市场发展到了什么样的阶段，有历史可循，有人看中的是新加坡的稳定的社会治安结构，或教育资源，或者高效透明的政府，有人更喜欢一本万利直上直下的另类投资方式，仁者乐山智者乐水。 新加坡的房市是一个很特别的结构，正如前两日淡马锡总裁何晶夫人所说新加坡是一个不寻常的国家，我们既要维持本地社会的稳定，又要保持在国际第一梯队的业务能力，对于本地房市，持续下跌的组屋市场，更多的是对本国人民居有其屋的保障，或者说是保护，而另一方面对于私人公寓市场，或许正反映了新加坡政府的对于新加坡经济发展在国际社会的姿态和态度。

在一个政府计划10年之内将本国常住人口增加20%，EC执行共管公寓都可以卖到均价$1135每尺，而金管局可以以0.1%借贷给金融机构，各大投行预计新加坡均价十年内到$3000每尺的时代，如果能够坐上这一趟顺风车又何乐不为呢？ 参考文件 https://www.squarefoot.com.sg/market-watch/developers-sales https://www.simlian.com.sg/about-us/corporate-profile/ https://en.wikipedia.org/wiki/Electrolux https://en.wikipedia.org/wiki/Hansgrohe https://www.onepa.sg/cc/tampines-changkat-cc?AspxAutoDetectCookieSupport=1 https://www.streetdirectory.com/ https://www.todayonline.com/singapore/packed-showroom-treasure-tampines-opening-weekend https://www.straitstimes.com/business/property/tampines-court-sold-en-bloc-for-970m https://www.straitstimes.com/singapore/singapores-population-could-hit-69m-by-2030-0 https://www.businesstimes.com.sg/government-economy/mas-to-directly-lend-to-banks-at-near-zero-cost-pumping-cheap-credit-to-smes?xtor=CS3-25&from=timeline&isappinstalled=0 https://www.straitstimes.com/business/property/a-third-of-units-sold-at-sengkang-ec-ola-on-first-weekend-at-average-price-of-1135?from=timeline&isappinstalled=0 https://www.todayonline.com/singapore/new-private-homes-could-cost-s2900-psf-2030-dbs-report https://brandinsider.straitstimes.com/wallichresidence/singapore-property-prices-double-2030-morgan-stanley/ https://www.straitstimes.com/business/property/sim-lian-launches-singapores-largest-condo-in-tampines https://www.straitstimes.com/business/property/sim-lian-bags-tampines-court-for-s970m-in-biggest-en-bloc-sale-here-in-decade https://www.edgeprop.sg/property-news/7000-thronged-treasure-tampines-sales-gallery-first-weekend https://www.straitstimes.com/business/property/sim-lian-launches-singapores-largest-condo-in-tampines