新加坡通过公司股权买卖地产不用付印花税？ 只有商业地产不用，住宅地产有额外转名印花税

今年随着房地产市场的不断升温，办公室等商业地产也迅速回暖，因对外国人没有额外税费的特质，商业地产受到海外投资者和来坡的家族办公室的持续关注。有投资者兴奋地来咨询我们房产交易律师，说他听说通过收购公司股份的方式来买下地产可以省大笔的税费新加坡投资商业地产，本文简单介绍一下通过公司股权买卖地产需要注意的税费问题。相信投资者看完就可以理解为何新加坡人以个人名义购买商业房地产的市场份额近年来锐减，公司买家的比重则大增至接近8成，而同时在住宅地产市场却不会出现此类情况。

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商业地产

新加坡商业地产分为商业/办公类大楼，商业和住宅混合型项目以及保留性店屋。

1. 买家印花税 (Stamp Duty)

新加坡所有类别房产都需要缴纳3%的买家印花税（BSD）。非住宅性地产买卖无需交纳额外买家印花税(ABSD) 。

买家印花税（BSD）

额外买家印花税（ABSD）

2. 卖家印花税 (SSD)

商业地产没有SSD，住宅和工业地产是有SSD的。

3. 商业贷款额度和利率

银行给予最高商业贷款可高达80%（附条件）贷款年限通常在15-20年之间。

商业贷款利率比住宅贷款利率高0.5-1个百分比。目前新加坡银行提供的商业贷款利率在2.5%上下。

4. 消费税(GST)

工业地产和商业地产都算是商品之一，因此在交易时，买家可能要支付7％的消费税（GST）。如果卖家在交易之前未注册GST，则买家无需支付GST，如果卖家是GST注册公司，则买家必须支付GST。个人买家支付GST后无法申请退回，如果买家是GST注册公司，可以申请退回这笔费用。

如果想要避免卖家在交易过程中突然变为GST注册公司的风险，想要确保买家不承担GST的话，可以让我们律师将合同标准条款更改为自定义条款，比如写清若有GST则卖家承担。

5. 房产税(Property Tax)和资本利得税（Capital Gain Tax）

商业和工业类别房产税一律为年值的10%。且并不征收任何资本利得税（capital gain tax）。

6. 买家身份

无限制，只要不是划归为有地居民住宅性质的话，外国人和新加坡人都有权购买。确认土地性质可以去URA的MASTER PLAN查询，也可以与URA确认此地产单元的审批用途性质。

7. 标准协议和非标准协议

多数商业房产和工业房产可以用我们或者其他律所的标准协议和卖家签订买卖合同来执行。但是特殊房产类型或者买卖双方特别约定时候需要请律师修改协议变为非标准协议。比如有两类房产需要注意更改合同有效期避免交易纠纷，第一是JTC管理下的工业地产，需要JTC批准，第二是HDB店屋，需要HDB批准。普通房产交易需要8到10周，但是JTC工业地产和HDB店屋的交易需要更久时间。

8. 用公司名义买

多数投资团体会用Private limited company普通私人有限公司来购买，既能够省GST又能够清楚划分多个投资者的权益。

尽管新加坡注册公司很方便，但是新注册公司贷款比较难，一般需要投资者作为公司董事，以个人名义做担保（direcot as personal gerrantor）。

9. 买下公司（公司有商业不动产）

如果收购公司的话，则不是走房产交易的流程，不涉及GST和BSD，而是以支付股份股权交易的印花税（需要做估值）来完成公司股权的转让。

总结，新加坡注册和持有公司成本很低，又可以免去GST的税费成本，目前市场上许多投资者通过注册一个个公司来购买和持有商业地产，转卖时候直接把那个地产对应的公司股份全部转让给买家达到双赢的目的。（商业地产税费优惠的背景是新加坡对商业地产投资的支持，不过这不保证政府在商业市场不断升温时候增设新税费来调控市场，以下介绍的住宅地产在17年新增的税费ACD就是最好的例子）

住宅地产

额外转名印花税的诞生

在2017年3月11日前，在新加坡直接购买住宅房地产时，买家只须缴付1%到3%的印花税，以及最高15%的额外买方印花税。但投资者如果通过购买主要拥有住宅房地产公司PHE（property holding entity）的股权来持有住宅，只须缴付0.2%的印花税。

为了解决这两者之间在印花税方面的差距，新加坡政府在国会上通过了印花税修正案，法令规定，如果卖方持有公司50%或以上的股权，或是买方在交易后成为过半股权业主，那双方都必须缴纳相当于买卖双方印花税的额外转名印花税ACD（Additional conveyance duty）。

地产控股实体（PHE）

地产控股实体是指其主要有形资产（直接或间接拥有）为新加坡住宅物业。地产实体既可以为两类，也可以两类掺杂在一起。

如果个人或公司单独或联合一起在实体中拥有至少50%的股份或投票权，那么他们就是该地产控股实体拥有至少一般股份的业主。

在确定业主是否拥有至少一半股份时，有时要把买方和卖方的联名业主考虑进来。在某些情况下，联名业主的股权也要纳入税收范围内。

额外转名印花税ACD

买方额外转名印花税：

——现有买家印花税1％至4％

——额外买家印花税25％（公司统一费率）

住宅地产没有GST，所以ABSD是影响住宅地产投资的最主要因素，如果通过公司购买或者收购公司的话，是按顶格25%的税率来交额外印花税的，所以也直接导致住宅地产市场很少有人会通过公司股权转让来操作。

卖方额外转名印花税：

商业地产没有SSD，住宅和工业地产是有SSD的。

卖家印花税是物主在出售新加坡住宅和工业产业时候，按照对拟售产业的所持有时间的长短，须要缴纳数额不等的印花税。对住宅产业，缴纳其卖价或者估值之较高者的0（持有三年以上），或4%（持有两年以上）， 或8%（持有一年以上），或12%（持有不到一年）不等。对工业产业，须要缴纳其卖价或者估值之较高者的0（持有两年以上）， 5%（持有一年以上）， 10%（持有不到一年）不等。