ggg.sgEC 新加坡公民的房产福利
谁可相依？近处，要有可以依傍的亲人朋友，远处，要有神或者佛；实处，要有金钱，虚处，要有信仰。远近都有，虚实结合，才能填补人生的各种窟窿，抵挡生命中各种不妥，不至于凄云惨雾。by 韩松落
Made in Singapore的执行共管公寓，英文是Executive Condominium，简称EC。这是新加坡建屋局提供给新加坡人的福利，尤其是年轻一代的夹心层与HDB的升级家庭，可以以低廉的价格购买一套低于市面价格的公寓。
供应
图中粉色部分显示的是接下来几年EC拿钥匙单位数量，可以明显看出，EC供应量逐年减少，持观望态度的潜在买家将发现他们的选择会越来越少，甚至在2025年后出现断崖式下降，这和政府这几年增加EC地皮供应，收紧公寓地皮供应的行为是直接相关的，也就直接导致了发展商的求地若渴，更暗示着之后EC市场的竞争将是非常残酷的，价格也理所当然会水涨船高。(资料来源：市区重建局URA)
价格走势
EC的增值空间很大，因此吸引很多人投资。自1996年EC计划推出以来，EC市场整体来说表现不俗，尺价从新币400psf涨到了现在的新币1100psf左右，可以帮助业主赚得一桶金或者置换更大的房子甚至顺利退休了
EC的优势
EC总价便宜过周围公寓。国家发展部长许文远说，EC就像一辆立胜（Lexus）轿车，但只需付丰田柯罗拉（Corolla）的价格，类似于新组屋BTO会便宜过转售组屋Resale HDB一样，这项计划只有新加坡人才可获益，与新组屋BTO一样，EC买家也面对收入和居住年限等方面的限制，因此发展商能以更便宜的价格购得地皮，它们省下的土地成本相当显著，有时高达20-30％，也就是说，同样1000平方尺大小的三卧单位，普通公寓需要120-150万，EC只需要100-120万，真正的物美价廉
EC地价便宜。与公寓不同的是，EC的供应有限，新EC地段的唯一来源是政府售地计划，地皮便宜过周边公寓
购买EC可以全额使用CPF中OA的资金
如果还有HDB贷款尚未还清，也不会影响EC的贷款申请，依然可以申请到最高75%的贷款
因为政府鼓励升级房产改善生活，现在拥有HDB的情况下购买EC无需支付12%的额外买家印花税ABSD
同样的原因，现在拥有HDB的情况下买EC可以拿到钥匙后半年内再出售现有的HDB
第一次申请EC且以前没有拿过津贴的话，可以申请多达3万的政府津贴，购买新组屋就没有这种津贴
EC从两卧到五卧甚至penthouse都有可以选择
EC同公寓一样配有全套设施，通常包括游泳池，网球场，健身房，烧烤台，24小时保安，儿童游乐场地以及多功能房等。同时EC交房时也是和公寓一样精装修，基本买了家具家电以及装灯装窗帘就可以入住了。在转售市场上，EC与公寓几乎没有区别
HDB不能做decoupling，EC可以。所以满MOP5年后再以首税首贷购买公寓，一个家庭可以同时拥有两套房，一套自住一套收租投资，具体操作方式请与智居君联系了解(微信：yinzhi)
HDB不能卖给外国人，EC可以卖给外国人。住满五年之后，EC就可以卖给单身PR，这一点是组屋所不能的。住满十年后，EC就跟公寓一样，可以卖给任何人，包括外国人
HDB在MOP内申请整套出租会延迟MOP的时间，EC不会。EC的MOP时间跟着EC项目走
EC对比公寓
2017年
EC Esparina 830psf
公寓 Jewel@Buangkok 1175psf
公寓 The Quartz 900psf
2021年
EC Esparina 1172psf
公寓 Jewel@Buangkok 1362psf
公寓 The Quartz 1032psf
EC Esparina大涨了41%，公寓Jewel@Buangkok仅仅涨了15%，公寓The Quartz仅仅涨了14%
其他EC的表现
业主最多赚了76万
业主最多赚了54万
业主最多赚了44万
业主最多赚了41万
EC的限制
若买家已经拥有私人住宅，则要等卖掉私人住宅的30个月后，才有资格购买EC
理论上，家庭月收入不可以超过16000，如果稍微超过一点(实测总收入不超过1000新币)，可以试着申诉Appeal，具体操作方式请与智居君联系了解(微信：yinzhi)
只能是公民+公民或者公民+绿卡的形式购买，父母和子女可以联名购买，但是购买组合不能有外国人，单身也不可以购买
EC供应比较少，且供应非常不稳定
EC的选择范围小，EC多数位于新加坡的东部、北部、东北部和西北部
大部分是三卧以上户型，极少见到两卧，没有一卧
开盘需要抽签，之后先到先得
理论上，在EC拿钥匙TOP后的五年之内，不允许出售或者出租整个单位
EC需要同时满足房屋还贷额度不能超过收入的30%以及买家所有还贷额度不超过收入的60%，而公寓仅受买家所有还贷额度不超过收入的60%的限制，也就是说，同样薪水，一般来说公寓贷款会比EC多很多。家庭收入10000买EC可以贷款66万，买公寓则可以贷款132万左右
如果已经拥有HDB
理论上，拥有HDB不满足自住五年MOP要求的情况下是不可以申请EC的，智居君可以帮忙建议去跟HDB申诉Appeal，具体操作方式请与智居君联系了解(微信：yinzhi)
理论上，在EC拿钥匙取得TOP的六个月之内，必须出售掉现有HDB
如果有买过BTO或者买了转售HDB拿了津贴，需要交政府抽润resale levy
付款流程
首付购买流程
之后EC买家可以选择正常付款（NPS）或延迟付款（DPS）两种付款方式，正常付款方式是在购房时就要缴纳20%的首付，然后按工程进度付款，一直到TOP时逐步付清85%，TOP后一年内再缴纳剩余的15%
EC买家如果选择延迟付款DPS，则可以等到TOP时，再支付65%。也就是首付后直到TOP才缴纳余款。但是发展商会征收相当于房价3%左右的额外房款作为补偿，这对贷款不到75%时，现金暂时不够又不愿意马上卖掉现有组屋的买家是个优势
购买建议
特别推荐奖金多，而基本薪水不是很高的朋友购买，因为最占便宜，因为比较容易符合EC的收入顶限限制，而且银行在考虑贷款的时候，却是考虑奖金的，这样又可以满足尽量多贷款的需求
如果接受EC的地点，负担得起就买EC，EC尽量买大一点的三卧四卧甚至五卧，EC买的越大，所得的政府补贴越多，这个是政府给中等收入公民家庭铺好的一条路
一般来讲，如果现有市场上有喜欢的楼盘但是自己喜欢的单位卖掉了，有些买家会因为家庭、贷款、人生规划、收入等因素，陆陆续续会有少量单位退回开发商，智居君都会第一时间留意这些信息，大家要做好的就是了解清楚EC与贷款并且准备好支票就可以伺机待发了，具体操作方式请与智居君联系了解(微信：yinzhi)
在售EC
东北盛港 Ola 60%已售
东北榜鹅 Piermont Grand 95%已售
北部堪培拉Provence 60%已售
北部堪培拉 Parc Canberra 99%已售
东部淡滨尼 Parc Central 85%已售
2021年开盘的Parc Greenwich
伴着满眼绿色与水流潺潺声回到家中
饭后在小瀑布前享受甜美的亲子时光
周末在各类按摩水池中放松神经，享受度假的感觉
还可以跟朋友开一瓶酒一起看一场球赛或者电影
想发展飞镖、台球等兴趣爱好也可以足不出户了
谈笑有鸿儒，往来无白丁
锻炼也好，放松也罢，50米标准泳池给你足够场地
度假村一般的设计，足以让你跟你的家庭流连忘返
星狮地产(Frasers Property)开发，甲艺建筑设计(ADDP)设计加持，对面就有Greenwich V商场，1km内有芬维尔与盛港康林小学。9栋14层两卧到五卧496个单位
两卧73平米
三卧89平米
三卧93平米
三卧带书房99平米
四卧112平米
五卧136平米