那些年高价入手的房产, 现在都怎样了

那些年高价入手的房产,

现在都怎样了?

关注房地产的朋友或许有留意到几周前一个郊区楼盘狂销尺价高达2000 psf 的新闻. 在这个楼盘狂销的一周后, 多数楼盘搭顺风车起价, 以及出现不少楼盘打出‘’连郊区都卖到2000 psf 了, 某某楼盘只卖XXX, 你还等什么?

的广告. 忙碌的现代人看新闻时往往没有时间理性思考, 多数被耸动标题吸引而错误解读房地产, 进而买了价值不对等的房产, 相当可惜. 以这个楼盘为例, 发展商在开盘当日调涨多次后, 两房一厕721sqft的户型以高达2000psf 成交. 如果只是侧面解读这一则新闻, 多数人会认为, 郊区房价都涨到2000+ psf, 其他靠近市区期房低于2000psf, 或者高于2000psf都是很划算的. 但事实是这样吗? 综观本楼盘销售整体数据. 以下是721sqft 相同户型的成交纪录.

本楼盘除了有两间成交在尺价2084 psf 外, 其他多数是在1500+psf, 价格足足差了500psf, 接近40万的价差!! 楼盘结合商场与地铁, 以巴西立来说是不错的项目. 但以地理位置来说, 巴西立依旧属于新加坡偏东的地区, 即使未来有新的环岛地铁线, 便利通行周边城市, 但距离市中心, 仍然是一段相当的距离. 多数人接受1500psf , 因为以综合项目楼盘, 这个价格还算是相当合理的. 然而若因两个买家以2000psf 买下,被错误解读为’房价大涨., 连巴西立都已达2000psf, 这样的说法显然是不正确的

毕竟有意向参与抽签者高达1500组, 仅两间卖出2000 psf 表示多数买家并不认同这个价格. 当然, 买家愿意高价买下, 或许有他们的理由. 但以极少数的个案, 解读房价大涨, 抑或作为其他楼盘的价格指标, 需要更进一步思考是否过于偏颇. 购房热情过后, 总是要回归思考, 那些在过去高价买入的房产, 现在都怎样了? 所谓的’高价’, 不是指价格本身的高低, 而是以周边以及当时新加坡整体的房产市场来决定入场价格是否过高. 简单举几个在过去售价与周边房源相差很大的项目, 我们来思考之所以没有增值/ 甚至贬值的潜在原因.

01 Duchess Residence

Duchess Residence 位于新加坡精华区武吉知马, 属于双名校学区, 距离地铁大约1.1公里的距离. 2011年交屋, 总共120间. 过去14年来, 近1/4亏本,最高亏本达170万!

14年前

2007年开盘时, Duchess Residence的平均尺价比周边两个交通更方便的新公寓 Tresor (交屋: 2007) , 与Duchess Manor ( 交屋: 2003) 高了近400-600 psf!!!

14年后

14年过去了 (当中经历了2009-2013房地产大涨周期) , 从下面图中可以看到Duchess Residence 房价走势平淡 (从呎价2013 psf 降到 1982 psf) , 在高点买入的买家甚至亏了上百万, 实在相当可惜. 反观Duchess Manor 与Tresor 价格已经来到2000psf, 和当时1400-1600psf 相比增长不少.

02 Kingsford Waterbay

2015年－开盘初期

Kingsford Waterbay 在2015开盘初期两房平均尺价为1119psf, 和旁边刚交屋的新公寓Boathouse Residence 尺价相差不多. 以入场价格可以说是相对安全.

2018年发展商出清尾盘

然而, 楼盘销售到了后期, 搭上新加坡公寓上涨期, 因此尾盘销售的价格比周边二手房足足飙高了300psf!

2021年二手行情

到了2021年, Kingsford Waterbay 价格回归二手市场行情, 与周边屋龄相近的公寓尺价平均在1100-1200左右. 对于在尾盘时以1400psf+高价入手期待赚钱的买家来说, 何时才能等到增值, 甚至需要多少时间才能回本呢??

综观以上两个例子, 一个楼盘可能增值的因素很多 (请参考往期分享). 但是限制其增值主要的原因有下面几个:

1 高价入场-

买家没有仔细研究周边相似屋龄的房价走势, 错误以为只要发展商没有赚多少利润, 开盘价跟成本价相差不大的楼盘, 就表示买到便宜. 其实你的房产赚不赚钱, 跟发展商拿多少利润没有一定的关系, 而是取决于未来市场买家如何定位这个地段的价格. 价格的定位与房子的稀缺性有很大的关系. 如果周边二手房源相当多, 转售买家对于该区房价有一定的心理价位, 也会因此影响新盘未来的转售价格

2 新盘一般比二手贵是可以理解的, 毕竟土地价格与建筑成本逐年增加. 但若价格差异过大, 且周边没有其他更多的新盘未来可以拉高它的价格或其他的建设发展, 那么很可能很长时间等不到房价增值. 以上例子中, Duchess Residence 周边没有新盘；Kingsford Waterbay 周边的新盘Riverfront 开盘价格低于Kingsford 尾盘.

3 很多人以为近期发展商标地的价格越来越高, 未来房价只会越来越贵, 所以现在不管怎么买都会赚钱. 未来新加坡平均房价会增长是肯定的, 但是若没有注意上面两点, 只凭直觉, 中介推销或楼盘气氛火热贸然入场不对的价格, 未来房产能够保值不亏本, 就已经算很幸运了.

以上的分享, 希望给准备买房的买家一些提醒. 毕竟置产金额庞大, 投资周期相对也长. 一个购房决定须等待3-5年才知道是否是正确的选择. 与其仓促入场, 不如多花一点时间谨慎研究, 或谘询专业意见再做决定, 才有机会搭上房价增长的顺风车, 让房产为你赚钱, 成为最有力的资本.