在新加坡买房不得不关注的一些问题

近年来，中国国内的房价一路狂飙，这也使得不少同志们选择了海外置业，当然做为最宜居城市之一的小新备受大家欢迎，说到置业也算是一件大事，大家肯定会有各种各样的问题，那么一起来看看吧~

Q1：外国人想在新加坡置业，有哪些选择？

A1：基本上有三条路；

第一条，等公民身份下来，买新组屋。第二条， 等PR拿到三年以后，以家庭为单位购买二手组屋。 第三条，直接进入公寓市场。

新组屋从性能上来说，是不错的，但缺点是新加坡公民不容易拿到，而且周期很长。一般来说从来到新加坡，到拿到公民，运气好也要5年；然后申请新组屋到组屋建成，又是4年；组屋住满5年后才可以购买第二套房产或者出售。这样一算，周期至少14年。

新加坡的公寓市场，用一个字来形容，就是贵。

但是贵，说的不是房价。新加坡公寓，一卧公寓60万新币起，两卧公寓80万新币起。三卧公寓120万起。黄金地段豪宅千万新币以上。然而和国内一线城市比，北京上海的房价现在已经超过新加坡了。而且国内用建筑面积计量，新加坡用使用面积计量，这样一看，作为世界一线城市的新加坡，房价并不会让来自国内大城市的朋友觉得不能接受。

贵，说得是印花税。外国公民购买新加坡公寓，需要支付大约18%的印花税；PR的第二套后，需要支付大约13%的印花税，就是公民第二套后，也需要支付10%到13%的印花税。

高额的印花税，为的是杜绝新加坡的炒房现象，让房产有较高的性价比。而为了高性价比，需要支付高印花税。

Q2：新加坡房产的价格会大跌吗？

A2：我认为不会。因为有坚实的经济支撑。

我们来看一下新加坡过去五年的国民家庭平均月收入。

截至2015年，国民家庭平均月入8666新币，也就是说，平均家庭年入10万。

年比增长4.5%。

注意这个数字是中位数”Median Income“，也就是说新加坡所有的家庭里，一半收入不到这个数字，一半收入超过了这个数字。

用中位数字来计算，一个80万的两房公寓单位，是8倍家庭年入。

也就是说，50%的新加坡家庭， 入手一个80万的两房公寓，少过8倍家庭年入。

而实际市场上，买私宅的主力家庭年入通常都高于10万中位数。从另一个角度来讲，都是些TDSR框架卡不住贷款，二套房掏得出五成首付的家庭。

还贷压力不大，持守能力很强。

再看看租售比。

首付两成买下一个80万的两房公寓，贷款30年。每月的租金2500上下，租金本身足以支付月供，租售比达到3-4%。

这就是目前租金几百几百往下降的出租市场的情况。

前几年市场火热的时候，租售比可以达到4-5%。每月的租金除了可以支付月供，还能多个几百块。

是谁在支撑新加坡的公寓出租市场？大量的外来人才。

我们来看下图的外来人才结构分布表。

这个结构分布表人力部每年都会公布一次，这几年外来人才的结构比例变动不大。

但另一方面，新加坡对于外国人才的素质要求在不断提高，这点体现在SP和EP准证不断增加的薪水要求上面。

最新一轮的薪水调整于2015年9月。调整以后，网友戏称，月入没有五千刀别想带老婆，没有一万刀别想带爸妈!

高收入的外来人口，会持续带来中高端的租房需求。

再看看供求.下图来源自市区重建局（URA）的最新数据。

2016年的私宅达到了供应的峰值。

今年的公寓出租市场对于房东来说，必然是艰难的一年。

2017年以后，私宅的供应量锐减。2019年完工的私宅，仅仅是2016年的四分之一。

为什么供应量突然减少了？因为政府不卖地了。

坚实的国民经济基础（钱），大量的国际外来人才(人)，持续稳定的政治局面(持续性的政策），决定了新加坡的房产投资市场不同于香港，北京，上海，东京等任何一个亚太中心城市。

在这里不大可能有一夜暴富，隔夜跳涨百万的故事，但是从长期来看，稳定持续的高回报率是可以预期的。

Q3：新加坡买公寓送PR吗，送长期签证吗？

A3：非常遗憾，新加坡买卖公寓是私人行为，新加坡政府不会因为购买了公寓就赠送PR或长期签证的。

Q4：新加坡购买公寓，可以贷款吗？

A4：房价的部分，可以贷款60%到80%；印花税的部分不可以贷款。新加坡的贷款利率大体上和新加坡银行同业拆借率挂钩，而新加坡银行同业拆借率又受美联储的基准利率影响。目前利息大致在1.8%到2.2%。

Q5：我现在有一套组屋，还没有住满5年，但我想买公寓了，有什么办法？

A5: 耐心等待。

Q6: 公寓卖出时有没有税？

A6：为了防止炒房，新加坡是这么规定的:在买入一年内卖出，需要缴纳16%的卖家税；两年内，12%；三年内，8%；四年内，4%；四年之后再卖出，就没有任何的卖家税了。而且，这些卖家税即使是特殊情况也不可以豁免，比如离婚。

Q7：新加坡有学区房的概念吗？

A7：有。新加坡有200多所小学，其中排名前20的小学就是大家指的名校。新加坡有就近入学的原则，学区房指小学1公里范围内的住宅。但是，户籍比学区更有优先权。也就是新加坡公民先择校，然后是PR，然后是外国人。所以学区房是针对公民而言的。这就好比如果你没有北京的户籍，住五道口也没用。新加坡的学区房还是有投资价值的，我估算在10%左右。

Q8：永久地契和99年地契的公寓区别大吗？99年地契满了之后会怎么样？

A8：永久地契公寓在新加坡是属于稀有物种，售价上，会比99年公寓贵大约20%到30%。新加坡新发售的土地，一律是99年地契。新加坡新开发的地区，比如圣淘沙，中央商业区，滨海湾，也都是99年地契。所有的组屋都是99年地契。

那99年地契到期后会如何？按照新加坡的法律法规，99年到期后，土地的所有者（大多是政府，也有一些个人和公司）收回土地，已经土地上的一切物业。新加坡建国刚刚50年，99年到期还早。等真到那时会怎么实施，难以预测，毕竟把整个中央商业区和所有的组屋推到重建是难以想象的大工程。

Q9：新加坡有房产税吗？

A9：有的，新加坡的房产税一年一交。计算的方式是房子的年值的4%（如果是自住），或10%（如果是出租）。年值的计算是按出租收益的大约80%计算。

Q10：新加坡有遗产税吗？

A10：新加坡没有遗产税。