新加坡房地产投资信托部门：给REITs一些喘息的空间 (+ 信贷评论)

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增持 (维持)

01

概述

REITS分配至少90%的收益期限从3个月延长至12个月。

杠杆上限从45% 提高到50%；2.5倍 ICR 的先决条件，将杠杆率提高50%延迟至2022年1月1日。

股票和可转换证券的发行限额增至股本的100% (先前是50%)

在这种低利率的环境下，杠杆限制和提高股票发行上限，为REITs进行收购提供了诱人的条件。如果REITs选择利用杠杆净空，可能会被重新评级。

02

在COVID-19疫情期间

为S-REITs提供灵活性的措施

2020年4月16日，财政部(MOF)，新加坡税务局(IRAS)宣布延长REITs分配至少90%收益的时间表。2020财年，截至2020年3月31日和12月31日的S-REITs，将分别延迟至2021年3月31日和12月31日，向其单位信托持有人分配2020财年产生的应税收入的至少90%的收益，以符合税收透明度要求。

与此同时，新加坡金融管理局 (MAS) 将S-REITS 的杠杆上限从45%提高至50%，不设2.5倍 ICR 的先决条件，即把杠杆提高到50% (延迟至2022年1月1日)。

在此之前，新交所监管局(SGX RegCo)于2020年4月8日宣布“提高股票发行限额”，允许主板发行人发行股票和可转换证券，最高可达其股本的100%，从而加快了融资力度。

这些措施是为了回应REITAS针对2020年4月7日通过的COVID-19法案提出的担忧。综合来看，这些措施将允许S-REITs能够继续获得不同的融资渠道，包括从银行借款，发行债券和筹集股本。

03

COVID-19 (临时措施) 法案

COVID-19 (临时措施) 法案于2020年4月7日在国会通过。该法案为无法履行合同义务的人士提供了临时纾缓，包括非住宅租赁。业主不能对根据该法案寻求纾缓的租户采取以下行动：

1. 开始或者继续采取法律行动；

2. 申请清盘，破产；或者申请司法管理令；

3. 因未付租金而终止不动产租赁或许可。然而，房东可以用保证金来抵消到期的租金，因为这不会给租户带来额外的现金流负担；

4. 对不动产或动产的任何抵押实施强制执行

根据该法案寻求宽免的租户，必须证明他们从2020年2月1日开始的期间无法支付租金，并且无力支付，在很大程度上是由COVID-19事件造成的。租户和业主之间关于是否符合宽免资格的争议，将升级至评估员，该评估员将对租户的资格做出最终，不可上诉的决定。

04

我们有什么看法？

在COVID-19法案下，SREITs似乎处于劣势。尽管如此，REITs仍有一大堆法宝来帮助它们缓冲由于租金延期6至12个月而导致的现金流错配所造成的打击。

REITs可以通过以下方式来节省现金：

A) 收取单位管理费

B) 将从管理层减薪或政府工资分担所节省的现金转移给单位持有人

C) 改变派息率以使分配更平整，将现金流/收益的减少分散到未来几个季度

D) 提取保证金，为单位持有人派发股息

E) 着手进行收购以提振收益

多年来，S-REITs一直以诚信，审慎和财务自律而闻名。我们认为，S-REITs将以谨慎和明智的方式作出回应。延长分配收益的时间将肯定有助于S-REITs去计划和管理其现金流的错配，但REITs提供的租金回扣将导致可分配收益减少。我们认为，这将在必要时削减DPUs，通过防止短期的干扰产生长期影响，或改变其运行轨迹，来保障它们未来的增长。尽管令人不快，但COVID-19大流行是一场系统性的冲击，几乎对所有行业都产生了负面影响，包括REITs。

更高的杠杆限制将为REITs的估值下降提供缓冲，或允许REITs承担更多的债务，以管理现金流或着手进行收购。

在这种低利率的环境下，提高杠杆率限制和提高股票发行上限，为进行收购提供了诱人的条件 – 前提是REITs愿意加快其收购的步伐。2019年是REITs进行收购的一年，我们已经与很多SREITs谈过，进入2020年，交易评估正在进行中。尽管其股权估值与2019年相比，没有那么有吸引力，但增值交易仍可通过利用其提高的杠杆率限制带宽来进行构建。

S-REITs基本上是步调一致的，并一直以保守着称，行业平均杠杆率在33%至36%之间，低于先前45%的杠杆上限。COVID-19的态势可能是重新评级的催化剂，帮助SREITs克服他们的谨慎，继而利用其杠杆净空。

预计将利率维持在低位以协助业务复苏，一旦我们摆脱病毒大流行，REITs将可能恢复其收购的势头，这可能导致S-REITs行业强劲复苏。

信息数据来源：辉立证券