疫情下的新加坡楼市展望

蝴蝶效应（The Butterfly Effect）,由美国气象学家洛伦兹1963年提出。事物发展的结果，对初始条件具有极为敏感的依赖性，初始条件的极小偏差，都将可能会引起结果的极大差异。

在去年12月，没有人会想到一个在海鲜市场发现的病毒，会在不到4个月的时间肆虐全球，感染将近170万人，致死超过10万人，令经济衰退，产业停滞，封城封国。

沙特为首的OPEC组织和俄罗斯的原油减产谈判破裂加剧了资本市场的恐慌情绪。股神巴菲特3月8日活久见了美股熔断之后，美股又双叒暴跌熔断，美债收益率降至历史最低。

新加坡作为一个开放的、嵌入在全球化供应链和金融体系中的经济体，在过去每一次危机中都受到了冲击。

定居新加坡24年，经历了98年的亚洲金融海啸，03年非典，08年全球金融风暴，见证了每次危机开始的恐慌 – 中期的萧条 – 后期的复苏。与之前的金融危机波及实体经济不同的是，这次的危机是因疫情导致实体经济停摆，从而引发资本市场的恐慌。虽然现在中国已经复工复产，但疫情在海外仍未明显得到控制。疫情的控制与否，生产是否恢复，贸易是否恢复，将决定未来。

新加坡政府继2009年后时隔11年再次动用国库，拿出了近500亿新元来救市。

资本市场与楼市

新加坡楼市和资本市场间的关联在2013年1月以前比较紧密，随着政府出台最严格的一轮加税和去杠杆降温调控，楼市的流动性被压制进而走低，直到2016年中开始回暖。

和股市相比，新加坡政府早已通过降温措施挤压了楼市泡末

1994-2019年楼市的宏观叙述其实是一个政策和市场博弈的过程，24年共经历3个大周期，平均每个周期8年，主要降温措施16次，救市升温措施8次。

可以看出新加坡政府是想让房地产成为一个储蓄工具，而非炒作的金融产品。较高的税务和杠杆门槛，也有效阻遏了楼市出现恐慌性抛售。

另外，2012-2017新加坡的楼市均价25%涨幅相对于同时期中位数收入的68%涨幅，加上高存款率和低借贷率，在一众从伦敦到香港的发达城市里显得鸡立鹤群。

众多国际城市的住宅/收入比 在2010-2017年的变化

在疫情之前，楼市基本面没变，2019年市场经过半年接受了18年7月的最新一轮降温政策，下半年交易量继续攀升，全年价格波动很小。

即使在第一季度，疫情当头开盘的The M, 也取得了389间单位的不俗表现（共522间），开盘日甚至出现了排长龙到售楼处外马路上的壮观景象，而在进入了疫情恶化的3月，自住型楼盘例如:

Jadescape顺福轩

Treasure at Tampines聚宝园

Parc Esta东景苑

Parc Clematis 锦泰门第

仍保持良好的成交量。

毕竟，追求美好生活的愿景是许多人奋斗的目标。

展望

2020开局黑天鹅频频，疫情肆虐、油价暴跌、资本市场地震，但新加坡2月的私宅新盘交易量竟然是过去三年同比2月份中最高的，交易量是最重要的参数，阴云密布的市场仍有这样的成交量，基本面还是很健康的。

新加坡房地产是全球最好的避险产品之一：新加坡政府从11年开始的10轮降温调控提前挤压泡沫，谨防楼市过热带来的金融风险。

新加坡私宅的性价比非常高，过去八年，政府在政策上层层捆绑，房价均价指数改变很小，老A王炸都在政府手中。假如基本面恶化，政府大可稍微松绑一些降温措施来平滑市场。

刚需首套房的买家可以大胆进场，在负担能力范围内买最大的户型，避免未来几年内换房的额外成本。切记避开高单价和高总价的产品，尽量选择大开发商，大型小区。