抄底机会在哪？新加坡楼市下半年展望

狮房君 | 文

2008年9月15日，雷曼公司宣布破产，引爆发了全球金融危机。覆巢之下安有完卵，当年，小坡的GDP增速环比下调7.8%，房产指数更是下跌逾24.9%。

2020年初，新冠肺炎肆虐全球，小坡也不能幸免，确诊人数屡创新高，这直接导致政府延长“阻断器（宅家）”措施到6月1号，除了关键性领域外，两个月时间啥都干不了，悲观情绪蔓延。

近来小编收到很多咨询，大家都在问房价跌了没有，看来需求还是有，只不过在等一个好的时机。答案是，跌了，但就程度而言，可能和预期有出入。

4月初，城市重建局URA公布第一季度房产数据，价格方面，私宅（不包括EC）环比下跌1%；交易量方面，第一季度交易了4269个单位，环比下滑12.5%；租赁市场逆市，表现良好，租金指数环比上涨1.1%，租约量增加2.4%。

相比2008全年累计下滑24.9%，平均一个季度6.2%，这1%跌幅确实有点不够看，就才这么一点？

我们先看看，2008年金融危机之后，新加坡楼市都经历了什么。。。

08年金融危机之后，百业待兴，到了2009年第二季度，市场触底迹象已经较为明显，资金开始流入，房产指数开始抬头，政府有预感报复性消费将临，于是早在2009年9月14号，就出台了第一套降温措施，收回了IAS和IOL两项优惠政策，政策的内容如下：

IAS（Interest Absorption Scheme）：在项目完工前，开发商承担住房贷款利息

IOL（Interest Only Housing Loan）：在项目完工前，买家只需支付利息，本金推迟到完工后才支付

但这种蜻蜓点水的逆向措施根本没用，因为事实证明，从2009年第二季度到2010年第一季度，仅三个月的时间，房价指数就从95.3反弹到125.1，直逼上一个峰值。

为了遏制这种势态的蔓延，政府时隔半年重拳出击，祭出了第二套降温措施：

SSD（Seller Stamp Duty）：推出卖家印花税

LTV（Loan to Value）：把贷款额度从90% 降低到80%

这两道措施力度较上次来的实在，卖家印花税限制了短期炒作，降低贷款额度去杠杆提高了入场门槛。但市场并不买账，积压的洪荒之力完全没有停下来的样子，从2009年第二季度到2013年第二季度，一路狂奔；政府和楼市斗智斗勇，又当爹又当妈，真是操碎了心，短短四年时间，连续推出了12道“降温金牌”，才硬生生的把市场给拽了回来。

降温的内容较繁琐，有兴趣可以上网查阅，在此不一一累述，总体来看，影响最为深远的，无非以下三大类政策，每一个，都是王炸：

1：ABSD（额外买家印花税）：买家除了购房款本身，还需要额外支付一笔印花税给政府。最高额度从2011年推出以来一直在增加，从最开始的10%，增长到15%，一直到现在的20%，完全没有下调的意思。ABSD增加了购房成本，限制了国内和国外买家的炒作。

额外印花税税率表

2：TDSR（总偿债比例）：TDSR规定，个人每月总负债支出不能超过其总收入的60%。举个例子，如果你收入是6000，每月车贷1000，信用卡支出300，其他负债300，那收入中可用来做房屋贷款评估的部分仅是6000*60%-（1000+300+300）=2000。TDSR提高了贷款门槛，降低了违约风险。

3：LTV（贷款额度）：ABSD是一直在上调，LTV是一直在下调。第一套贷款额度从原先的90%，下调到80%，最后到现在的75%；第二套只有45%，第三套35%。LTV和ABSD联合起来，基本消除了以个人名义购入多套房的可能。如今要买多套住宅，一般都是夫妻割名各买一套，或者通过信托用孩子名义购房。

贷款额度比例表

有上述三座大山在，新加坡楼市变得很干。08年那时候，政府的牌很少，救市成本高。但现在不同，政府现在有一篮子的筹码，随便松绑一个都能对楼市产生深远影响，轻松救市，考虑新加坡政府政策执行的高效率，以及新加坡强劲的基本盘，楼市要想像08年那样大跌，很难。

2020年下半年，楼市最大可能是会调整（Correction），但是不会崩盘（Collapse）。考虑到房价和家庭收入以及GDP是紧密挂钩的，所以预测调整的幅度，大致上会在-3% 到 -5%区间，和经济萎缩程度相一致。而成交量，因为“断路器”的实施，以及大量买家持币观望的因素，将大幅下跌预计40%~50%。

但换个角度看，机会是跌出来的，在市场低迷的时候，最容易捡漏，比如前段时间，花旗银行就推出了限期低达1.3%的利率配套，推出几天后就被全部预定完。对于刚需买家，趁着市场低迷，薅一下开发商和银行的羊毛，也不失为良策。

花旗银行优惠贷款配套