【投资干货】新加坡买房贷款你该知道的事情

随着政府对楼市的调控， 限购和限贷都成为了世界房产热门城市的主潮流。 那在新加坡的监管框架下，我们该如何贷款？ 如何合理的利用杠杆对房产进行投资呢？

PART 01 新加坡外国人买房能贷款吗？

能， 新加坡外国人只要收入文件符合银行要求，第一套房一般能贷款 60%，

PART 02 新加坡房贷利息处于什么水平？

疫情期间曾跌到 1%以下，常规水平在 1.2%-1.8%左右的水平，高利息一般处于 2%左右的 水平。对比起周边马来西亚，澳洲，中国等接近 4.5%-4.8%左右算是一个比较低的水平。之前和买家开玩笑，就算您在新加坡把钱借出来，省下的现金放回中国或其他利息高一点 的国家，纯利息也能挣个利息差价所以不挣白不挣。新加坡的房贷几乎可以说是能从银行 里借到利息最便宜的便宜钱，而且借到的金额也高。

PART 03 有客人又会说：那我为什么要问银行借钱呢？全款问发展商打个九折不是更好吗？ 欠别人钱不自在。

新加坡以下三点和中国有点不一样

首先，全款付房款，对于发展商没有减价的吸引力，新加坡很少看到烂尾楼是因为买家的买房的 款项，都在项目监管账户，（这个类似于我们淘宝购物时的支付宝），发展商只有建到一定阶段 经验收及格才能拿到款项。所以就算买家全款，对于发展商收钱没有区别。而买家的付款也是按 进度来支付的，期房一开始是大概 3 个月内支付 20%，之后就像下面表格一样，按照建筑进度付 款，开始阶段只占总月供很少一部分，所以投资者爱买期房，因为有一些大型项目，需要 4 年或 更长时间建好，在建好之前就可以以转楼花售卖的方式卖掉。对于投资者来说占用实际资金就能 大大减少了。而且在新加坡大部分发展商开盘的价钱是最好的，越是卖到后面阶段越是提升价 钱。所以期房特别是早期期房的升值潜力也相对较大。

其次，新加坡普遍的租金回报率在 2.3% - 2.8%之间，一般高于银行利息，一般租金能覆盖银行贷 款利息部分和物业管理费等等持有房产的费用。在能以租养供的情况下，银行贷款的杠杆能够增 加投资回报。举个例子，如果购房价 100 万，现金 40 万，贷款 60 万。房价涨到 140 万卖出，盈 利 40 万，40 万现金投资获取 40 万投资回报 100%， 相同的房价，拿全款现金，100 万现金投 资，盈利 40 万，回报率 40%。

最后， 银行房贷每年产生的利息可以用来抵扣又房租产生的个人所得税。对于投资者来说，如果 在新加坡逗留时间少于 183 天，房产投资的个人所得税率为 22%， 但是根据我们实际操作，如果 把贷款最大化，利息作为开销大概能为这部分的个人所得税省下一半，我的另外一支影片有详细 介绍这个部分。

首先月还款金额尝试控制在收入能力的 30%上下，再拼一点的不要超过 50%。因为经验看来，大 部分亏本卖房的房东问题出在持有能力上，一旦现金流出现问题会引起急售房，太急卖房一般难 以卖到好价钱甚至难以卖到市场价

二是贷款时尽量选择本地银行，不要选择国际性银行。在全球热门城市限贷的条件下，选择国际 性银行，当你到其他国家投资时容易留下贷款记录，很多国家第一套，第二套，第三套贷款的比 例是不一样的有些地区甚至是限制第二套或更多房产贷款。

三是最近用信托买房成为一种潮流，但注意的是信托买房是无法贷款的

小孩刚出来工作工资不高，我能作为担保人让其买房吗？

新加坡贷款只评估购房人收入能力，但类似的操作是两种做法。一是，根据您收入不足缺口评估定存一笔资金在银行约四年时间 或者 在贷款时和放款时给银行看到一笔指定的资金。这两种办法作为偿还能力补充资料获得贷 款。

最后新加坡的房产在没有还清贷款时，是可以进行买卖的，只要售价高于银行贷款和其他交易费 用总和就可以了。而房产增值后也可以通过加贷款，套现金，喜欢的物业可以继续留着。支付买房款主要是以贷款为主的注意在放下订金前，先和银行或房产经纪做一个初步评估，了解 一下贷款的最大金额是多少，购买房产的估值大概是多少，是否和合同价吻合。以避免实际贷款 百分比低于预期。在得到购房合同到去律师行履行合同之前尽量和银行确定好贷款，拿到 Letter of offer 的确定信再去履行合同，因为一旦履行合同，不管贷款因为任何原因改变，法律上这宗买 卖还是得进行下去