初来新加坡之居住篇 （完结篇）

初来新加坡之居住篇 （三）

华人爱买房，新加坡华人居多，房产也是永远的热点。房产不仅是遮风挡雨温暖的家，也可以通过本身增值或者出租积累财富。在新加坡买房要放谁的名？收租金容易吗？炒房套利行得通吗？

1. 房产要放在谁的名下？

新加坡房产产权分为共同持有和分权持有两种。

共同持有一套房产时，每位屋主获得产权的时间、拥有的房产股份比例一样，如果其中一个屋主过世，产权自动分配给其他屋主，不按照遗产继承分配。一般夫妻之间会选择共同持有方式持有房产。

当有两人或者以上分权持有一套房产时，每位屋主产权分配比例任意，可以买卖或者抵押自己的产权份额。如果其中一位屋主去世，他的产权部分按照遗产继承，可以按自己的意愿给子女。

因为新加坡对购买房产征收额外买家印花税 （详情参考“初来新加坡之居住篇（一）“），有些本地家庭会选择夫妻两人名下分别买一套房产， 免付买家印花税。也有的选择先分权持有房产，夫妻一方持很少比例的产权，方便日后卖给对方，然后用自己的名字再购买投资房。

至于非永久居民的外国人，虽然每套房产都征收一样的额外买家印花税，但也要根据家庭的具体情况进行规划。前文提到过有孩子是美籍的家庭，利用建立信托的方式将房产购于子女名下，从而免去额外买家印花税。这种情况下房产等同于买在子女的名下，房产全权归子女所有。不过父母也可以利用信托，对房产和资金做出周密规划，为将来传承做好铺垫。

2. 新加坡出租房产安全可靠吗？

新加坡政府允许海外投资者出租自己购买的房产。由于这里居住和教育环境好，贷款利率低，而且租金回报稳定 （一般3-5%）也明显优于国内一线城市，很多人选择到新加坡买房保值之外出租房产，作为一个长期而稳定的投资方式。

要做房东，就要先了解一下租赁政策和租约条款。新加坡法制严明，房屋租赁市场非常安全，拒付房租找到无赖租客等情况几乎不可能发生。在这里，租客需要有合法签证才能完成租约签订。短期租赁是不允许的，公寓租约至少3个月起，标准的租赁期为1年，通常设有延长一年租约的选择。如任何一方需提前解约，则需按租赁合同的条款支付违约金，或者双方沟通达成解决方案。

在新加坡工作定居的外籍高素质人才，特别是欧美家庭，是租赁高端公寓的主力军。外籍人士公寓租约为两年。租约里面有一条“外交条款”（DIPLOMATIC CLAUSE­），规定在房客住满12个月后，如果因任何原因不能在新加坡工作，那么房客可以提前两个月通知房东提前解除租约。此条款保证了房东即使租房给外籍人士，也能收取至少12+2的月租。

新加坡多数租约都会要求一个月的押金, 两年租约则为两个月押金。房客退房的时候房东需将押金退回。租房前和退房前，房东和房客都有权列出清单，检查房内家具物品的新旧状态。租房第一个月，房客发现的问题基本都归房东解决。退房时，房客需要打扫干净，清洗窗帘，有些规定房客必须聘请专业清洁公司。退房时发现的损坏可以从押金中扣除。

3. 房产的后续费用和维护有哪些

物业费

业主需要定时支付物业费给公寓物业管理公司。物业费按照自持物业份额来计算，越大的面积所需支付的物业费也就越多。一般来说，大型项目因为单位数量多，住户密集，每户交纳的物业费相对较低。同一个楼盘里，越小型的户型，分摊的每平方米物业费越高。而高端公寓的物业费相对较高，尤其是附有私人电梯，私人泳池的豪宅单位，物业费基本在每月1千新币以上。物业费一般按季度支付。

房产税

在新加坡拥有房地产的业主，无论国籍，无论房地产是否出租，每年1月31日或之前都须向新加坡税务局（IRAS）缴纳房产税。

房产税 = 房子的年值 (Annual Value) x 法定税率。房子的年值是政府评估该房屋的年租金，法定税率则采用渐进式计算，根据房产用途分自住或者出租，税率会有所不同。

值得注意的是税务局通常把房子默认为投资房，如果买来是自住的话，建议去税务局官网申请自住税率（Owner Occupier Tax Rate）。

火险

如购房时向银行贷款，银行会强制要求购买火险，保障额度不能少于贷款额度。费用每年一般在新币100-300之间。

贷款保险

属于人寿保险的一种，如果贷款人不幸在贷款还清前去世，那么他的家人会得到一笔赔偿用于偿还剩余贷款。保费与贷款数额和贷款人年龄挂钩，贷款越多，年纪越大，保费就越高。

卖家所得税

在新加坡，如果在买房四年之内卖房，政府会征收卖家所得税。卖家印花税的征收是按照卖价或者市场价计算。税率从16% 开始逐年递减至4%。持有超过四年的房产不征收卖家税。因为这一条， 炒房族在新加坡基本已经不存在了。

其他

新加坡公寓保证每户至少一个车位，停车免费。另外，在新加坡买房无需缴纳遗产税和资本增值税。这也是一个值得一提的优点。

海外投资者在新加坡购置房产过程和之后的出租维护，一般委托房产中介或专业公司进行管理。另外，在新加坡获取的租金需要纳税，税额会因纳税人身份和收入水平的不同而有所不同。通常投资者也会委托专业公司报税。