2019年新加坡总体规划解读 - 上篇

新加坡 – 亚洲金融、贸易和航运中心，同时拥有世界顶级的炼油、石化、造船和高科技制造业，及蓬勃发展的旅游业，而这一切都建立在一个721.5平方公里的岛上。

在寸土寸金的新加坡，如何高效、合理并可持续地开发利用国土是一门大学问。隶属于国家发展部的市区重建局负责新加坡国土总体规划，自1991年开始，开发指导详细规划和城市总体规划融合，使总体规划更加细化和动态，每5年更新一次。2019年的总体规划草案将指导新加坡今后10至15年的发展，努力为所有年龄段的人打造一个经济上充满活力和适宜居住的家园。

新加坡的国土只有721.5平方公里（资料来源：市区重建局网站）

放大滨海湾南边的CBD，可以看到非常清楚的地块边界、用途、容积率，这些信息也是动态的，随着城市的发展总体规划每五年更新（资料来源：市区重建局网站）

2019年总体规划草案基于5个主题，涵盖了经济、住房、交通、环保和可持续发展等社会的方方面面。新加坡作为一个只有721.5平方公里国土的城邦国家，城市规划其实是一个跨学科领域的系统工程，既要考虑长远以保证经济持续蓬勃发展也要做到详尽避免土地的浪费，这个草案通过后将成为法定规划，指导新加坡今后10至15年的发展。

新规划依然是以经济发展为导向，在现有的产业结构上增加新的创新单元以提高国际竞争力及本地就业机会，同时提高机场、港口和基础设施的运输能力及效率以提高国际、区域和本地的联通；未来我们将看到更多类似裕廊东这种区域商业中心和商圈，这些区域门户会给现有的市镇带来新的就业机会和经济增长，也会缓解目前中央商业区和交通系统的压力；而未来的中央商业区也将会有更多的住宅项目和配套设施，形成多个商圈。

另外，新规划注重提高新加坡的生活质量，打造多个邻里商圈和公共空间，保留历史遗产和绿化带。宜居的环境同样是新加坡吸引和保留人才的条件。

接下来几年我们将看到更多诸如滨海湾的发展

商业、工业和教育设施的分布：橙色为产业园区、蓝色为商业中心和节点、绿色为高校（资料来源：市区重建局网站）

1. 崭新的中央商业区

新加坡自1819年开埠以来商业活动便主要集中在新加坡河入海口，发展到今天，西起安顺路东至滨海湾连成一片的写字楼就是我们俗称的中央商业区（CBD）。近年来，CBD除了承载经济活动也朝着多元化的方向发展，多座公寓项目如The Sail、Marina One拔地而起，使CBD的天际线增色不少，也带来更多人气。这个发展趋势将会持续，未来的CBD将会开发出更多像Marina One和丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）这类集写字楼、公寓和商场于一体的综合项目；毗邻滨海湾花园的区域将建设9000多套住宅，新街区在设计上会鼓励居民们低碳出行，街道两边除了餐饮与购物还会建设公共空间供人们休闲娱乐。

CBD将朝多元化发展：蓝色为商业项目、黄色是多用途项目（资料来源：市区重建局网站）

新的Thomson East Coast Line (棕线) 和环线（黄线）地铁完工后，将增加珊顿道、Maxwell、爱德华王子和Cantonment四站，届时所有的住宅区都会在10分钟步行距离内有地铁站。

CBD发展了将近200年又经历了几波地产潮，当中除了保留的历史建筑还有很多70-80年代经济腾飞时期建的老楼，小编很好奇在新加坡这个产权受法律严格保护、寸土寸金又需要发展的国家里， 政府是怎么进行老城区改造的。对于这个难题，政府放了个大招：凡超过20年房龄的写字楼，开发商可在现有规划的容积率外加盖25-30%，这对目前的业主们无疑是个重大利好消息。

有潜力被开发商收购重建的写字楼 (资料来源：C&W Research)

在接下来的10-20年，CBD将迎来一波新的发展契机。新的商业地产、更多的住宅项目、更完善的交通和生活设施意味着CBD的房价将迎来新高，核心区域的楼盘如Marina One或将是这一波涨幅的领头羊。

2. 乌节路的演变

乌节路不只是一条国际知名的购物街，它分成东林(Tanglin)，乌节(Orchard)，索美塞(Somerset)和多美歌(Dhoby Ghaut)四段，每段都有它不一样的魅力和体验。新规划将给乌节路带来新的零售概念、生活体验和公共空间。今年来随着本地电商的蓬勃发展和新建的区域商圈，乌节路的零售和餐饮受到了一定影响，早在2016年媒体便有关于如何振兴乌节路的讨论，新的规划将全方位的给乌节路升级。

乌节路沿线的支路比如Killiney Road，Emerald Hill和Cuppage Terrace有其丰富的历史背景，这些可以被升级改造成餐饮和艺术走廊。Thomson East Coast Line (棕线) 建成通车后乌节站将成为和南北线（红线）的换乘站，目前义安城后面的空地也将开发几个大型综合项目。

新的规划也大规模上调了乌节路沿线地皮的容积率，一些旧的建筑如Lucky Plaza或将得到重新发展的机会

索美塞站外的停车场将辟为新的公众活动区，可举办诸如小型演唱会、美食节等露天活动

多美歌将保留目前的街心公园和绿地，在喧嚣的闹市中保留一片净土（主要因为旁边的总统府戒备森严，导致周围高层建筑很少）

乌节路除了是世界闻名的购物节还是新加坡最成熟的豪宅地段，近年迎来多个新的地标性项目，如8 St Thomas,和New Futura，而随着容积率的提高和17-18年的多个集体收购的项目重建，加上未来更完善交通和生活设施，乌节路仍然保持着对投资置业者的吸引力。

8 St Thomas

New Futura

3. 南部滨海区

南部滨海区西起巴西班让港口东至滨海湾东，在新规划里将会发展成一条崭新的集生活和休闲娱乐的走廊。发展将分阶段进行，巴西班让电厂、岌宝俱乐部和花柏山在接下来的5-10年间的开发将是第一步。

拥有115年悠久历史的岌宝俱乐部将在2021年底关闭，新规划下这块地将被辟为住宅，具体会划分成几块地及容积率仍待定，不过周边已建成的Reflections at Keppel Bay, Carribean和Corals 可作为参考。和之前的住宅项目一样，新发展将保留周边的自然景观如Labrador Park 和Berlayer Creek, 毗邻市中心的优越位置；坐拥海景、游艇俱乐部和遥望对岸的圣淘沙岛将是这里的卖点。

上世纪50-60年代建成的巴西班让电厂已停运多年，目前正在征集方案，将来可能改建成类似北京798的艺术区或综合娱乐区

第二和三阶段的发展主要由PSA Keppel, Brani 和巴西班让的码头搬迁带动，近市区的码头将在2027年完成搬迁，2040年后巴西班让码头也会搬走，届时南部滨海区将华丽转身为集住宅、娱乐和休闲的走廊，沿海的步道也将西海岸公园和滨海湾花园连在一起。目前西海岸沿线的仍属于价格洼地，未来的发展无疑将带动这一带住宅价格。

Coral at Keppel Bay

Avenue South Residences