房产投资的策略及本质分析

- 新加坡房产投资分析

前言：

买对一套房，胜过十年忙。

除了时代给的机会，我们能够逆袭的，也许真的是需要支撑你走下去的野心，和到底能下多大的决心。

一 房产投资的种类：

1）短期房产投资

短期房地产投资是指投资者购买房地产之后，在很短时间内（1-2年）将房子卖掉。这种策略利用的是房地产价格在购买前与购买后的显著差异，从上涨的房价中获取盈利。

这具有很强的投机性，同时需要冒很大的风险，因此对投资者的眼光和经验要求很高，因为一不小心随时会面临亏损失利、甚至还可能供不起屋子而宣告破产。

新加坡政府为了楼市稳定，加强了这方面的管控，规定房产自购买之日3年内出售，根据房产持有时间，需要缴纳一定比例的卖家税（SELLER’S STAMP DUTY）：

图一 新加坡房产卖家税

所以，这种短期投资模式在新加坡不适用。

2）中期房产投资

房地产投资的另一种策略，就是将购买的房地产拿来放租，然后在赚取租金收入的时候，等待合适的时机以高价卖出。

而如果这一整个过程在3年至5年内完成，通常人们就会将这种策略视为中期投资。

中期房地产投资的好处是，投资者所面临的潜在风险会比短期投资者来得低，而且投资回报率也丝毫不会逊色。

3）长期房地产投资

如果投资期限达五年或更长，就属于长期房地产投资了。这类型的投资操作手法就是在购买房地产后，通过长期放租来赚取租金收入，并且基本不考虑将房子卖掉。

长期房地产投资者并不期望房地产价格在短期内会有强劲的涨势，让他们转手间即可谋利，而是选择“放长线，钓大鱼”，用很长的时间去酝酿一次成果丰硕的收获。

想要长期投资的前提，就是必须做好长期付出时间和心力来管理租客和房地产的心理准备。

二 投资回报率的分析：

定义

投资回报率（ROI, Return on Investment）是衡量一项投资所赚的钱或利润占其成本的百分比。因为这个指标显示了你的投资资金使用得有多好，所以知道什么是投资回报率以及如何计算房地产投资回报率是值得的。

投资回报率 （ROI）是一个会计术语，表示扣除相关成本后收回的投资金额的百分比。对于非会计人员来说，这听起来可能令人困惑，但公式可以简单地表述如下：

ROI = 净利润 ÷ 投资总额 X 100%

这个方程式似乎很容易计算。然而，有许多变量起作用，包括维修和维护成本，以及杠杆作用—为进行初始投资而借入的金额（包括利息）. 这些变量会影响投资回报率。

计算公式和方法

投资回报率一般可分为：总回报率和年回报率。

1、总回报率

总回报率是不论资金投入时间，直接计算总共的回报率。

计算方法：总回报率=利润/投入成本

2、年回报率

年回报率则是计算平均资金投入一年所得到的回报率，又可以分为两类：

平均回报率

计算方法：平均回报率=总回报率/资金投入的年数。

例如，投入二十年，赚100%，年平均回报率即为5%。

内部回报率(或称为复利回报率)

将每年获利的再投资也考虑进去，可以更精确地反映回报的多寡。

对照一下，复利回报率为5%的情况下，二十年后的总回报率则为：

(1+5%) ^20 – 1 = 165.33%

和之间相差了165.33%-100% = 65.33%

三 房产买卖中的投资回报率：全款买房和贷款买房

全款买房：

图2 全款买房ROI

例1：

以Heritage View的一套3卧为例，这个楼盘建于2000年，位于第5邮区的DOVER RISE，建有3栋20层共618套住宅。根据URA6月份的成交数据，面积在1100 – 1200sqft的3卧房型，平均售价为$ 1,454,000，平均月租金$ 4,280;

图3 二手房成交记录2021年6月份

图4 租金2021年6月份

如果是全款买房的话，投入成本为：

房产价格：$1,454,000；

买家税：$42,600；

总投资 (I): 房价 + 买家税 = $1,454,000 + $42,600 = $1,496,760

所以，这套房子的年度总租金收入(GR)为：

GR = $4,280 * 12 = $51,360

持有成本具体包括：个人所得税(E1)，中介费用(E2)，其他成本(E3)（房产税，物业费，出租维护成本）；

1. 个人所得税：新加坡的租房收入计算进个人总收入，也是需要交收入税的。其中有两部分是免税的：

1）. 房屋的银行贷款利息

2）. 出租维护成本（包括物业费，房产税，房屋的修理维护等费用），税务局为了简化税收申报的统计程序，降低难度，这部分可以直接按照房租的15%计算。

税率采用级差制，税率表如下图：

图5 个人所得税率表

这里按照”年应课税收入”(总收入 – 免税部分的收入) 4 - 8万计算，也就是7%的收入所得税率：

租房应缴的个人所得税 (E1) = $4280/月*12月*(1-15%)*7%=$3055.92

2. 中介费用：一年约的租房合同一般收费为月租金的一半，外加7%的GST。

中介费用 (E2) = $4280*50%*(1+7%) = $2289.8

3. 其他成本：包括房产税，物业费，出租维护成本；

房产税 = 年值 (Annual Value) * 税率，其中年值代表一年的租金收入减去家居、装修、维护的费用，这是税务局按照租赁市场价格计算出来的。具体范围大概介于全装全配价格的1/2 ~ 2/3。

房产税的税率是级差制的，分为自住和非自住两种：

图6 自住用途房产税率

图7 非自住用途房产税率

为了简化模型，其他成本可以参照个人所得税计算方法，其他成本以年租金的15%计算：

其他成本 (E3) = $4280/月 * 12月 * 15% = $7704

所以，这套房子的年净租金收入为：

R = GR – E1 – E2 – E3 = 51360 - 3055.92 - 2289.8 - 7704 = $38,310.28

R: 年净租金收入

GR: 年总租金

E1: 房产收入产生的个人所得税

E2：中介费用

E3: 其他成本

年投资回报率为：

ROI = 38310.28 ÷ 1496760 = 2.56%

20年后的总回报率为：

(1+2.56%) ^20 -1 = 65.78%

贷款买房

图8 贷款买房ROI

例2：

还是以Heritage View的这套3卧为例，售价为$ 1,454,000，平均月租金$ 4,280，不同的是投资者首付25%，即$1,454,000*25% = 363,500; 银行贷款75%，即$1,454,000*75% = $1,090,500，贷款期限20年，等额本息贷款，利率为2%计算;

每月还款：$5,516.66，其中第一年还款本金为$44,799.13，

还款利息 (E4) 为$21,400.81；

图9 贷款第一年度还款明细表

（等额本息的特点是每月总还款额一致，其中利息逐月递减，本金逐月增加）

个人投资额为：

I = 首付 + 买家税 + 当年支付的银行本金 = 363,500 + 42,760 + 44,799.13 = $451,059.13

持有成本具体包括：个人所得税(E1)，中介费用(E2)，其他成本(E3)（房产税，物业费，出租维护成本），贷款利息(E4)；

应缴纳的个人所得税与例1有所不同，银行贷款利息是可以免税的，调整后的E1为：

E1 = （$4280/月*12月*(1-15%) – $21400.81）*7%= $1,557.86

所以，这套房子的净租金收入为：

R = GR – E1 – E2 – E3 – E4 = 51,360 – 1557.86 – 2,289.8 – 7,704 – 21,400.81 = $18,407.53

R: 年净租金收入

GR: 年总租金

E1: 房产收入产生的个人所得税

E2：中介费用

E3: 其他成本

E4: 当年贷款利息

年投资回报率为：

ROI = 18407.53 ÷ 451059.13 = 4.08%

（因为等额本息每年还款本金增加，还款利息减少，ROV的值每年也是相应递增的）

20年的总投资回报率为：

（1+4.08%）^20 -1 = 122.55%

四 通胀

下面，我们引入通胀的概念，抗通胀是很多人积极入市的一个重要的原因。

话不多说，直接上图，一切以数据说话：

图10 新加坡历史CPI图表

从1961年的24.05 到2021年的101.90，

年平均增长率为：（101.90-24.05）÷ 24.05 ÷ 60年 = 5.40%

图11 新加坡私宅价格指数Private property price index

1975年第一季度为8.9；

2020年第一季度为152.1

年平均增长率为：(152.1-8.9) ÷ 8.9 ÷ 45年 = 35.8%

最后，结合买房的投资回报率ROI和新加坡私人住宅指数增长率：

1. 全款买房：

实际房产投资复利回报率为：2.56% + 6.51% = 9.07%

20年的总投资回报：(1+9.07%)^20 - 1 = 467.68%

也就是说投资$1，20年后赚到$4.6768，总资产为 $5.6768

2. 贷款买房：

实际房产投资复利回报率为：4.08% + 6.51% = 10.59%

20年的总投资回报：(1+10.59%)^20 - 1 = 648.72%

也就是说投资$1，20年后赚到$6.4872，总资产为 $7.4872.

这基本上已经是可以比肩股神沃伦-巴菲特的投资了，而且房地产被誉为一种防御型投资，只要负债在你的还款能力之内，是可以把风险控制在极低的水平。

五 小结

简单总结一下，房产投资能赚钱源于：

1. 房票（购房资格），这一条保证了大多数人有入场资格，第一桶金是对所有人开放的，同时也大大提高了有多套房产的投资客继续从楼盘捞金的难度。

新加坡在控制房票方面主要靠额外买家税(Additional Buyer Stamp Duty)，所以基本上本地夫妻双方名下各配置一套房产比较合理，多金的买家可以以孩子名义信托买房，多买就要多生娃，靠生殖能力做辅助，还必须是全款，难度可想而知。

2. 贷票（贷款资格) ，房贷门槛低，额度高，而且利率也是最低的。所以贷款尽可能多，年限尽可能顶格；把这一资格的功能发挥到最大化。

3. 通货膨胀现象的存在，货币超发，“太多的货币追逐太少的商品”而使得物价上涨。

正如凯恩斯所言：“通过持续的通货膨胀过程，政府可以秘密地、不为人知地没收公民财富的一部分。用这种方法可以任意剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，却使少数人暴富。”用时髦的话说就是割韭菜，所以很多韭菜们为了摆脱不被收割的命运，在能力范围内，尽量做到负资产，也就是贷款大于存款，实现反向收割。

六 影响房价的其他因素：

1. 长期看人口（人口不断涌入），新加坡目前是560万人口，行动党的目标是2030年达到690万。

2. 中期看土地（土地少，供不应求），新加坡是一个小红点，土地面积有限。最近，DOVER FOREST 也终于被规划进人类的家园。

图12 DOVER FOREST

看看HDB这规划就觉得不会便宜

图13 HDB效果图

3. 短期看金融（货币政策，财政政策），这个很好理解，楼市太热了，政府就出台一些降温政策，压一压；楼市打压的厉害了，政府就会慢慢的放松出台一些鼓励政策，拉一拉；目的就是避免楼市过于震荡，毕竟衣食住行是关系民生、社会稳定的大事。

最后，以下面这段话与大家共勉：

美国社会学家罗伯特·金默顿曾提出一个社会心理学现象：

“无论正确与否，人们总会在不经意间按照先入为主的已知预言行动，并最终让自己的预言发生。”

这段话如果用于买房这件事上，我们可以这样解读：

如果你认为你买不起房，买不起房的预言最终会实现。

如果你认为你能买得起房，并在头脑中把买房这件事清晰规划出来，就会有清晰目标，就能制定明确的实现路径，最终可以实现当初买得起房的预言。