新加坡房地产投资信托REITs

S-REITs的主要特点

新加坡的REITs大多由地产投资集团/开发公司（如CapitaLand，凯德置地）发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型（零售、办公、住宅、医院物业等）设立多只REITs。其主要有如下特点：

一、组织形式

S-REITs可以以公司法人或者信托的形式成立并上市。若REITs以公司形式设立，则该基金必须在新加坡证券交易所(SGX)公开募集资金，除非主办者可以说服相关管理机构，未上市股票可以在现有市场进行交易。公司型S-REITs的董事会中必须包括两名以上独立董事，具有稳健的财务状况、实缴资本达100万新加坡元。S-REITs的年度报告必须包括以下信息：所有房地产交易、房地产详细资料（如地点、购入价格、最新评估价格、租金收入、出租率及剩余租期）。另外还包括借款细节、经营性支出（包括支付给管理公司、顾问公司和关联方的费用和手续费）和税收支出等，并对S-REITs的经营绩效做出评估。

若以信托形式设立，则必须指定一经政府金融部门许可的受托者，此受托者必须独立于基金经理人之外，同时符合金融体制健全要求。此形式下，S-REITs可以公开或私下募集资金：如以私募方式，投资者必须被允许至少一年可以赎回信托单位一次；如以公募方式，主办者可以要求免除投资者赎回单位的要求。

二、税收政策

新加坡没有明确规定S-REITs具有免征企业所得税的地位，但是允许S-REITs向税务部门申请该免税资格。在信托层面免征企业税的情况下，投资者必须为投资收益纳税。

S-REITs为了获得REITs的税收优惠，则必须将每年营业收入不少于90%，按照季度、半年或者年的频率以分红的形式分给投资者，但是资本利得部分不做要求。只要被认定为可获得税收优惠的S-REITs，来自于房地产及房地产相关资产的现金收入部分可以完全免税。但是资本利得收入则分不同情况决定是否要纳税。新加坡本身对于资本利得是免税的，但是如果公司以买卖物业为主业，则必须要交纳17%的税收。在新加坡交易不动产还需要缴纳印花税，上市交易的S-REIT或者将在6个月内上市的S-REITs可以减免印花税。

新加坡REITs税收政策一览

三、投资范围

S-REITs至少35%的存置资产应投资于房地产，可以采取两种投资方式：一是直接拥有新加坡境内外房地产；二是持有非公开房地产投资公司的股份。S-REITs必须于发行截止日后的24个月达成上述要求。同时，S-REITs存置资产的70%必须投资于房地产或者与房地产相关的资产。S-REITs总资产的30%可投资于政府公债及上市债、非房地产公司的公司债或股份、现金及其他现金等价物。S-REITs对单一房地产开发商的投资不得超过其资产的10%。S-REITs在单一发行人发行的证券或者单一经理人管理的基金方面的投资，不得超过其总资产的5%。

S-REITs须根据自身类型与数量、投资目标和市场情况，合理地在房地产类型、地点和国家以及房地产投资数量方面进行分散化投资。如果S-REITs拟投资于单个房地产项目或者房地产投资高度集中时，S-REITs必须披露这一事实和因投资集中所导致的风险。S-REITs不能从事或参与房地产开发活动，不论是以独资或合资方式，还是投资于非上市房地产开发商的形式进行。S-REITs除了投资于获准开发的空地上即将开发的房地产外，不能投资于空地。投资于新加坡境内未开发完成的非公寓房地产，或者新加坡境外未开发完成的房地产，均不得超过总资产的20%。

S-REITs须根据自身类型与数量、投资目标和市场情况，合理地在房地产类型、地点和国家以及房地产投资数量方面进行分散投资。公开上市说明书必须披露S-REITs是否以及如何合理地进行分散化投资。如果S-REITs拟投资于单个房地产项目或者房地产投资高度集中时，S-REITs必须披露这一事实和因投资集中所导致的风险。

四、杠杆限制

S-REITs可以用其资产为这样的借款作担保。其杠杆借贷总额不应超过基金存量物业的35%。只有在房托基金从惠誉公司、穆迪公司或标准普尔公司获得了信用评级并且披露给了公众的情况下，房托基金的杠杆借贷总额可以超过基金存量物业的35%(最多到60%)。只要其杠杆借贷总额超过基金存量物业的35%，房托基金应继续维持并披露其信用评级。

零售业REITs

通过投资房地产信托基金REITs，可以让个人投资者以小额资金参与国际知名不动产项目的投资，获得稳定的租金回报以及潜在的资产升值，还能避免直接经营管理物业的麻烦。新加坡很多知名的商业购物中心，比如市政厅旁的莱佛士城、乌节路上的百丽宫、多美歌的狮城大厦、武吉士的凯德广场等，都被打包装进REITs上市。

零售REIT是S-REITs中一大品类，新加坡发行了36支REITs，总市值518亿美元，其中，零售业REITs为7支，紧随综合物业类REITs与工业物流REITs之后。购买零售REITs最大的好处是简单透明，并且在各类物业中零售类物业杠杆率最低，便于投资判断。对于投资者而言，利用闲暇的时间去逛逛REITs持有的各类商场，就能大致通过对交通位置、商户质量、客流量、经营管理情况的观察，对基金的盈利能力做出判断。

新加坡因为炎热潮湿的气候环境，加上人口密度高、收入水平高、入境游客多等因素，商场和购物中心一直是广大群众居家生活的日常消遣场所。尽管在过去20多年间，新加坡宏观经济波动，但购物中心、尤其是居民区集中的郊区，商场租金水平整体稳定。同时新加坡政府对土地供给实施管控，适量供给。土地有着多种竞争性用途，新加坡政府不允许购物中心随意改造。这使得新加坡的购物中心得以保持良性的发展，成为其与其他国家相比的一大优势。

零售REIT投资可以基于以下逻辑：

1、对于零售商户而言，看重的并不是租金的绝对水平，而是租金收入比。就像对于LV、GUCCI等一线奢侈品牌来说，租金再高，也一定是选择在游客集中的、商业核心区域的优质购物中心里面最显眼的商铺。所以，只要商户的销售业绩提升，购物中心的基准租金就有进一步上升的空间，零售业REITs也会有收入、利润增长的潜力。

2、商户销售业绩的提升，除了自身品牌实力之外，很大的因素在于商场能否持续吸引消费者。一个好的商场项目，必须是一个精心规划设计的场景，必须是舒适、有趣的，能让顾客长时间逗留，能引起“买买买”的兴趣。所以，相比其他REITs项目，零售REITs高度依赖物业的积极经营管理，也可以通过开展资产提升计划（AEI，即商场的装修升级改造），提升商场的物业价值和租户的销售利润，为投资者实现较好的投资回报。

3、零售商户相比于写字楼或工厂里的租户，存在很高的黏性，只要客户群体稳定且经营良好，就不会轻易迁址。尽管如此，零售业是一个高度开放、竞争残酷、适者生存的行业，一些商场的租户流转率是非常高的，品牌更换也是非常频繁，租约期限长短、租金水平波动都是判断REITs收入稳定性的重要因素。

4、最近几年，居民消费习惯受到电商的冲击越来越大，导致商场正在逐步向一种生活社交场所转变，具体表现为创新业态层出不穷（例如餐饮面积不断增加，游乐设施、电影院、艺术画廊等先后入驻等），这种创新模式能否有效转化为盈利能力提升尚待观察。

5、考察一个零售REITs，如果是基于财务报表分析，主要是通过总租金收入来判断其盈利能力，具体看每个商场的出租率、可出租面积、平均租金、停车场及会员计划带来的其他收入等。

6、如果是基于宏观因素考量，主要是：（1）从周边居民区、办公楼、交通枢纽等行政规划，来判断人流密度；（2）从商场空间设计、物业质量、品牌进驻情况，判断主要客群定位；（3）更宏观层面，从国民收入水平、失业率、经济增长情况来判断居民购买力，从旅游业带来的客流量和国际零售品牌进入情况，辅助判断。