一文读懂海外房地产投资信托基金（REIT）

按：逐利是投资者的终极目标，对于长期投资的朋友，谁都希望找到低风险又可长期稳定收益的投资项目；而作为拥有酒店、商场大厦或办公楼宇的业主，往往既想套利投资别的资产，又不想放弃现有物业资产的股权。本篇由黄达老师来解答房地产投资信托基金（REIT）的常见问题，以通俗易懂的语言，讲清业主如何通过设立REIT以及散户如何投资REIT，以实现投资者的种种需求。

01 为什么业主要成立房地产投资信托基金(REIT) ？

答：成立 REIT后，再将自有的物业资产出售给它，方便变现大量资金来投入新的项目，又可以保持 REIT基金的最大股权。

02 业主通常保留多少股份？

答：一般业主保留30% - 50% 的股份，依旧持有物业资产的控制权。

03 如何评估物业资产价值？

答：在成立REIT 新上市之后，业主的物业资产必须通过独立评估资产机构进行估值，然后以该估值价格出售给 REIT。一般上，最新估值都会远超出报表价值（添加未来运营收入和地契升值之故）。

04 业主的收入是否亏减？

答：通过设立REIT 信托管理部门和物业管理部门，业主拥有这两家部门及它们的收入，再加上持有股份的分红收入，全部加起来比原来的单一租金收入扩宽多了。

05 REIT 可否进行再度融资？

答：一旦 REIT 成立之后，它可以通过中国境外（不限区域）融资，通过发行公司债务并以美元或新元结算，成本一般都低于中港发债工具，以中等单数利息为多。融资范围属全球自由资本市场，融资（借贷）的杠杆率必须维持在 40% 以内。

06 有哪些物业资产可以被规划为REIT？

答：一般REIT分为5大类：酒店、写字楼、服务公寓、购物中心、仓储等等。饮食连锁如咖啡店、熟食店等等，业主则必须拥有所有地契和收入主权。

07 REIT项目在哪里上市？

答：新加坡交易所拥有超过42个REIT项目，是目前亚太区第二大数量的市场。新加坡的REIT 市场市值总额高达 800亿新元，是亚太区属第三大的市场，后居日本和澳大利亚。

08 中国物业资产可以新交所上市REIT 吗？

答：中国境内的物业可以通过在新加坡交易所上市 REIT，将国内房地产资产重组为合法境外资产。

09 REIT是否局限于任何国籍或期限？

答：REIT的交易运作就像购买股票，任何国籍股友都能够投资，并且没有期限，也没有偿还本金利息的责任。您可以随时在二级市场进行买卖交易，它属于全流通性的金融工具。

10 是否有中国物业投入 REIT上市?

答：有！

案例1—在2015年12月，北京华联集团在新加坡成立 BHG Retail REIT，注入5个物业，成功获得收购价格 5.6亿新元（25.95亿人民币）。

案例2—2016年7月，富春控股集团在新加坡成立 EC World REIT，注入杭州6所物流资产，成功获得 8亿美元（51亿人民币）。

案例3—2017年1月，中山大信置业集团在新加坡成立 DASIN Retail Trust，注入3所零售资产，加一所6月以贷款资金收购的零售物业，成功获得收购 9.44 亿新元（46亿人民币），预料收购第四所资产完毕，总额将是 15亿新元（74亿人民币）。

11 投资者一般能够得到多少年化率股息？

答：一般在5% - 9% 幅度，但不拘于上限。

12 业主一旦决定把物业资产规划成 REIT 上市，全程费用多少？

答：一般在募集资金的3% - 6%幅度上下，以个案决定。募集资金越高，费用比例越低。

13 REIT的投资者一般都是哪些人？

答：经过承销商和财务顾问的精心策划安排，REIT 的投资者来自行内专家、国企基金、对冲基金、零售投资财团、私人银行、长期投资财团、散户等等。

房地产投资信托基金结构：

中国物业资产在新交所上市结构：

新加坡交易所上市REIT的规划条件：

新加坡 REIT

期限和流动性

期限为永续，市场流动性强。二级市场自由买卖。

业主过了限售期可抛售所有股权

收益分配

REIT每年将毛利减去物业管理费、信托费、交税及所有费用后，所剩净盈利之90% 用来分红派息。

投资门槛

个人投资者或是企业集团投资者均可以购买，不舍金额门槛。

资产增减

上市后，可以购买新物业加入资产包内，也可以脱售现有产业和处置，属高流动习惯的运作。

税收优惠

多项免税政策。投资者所得分红派息则免税。

海外房地产信托的税务概况：