ggg.sg【光阴的故事】新加坡的房地产传奇
前言
自2018年以来，深圳的住房制度改革逐步让人们看到了中国房地产市场摆脱旧秩序的决心和能力。这场政策巨变，正是从新加坡的房地产制度得到的启发。今天我们就来跟您说说新加坡房地产市场的前世今生。
60至80年代
新加坡建国伊始，在李光耀“居者有其屋”的基本国策的影响下，依据政策，每家每户都能以普通人承受得起的价格，购买政府组织建造的公共住房（类似于中国的“保障房“）——在新加坡，它们被称为“组屋”。五十多年来，如今已有约80%的新加坡人居住在属于自己的组屋内。 组屋由建屋局指派建筑商修建，由建屋局统一负责销售，对购房者有严格的资格要求和审查；其中，基本条件是需以新加坡家庭为单位购买。
（新加坡的组屋，图片来源：Unsplash）
“居者有其屋”让大多数人有了房子，基本生活有了保障。在极端的情况下，只要2万5千人民币就能买一套政府组屋。
但由于组屋缺少私人公寓的商品性，因此作为房产，组屋一般不具有投资增值的价值。于是，能够自由交易的私人公寓（类似于中国的“商品房”）就应运而生了。在新加坡，只有大约16%的人住在私人公寓或非有地住宅。也正因为如此，在保障了基本住房问题的成熟市场，私人公寓的价格，不会因为资本的操控而受到大的影响。
（图片来源：Department of Statistics；翻译：Prestige Property）
在新加坡，私人公寓往往有更完备的公共设施，例如游泳池、SPA馆、桑拿房、健身房、花园、社交会所、烧烤设施、公共厨房、网球场等。居住在私人公寓的人是较少一批、有一定的社会地位的精英阶层。
(新加坡豪华私人公寓”钮顿铜源“内Stella会所效果图，图片来自网络）
然而，和许多国家一样，新加坡房地产也经历过动荡的时期。
90年代
先请大家看一看新加坡1975年代至今的私人公寓的房价指数趋势图：
（数据来源：DATA.GOV.SG)
上世纪90年代，由于政策的不完善，新加坡房地产在经济高速发展的同时，一些人通过政策的漏洞以及过度依赖于借贷杠杆进行投机；加之世界资本局势的风云巨变（98年金融危机等），使得房地产市场的震荡幅度过大。这样的市场趋势被业内人士称为新兴市场（Emerging Market）。当下的一些发展中国家的房地产市场也属于新兴市场，例如菲律宾、泰国和越南等。
新加坡的房地产市场直到21世纪初，在政府的一系列的政策调控下，才将市场稳定，逐渐走向成熟，最终成为成熟市场（Mature Market）。
2000至2019年
在2000年后，新加坡与其他亚洲国家一样，开始迅速从金融危机中恢复。伴随着2004年政府放松了外籍人士在圣淘沙岛上的土地购买权、2005年至2010年声名赫赫的新加坡金沙酒店和圣淘沙名胜世界的招标、开发以及相继落成，新加坡吸引了全亚洲乃至全球投资者的目光。随之而来的是新加坡房地产市场的抬头之势。
（数据来源：DATA.GOV.SG)
然而就在这个时间点，新加坡政府及时采取了行动，推出多轮降温政策；特别是在2010年前后成立了房产代理理事会这个监管部门，逐渐肃清房产买卖市场。
由下图可以看到，仅从2009年至2013年，相关的监管部门就先后出台了8轮降温政策，从借贷（总偿债率、贷款价值比）、纳税（额外买家印花税、卖家印花税）等方面出台硬性要求，弥补了政策漏洞，有效给房市降温。
(图片来源：The Business Times)
下图展示了2010年至2019年，在8轮降温措施下的私人公寓房价走势：
（数据来源：DATA.GOV.SG)
2020年至今
在2019冠状病毒疫情爆发一年多以后的当下，“居家办公”全球流行，人们开始更加注重和关心居住条件的高质量；一些地区和国家还受到了人力短缺、建筑成本上涨的影响，新加坡就是其中受影响最大的国家之一。
（图片来源：新加坡《联合早报》2021年8月17日报道）
除了以上因素，受新私人公寓的存量短缺、开发商土地储备告急的影响，自2020年8月以来，新加坡本地的非有地私宅转售量和转售价一直在缓步上升。
（图片来源：新加坡《联合早报》2021年9月15日报道）
然而这次房价的上升，与2010年时的情况不同，甚至可能是前所未有的情况：虽然房产交易量连续数月走高，价格指数也在一路走高，但金融监管部门认为目前的房市并不会过热（下图为2021年7月1日《联合早报》新闻）。
(图片来源：新加坡联合早报网）
要点小结
新加坡房市已是较为成熟、稳定和健康的市场，房价缓步上升，适合作为稳健的投资目的地。
距上一次房地产政策调控已经过去将近4年、并且短期内不太可能有下一波降温政策，是投资者入场的好时机。
目前新加坡的房价虽然在上升但其原因主要是需求以及成本的双重提升。
想要以新加坡作为未来海外投资的锚定以及家族长期发展的核心，从而达到辐射全球的目的，须尽早规划、瞄准时机入场。