初来新加坡之居住篇 （二）

初来新加坡之居住篇 （二）

来一个陌生的国家置业定居并不是件容易的事。新加坡的房产买卖流程比较复杂，同时还受到本地房产政策的很多约束，需要专业团队包括投资顾问，房产经纪，银行，律师行等的密切配合才能找到最合适的投资机会，并保证交易的顺利完成。这一期，新方舟带您看看外国人在新加坡买房的政策要求，房价和买房相关费用。

1. 在新加坡购房的身份要求

上期我们提到新加坡的房屋分为组屋(HDB)，公寓(Condo) 和别墅(Landed house)三类。外国人可以随意购买公寓，但购买组屋和别墅都有严格的身份限制。外国人如要购买组屋，必须拿到永久居民满三年才有资格，而且只能买转售组屋。别墅因为是有地住宅，只有新加坡公民才能购买。如果永久居民想买有地住宅，需要去政府部门申请，但一般很少会得到批准，除非是对新加坡作出杰出贡献的海外人士。唯一例外的是在圣淘沙的有地住宅，即使没有永居身份的海外人士也能购买。

2. 新加坡的房价

新加坡的公寓对外国人全面开放，没有身份限制，是绝大多数来新加坡移民定居的华人家庭购房的首选。

和其他热门城市一样，不同地段公寓的差价非常大。另外，公寓是否靠近地铁站，周边生活配套设施如商场，学校配套等等，都是影响房价的重要因素。

中央以外区域的房价一般在1万5新元/平方米，中央边缘区大概2万新元/平方米，中央核心区的房价则高达3万新元/平方米。特别是乌节路，武吉知马，滨海湾这样的顶级地段，一室一厅售价大概在150万以上，三室一厅平均售价500万左右，豪宅则上不封顶。这个价格近期还在不断上涨。根据今年六月房产交易数据，有两个豪宅单位卖出了PSF （每方尺单价） 4000新元以上的价格 （同区域公寓均价是每方尺2500新元），房屋总价分别为1100万新元和1976万新元。

公寓的地契对房价也会有直接影响。新加坡公寓的地契分为永久（999年和永久地契）和非永久（99年地契）两大类。通常永久地契的房产价格会比99年地契的高，保值性更好。99年地契的房价随屋龄增加而下降的速度比永久地契的来得快，特别是屋龄到了30年以后，下降速度剧增。所以永久地契的公寓更受长期投资者的青睐。

新加坡的公寓价格虽然差异很大，但平均房价和中国一线城市的相比还是很有竞争力，吸引着大量海外买家投资。在新加坡购买的房产几乎都是实用面积, 无公摊面积。而且无需购买停车位，买房即有车位使用权。所以同样面积和价位，新加坡公寓的性价比还是很高的。

3. 新加坡购房的其他费用

1. BSD - 买家印花税 （Buyer Stamp Duty) 除了房款之外，政府征收的印花税会是一笔主要的购房开销。最基本的是买家印花税（Buyer Stamp Duty)，在新加坡买各种房产都必须交付。 它的征收规则是：房价在100万以内的：首个18万征收1%，第二个18万征收2%，剩余部分征收3%。房价超过100万的，超出100万的部分再征收4%。

2. ABSD - 额外买家印花税 (Additional Buyer Stamp Duty, ABSD)

ABSD，是针对买家身份和住宅类房产的额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty, ABSD)，购买非商业房产都需要支付。

新加坡政府一直关注楼市发展，如果楼市过热就会采取降温措施，一般就通过ABSD来调整。2020年年初以来，新加坡一直以积极态度有效地抗击疫情，吸引了众多海外投资者购买新加坡房产，把它作为安全的投资项目。新加坡最近的房产交易比疫情之前还要火爆。有市场预测，降温措施可能很快出台。除了调高额外买方印花税（ABSD）和收紧房贷比率外，政府或许会推出新措施如资本利得税（capital gain tax）和私宅交易消费税等。

值得一提的是如果买主是冰岛，列支敦士登，瑞士的公民或永久居民，或是美国公民，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。有不少孩子是美籍的中国家庭，利用建立信托的方式将房产购于子女名下，从而免去了一大笔ABSD。要注意的是银行不可以给信托贷款，所以必须全款买房。新方舟可以对此提供专业的咨询服务。

3. 律师费

新加坡房屋交易必须由律师操作，所以购房时还需要支付一次性的律师费用。200万新元以下的房产(或400万新元以下的期房)，律师费一般为3000新币左右。超过这个门槛，律师费的多少需向不同律师事务所咨询问价。

4. 后续费用

购房后的后续费用最好也在购房时一并考虑。这些费用包括了物业费，房产税，火险，贷款保险（如用贷款购房）。海外买家如果只准备短期投资，转卖时除支付中介费外，还有可能被政府征收卖家所得税。

4. 付款流程及贷款

新加坡购房首付要求至少是总房款的20%。如果购买期房，订购当天需支付给发展商5% 作为定金，8周内支付购房价格的15% 。这个过程中还需支付相应的买家印花税和律师费。由于发展商通常需要三年左右才能交房，剩下的80%期房付款是按照工程进度进行的。即使买主不打算贷款，也不需要在购房时一次性付清，大大减缓了买主的现金流压力。 如果购买现房或者二手房，买主在签约当天向开发商或卖家支付总房款的1%作为定金。之后两周内签订购房意向书并支付4%的执行费(执行费和定金一样都是房价的一部分，不算额外费用)。执行合约的两周内交付买家印花税和律师费。一般二手房购房交易会在执行合约后的10-12周完成，买家需在交易日前两周支付余额。现房则是在签约8周内支付余额。

很多客户问外国人在新加坡买房可不可以申请贷款，答案是可以的。通过新加坡金融管理局的总债务承担能力测试后，海外买家可直接向银行贷款，不会有额外费用，跟新加坡本地人可以享受一样的利率。新加坡银行贷款利率在2%左右。最高贷款限额一般不超过房价的55%-70%，贷款年限最高35年。