深度讲解新加坡99与永久地契区别(1/2)

99年和永久地契的区别。

请读者伙伴们照例准备好咖啡 可乐 温水泡枸杞，又要唠叨枯燥乏味的干货啦。

01 新加坡的地契主要有两种，一种是永久地契 Freehold 简称FH，永久持有的地契。

通常认为永久地契包括999年地契，虽然999是租赁地契，但999年是在太长了。有多长呢？如果今年有张999年的地契刚结束，那得北宋仁宗年间颁发的，包大人还在尿一丈的年纪。以小坡的建国年纪，999年嘛，咳咳，那是铁定用不完的，就理解为永久地契。

另一种叫租赁地契Leasehold，绝大多数是99年，少数特殊的有103年，60年等等。这里为了方便就统称大部分住宅用地的99年地契。这些地契在有效时段完成后要回归到地契持有人或者政府手上。

99年地契和永久地契的优缺点非常鲜明，

保值：99年地契会随着土地年限减少而减值，直至归零。永久地契年限不会缩短，价值更高。

价格：地契差别造成同样条件下，永久地契的房产要比99年房产更加昂贵。

不用说也知道永久地契肯定好过99年地契。很多人纠结点其实就是支付这个FH溢价，到底值得不值得。今天就来聊聊这个问题。

02 这几年讨论99年地契产业，下图经常会被引用。

它有一个名字叫 “Bala Curve” -- 巴拉的曲线图。

它像一条抛物线，从100%历经99年，变成0价值。所以网上把它解释为“99年地契价值归零图”。

金某第一次看到它的时候，心中四个大字

这还能直接套用房价走势了？

99年房产怎么会是这么个跌法？金某看到不少朋友抱着这个曲线图痛苦沉思，问我 他要一身积蓄买了个房子，未来这么个跌法那人生还有啥意义呢？买个房还逼L为C的感觉。

哎，这都把我问懵了。我说兄弟，什么公寓能看到这个跌法？为了求证，就找几个99年地契的老公寓来看看，它们都是什么走势。

分别挑了东西部两个耳熟能详的老公寓，1975年马林百列的Neptune Court （46岁），和1986年裕廊东的Ivory Heights （35岁）。

Neptune Court 99年地契，1975年建成，(Source: URA/Edgeprop)

Ivory Height 100年地契，1986年建成，(Source: URA/Edgeprop)

不是说好的一路向南吗？地契剩下快一半了，怎么还能南辕北辙了呢？

实际上 Bala 当年只做了一个东西叫做 Bala Table 巴拉表格，是一个剩余地契和永久地契的价格对照表， 当年他并没有画传说这份曲线图。在新加坡土地管理局网页能找到的曲线图 Bala Curve 底下的小字写着，这个曲线是参照 Bala Table作出来的。

也就是 Bala 根本没画这个归零曲线。

可是这位 Bala 已经做出了Leasehold / Freehold 价格对照表， 连线成归零曲线不是现成且理所应当的吗？为什么他没有这么做呢？

03 先来看看 Bala Table：Leasehold 地契与 Freehold 地契 对价表：

金某相信，Bala不会同意这样一个归零曲线。

和他的 表格上的价值对照表要表达的意思完全不一样。

也就是后来的人画蛇添足地曲解了这个Table的意思。

例如，今天剩余90年的地契私宅，在经过未来十年之后，很大可能是房子涨价了，这是经济学规律。但它的地契减少了十年，也就是在经过十年之后，剩余80年的，价格应该是当时同价值Freehold 产业91%。

这个对价变化，并不影响房价升值。

所以如果抱着99年地契归零图，是找不到相同下跌走势的房产价格图的。

这个表格的作用是：

静态分析，让你知道每一个年份上99年 vs 永久地契 的价格差值。

做一个假设，

两个相同十岁楼盘在隔壁相邻的地块上。大小，户数，等各方面条件相同。

假设99年地契的楼盘均价是$1,500psf, 那么对照表格，隔壁那个永久地契的楼盘价格应该是$1,590psf。

以此类推。

所以，这个表格是用来在99年和永久地契房产上做选择时的价格估算。

相同 21年房龄的 99 vs 永久尺价差值10%，

相同39年房龄的 99 vs 永久 尺价差值20%。

看到这里，读者朋友们是不是隐隐觉得哪里不对？

是的，差值貌似比市场实际差价小了。

这两年的市场调查是这样的：

新加坡国立大学房地产与城市研究院搜集了15万6500个非有地私宅交易实证，其中49%是永久地契，51%属租赁地契。研究采样期介于1995年至2019年。研究院的实证模型分析显示，在分割了房子特性和邻里区位，如屋龄、楼层、面积、地铁和高速路入口距离等的差异后，永久地契房产的尺价，比99年租赁地契的尺价平均高出10.4%。

1995年至2019年，中位数是12岁的房龄，对应Bala 表格是6.4%的差值，但是市场调研数据是10.4%。

所以市场实际上的99-永久地契差值要比Bala 表格大了4%。哪个才是正确的呢？

都是正确的，只是数据调查时间背景不同。

根据资料，Bala 表格是1948年土地管理局里工作的一位职员。但是与其说这份Table是计算出来，不如说是统计出来的。Bala再厉害，也无法对永久地契和99年地契的差值进行凭空定价。但是因为他是土地局的职员，所以他应该很有足够的数据能够统计出当时市场上永久地契和99年地契的差值。

但是请记住，Bala生活的年代是1948年，建国前的房产数据放到今天是不是还适用呢？我们从表格中可以看出，当时永久地契和99年地契的差值比较小，现在市场上两者的差别比较大。市场数据是经过充分交易和沉淀，永远是最中立的。由于建国以后，新加坡政府就不再颁发永久地契住宅项目。此消彼长，到了今天，市场上剩余的99年地契和永久地契的公寓项目，在数量对比上要远远大于1948年。在今天物以稀为贵的条件下，永久地契的估值应该会比73年前更高。我手上并没有适当的数据，但大概率来说，这个差值，应该就是把Bala 表格的数字做 ～5% 的加大修正就差不多了。

但是总体上，土地局到目前为止，在某一些计算公式上还是会使用这份Bala 表格作为目前差价的参考，它在土地局的基础定价上多少还存在影响。另一方面，我们可以发现，一些永久地契和99年地契的房产在价格变化上，并不像 表格上变化的那么有线性规律，这是也是可以理解的。

例如同时开盘的两个相邻的新盘公寓，一个是99年地契，而另一个是永久地契。按照Bala表格，他们的差价应该只有4%。但实际上新盘永久地契和99年，开盘的价格差价大概是百分之10到20，这是因为发展商不会按那个第一年4%差价来开盘发售，而是会把未来几年的差价也计算在价格里。房产持有周期通常不会太短，所以Bala表格里前几年的价格差，基本不会在市场上出现。

这样的价格差值可能在新盘10年或者十几年都不会发生变化。

04 以前说过的房产价值双线理论， 一个是显性的 - 居住价值，一个是隐形的 - 土地价值。

在公寓崭新的时候，显性的居住体验的价值占比会比较高，而隐形的土地价值这时候影响较小。但是在房子逐渐变老，30-40年后的老房子，居住体验价值就不断在往下降，这时候土地价值在价格中的占比就逐渐攀升，这种情况下，土地地契差值就会显得愈发明显。

所以我个人认为新盘是可以选择99年地契的，老盘适合选择永久的。

但实际情况要复杂的多，因为年限加大的同时，这个差值也在加大。

抛开价格谈交易就是在耍流氓。

还是必须以具体市场价格来做综合衡量。