深度解析全球房价背后的秘密

据报道显示，随着低利率、住房短缺和大量家庭储蓄继续提振住房市场，全球房价正以2005年以来最快的速度上涨。

有许多小伙伴不解，为什么在疫情的影响下，经济萎靡，GDP下降，房价却能逆势上涨？其实除了短期经济形势外，房价还会受到其他关键因素的影响。今天，就带大家了解一下，房价背后的支撑点究竟是什么~

网络新闻报道

1. 五大支柱

房价背后，有五大支撑点：土地、金融、税收、保障和租赁。土地决定了供给，金融带来了购买力，税收提升了入门门槛，保障针对低收入人群维持社会稳定，而租赁则侧面影响了供给和内部价值。

这五大关键因素构成了一个国家的住房制度，深远地影响着当地的房地产市场。纵观全球住房市场，有的地区房价高居不下，居民住房质量极低，例如英国和中国香港；有的地区房价极其不稳定，暴涨暴跌，甚至数次引发金融危机，例如美国和日本；而有的地区房价长期稳定，国民安居乐业，如同德国和新加坡。造成这些巨大差异的，就是住房制度。

2. 地区差异

中国香港和英国：供地不足

英国和香港房价高的共性原因十分明显：供地不足且金融化程度高。香港土地所有权归国家所有，但受重视生态环保等政策影响，住宅土地供给数量一直不足。在保障政策上，面向低收入人群提供的公营房屋也同样短缺。同时，金融制度灵活，居民可以加高杠杆，刺激了购房需求。供需不平衡导致了房价高居不下，居民购房压力大。

香港住宅用地仅达7%

美国和日本：过度金融化

美国和日本的发展路程也尤为相似，由于工业发展迅速，人口激增从而导致房价增长，政府试图主动挤压泡沫，结果反而导致了泡沫破裂。房地产泡沫是一种货币现象，宽货币、宽信用和弱监管的货币金融政策是关键推手。这也造就了美国房市大涨大跌，收益高但风险高的特性。

新加坡和德国：保障和租赁

新加坡能从贫民窟变成居者有其屋的安乐国，组屋制度功不可没。组屋主导的保障制度全面覆盖了中低收入人群，约81%的新加坡人居住在组屋中，只有19%的高收入人群和外国人从市场上购买公寓和别墅居住。政府并不仅仅是建造了房子这么简单，而是在贷款补助、公积金管理、多样化住房建设等各方面下足了功夫，才能成功帮助居民实现了住房自由的梦想。

同样“优秀”的还有德国，不仅在二战后迅速解决了住房短缺的问题，还能维持住房价的长期稳定。与新加坡重保障不同，德国则是形成了以租房为主流的居住理念，约55%的人口都是租房居住。德国的租赁制度的充分保障租户权益，支持租赁需求，以法律落实租约保障并且限制租金，推行租购同权。租约默认无固定期限，房东不得随意解约，租金涨幅不能超过20%。租赁灵活，同时辅以杠杆限制与交易税收等政策，使德国的房市平缓发展，在次贷危机中也能独善其身。

《全球房地产》作者：夏磊、任泽平

结 语

总的来说，一个健康的房地产市场需要土地供给充足、避免过度金融化、有足够的住房保障并且租购并重，政府可以通过税收来进行短期调节。大家在进行房地产投资时首先要通过大环境来判断是否符合自己的投资风险需求，其次才是判断入场时机，最后才能找到一个好的交易项目。

过去5年，新加坡的房价走势缓慢向上，每次下跌后回弹异常迅速，体现出房地产的稳定和韧性。由于疫情期间建筑成本提高，工期延长，房产供不应求。随着土地售价越来越高，以后的新房价格也会随之高涨。因此，如果是有刚需的小伙伴们可不要再迟疑了！