新加坡选房 – 最好的户型和楼层能带来最高的回报率吗

在新加坡看过新楼盘的人可能都知道，在卧室的数量一样的情况下，越高的楼层和越好的户型（包括朝向，视野，空间设计感，户型紧凑度，以及格局是否方正等等）一般来说在一手市场上的售价越高。新楼盘的这个定价模式不难理解，也存在一定的合理性。自然而然的，不少买家认为这样的一个黄金法则在二手市场上依然适用，理所当然的希望最优户型和楼层必然令人趋之若鹜，因此带来最好的回报率。事实真的如此吗？

好的高层户型，当然会带来更好的居住体验。不可否认，这对以自住为主的买家来说十分重要。但是我们今天不谈因人而异的主观感受，只从理性角度讨论客观的回报率。如果我说最好的户型和楼层未必能带来最高的回报率，你相信吗？

今天我们依然用数据说话，放眼新加坡三个具有代表性的不同区域，用几个新建成不久却有足够转售成交记录的公寓楼盘作为研究对象，来全面评估不同户型和楼层的新公寓在第一次进入二手转售市场时表现如何。正所谓温故而知新，这篇文章或许能帮助我们判断下一次投资置业可以如何更好地做选择。

户型的影响

Queenstown地铁站外面的Commonwealth Towers（CWT）对于很多住在新加坡的人来说都不陌生。这是一个2019年新建成的较大型公寓。为了做一个相对公平公正客观的分析，我列出了CWT中购入时间，转售时间，面积和楼层全部都相近的两房户型（两房是经典的投资自住两相宜户型），来对比当年预算相近，投资了相同楼盘的买家们，因为户型上的选择不同，而最终获得的资本增值与回报率的差别。

从2014年5月这个新楼盘刚刚推出时的成交记录中不难发现，相比于07单元，06，17和20单元是公认更好的户型，因此当楼层相近时这些单位的一手成交价总是高于07单元。但是当时机成熟，这几个户型进入二手转售市场时又发生了什么呢？CWT近年来的转售记录很明显的告诉我们一个大趋势 – 好户型的溢价在二手市场上慢慢缩小或者消失了（例如对比组5中的#20-07 vs #23-06），甚至有的时候还会看到较好的户型尺价被反超（例如对比组6中的#19-07 vs #19-20）。

不过在下结论之前，我想我们不妨移步市区东部边缘再研究一个知名的楼盘。 Sims Urban Oasis是在Aljunied地铁站附近的超大型公寓。

2015年开售的时候，低楼层西北朝向面对PIE高速的35单位尺价比东南朝向且相对安静的11单元和有泳池景观的08单元低了不少（参照对比组1）。#05-35开盘的售价是每尺1282新币，而在同一时间点同样在五楼的#05-11和#05-08则分别卖到了每尺1307和1362新币。当这三套公寓在相近的时间点进入二手市场进行第一次转售的时候，买家和卖家都惊喜的发现户型的溢价在这个市场上几乎消失殆尽。在不到一年的时间内，三位一起入场Sims Urban Oasis的一手买家通过几乎一样的成交价成功出场，不同的是当年购买了朝向最差单位的那位买家反而成为了最大的赢家。

通过新加坡不同地区公寓的历史成交记录我们不难发现户型的溢价在二手市场上逐渐收窄。这并不是某个楼盘的个例而是一个相对普遍的现象。很多时候“非最优”的户型不仅能带来更多的资本增值，更高的回报率，还很有可能在对的出场时机卖出一个更高的尺价。

楼层的影响

楼层的影响可能更为人所知一些。不过你或许还不知道，它对回报率的影响竟然可以这么大。我们同样以前文中提到的CWT作为其中一个研究对象，来复盘不同楼层对回报率的影响。

由于CWT的价格趋势过于显而易见，几乎全部数据都指向同一个结论 – 低楼层高回报，我就不在此赘述了。为了避免以偏概全，我们再来看一个新加坡中部的楼盘。Sky Vue是Bishan地铁站旁2016年盖好的高楼层学区房，因为建成的时间较早，我们可以看到更多的转售数据。

Sky Vue开盘时同一户型的高低楼层的尺价可以相差40%以上。很明显低楼层单位在一手市场上的售价要便宜得多，而较低的房价给了低楼层单位很大的追赶和升值空间。所以同一个户型不论在任何时间点转售，低楼层的单位几乎总是能比高层单位带来高出许多的回报率（例如对比组4中的1楼单位的回报率比31楼高出了4倍多）。如果算上贷款的杠杆，那收益率就更加可观了。

很多时候中低楼层的单位不仅能减轻前期资金的压力，在未来带来更丰厚的资本增值与更理想的回报率，在对的出场时机还有可能卖出一个更高的尺价（例如Sky Vue对比组2中的#15-06 vs #22-06）。

结论

传统意义上被认为不够理想的单位，比如西晒，低楼层，视野差或者面对高速等等，在新盘销售时，它们的尺价大多是低于传统意义上的好户型和高层单位的。但是当一手买家准备转售房产获益时，这些以较低价格被购入的新房，由于房源稀缺和信息不对称在二手市场上与那些当年被更高价出售的传统意义上的理想户型具有非常相近的竞争力，两者在相近时间点的最终成交价很可能不相上下。

以上的分析用真实的历史数据告诉我们有时候一些不够理想的户型和楼层可能是最理想的投资选择。撇开自住的考量，优良的户型和楼层并不是定义这场投资成败的关键，我想好的入场价格和对的出场时机才是。

后话

什么是好的入场价格？

我认为功能性相似的也就是说卧室数量相同的单位，在仔细挑选后，大方向来看总价越低越好。举个例子，新盘开售的第一天为了聚集买气，当天的定价通常是最低的。从以上的数据我们不难发现，入场早的买家更容易获得更高的回报。

如何找到对的出场时机？

关注国内外宏观经济和每个房产各自的微观市场以及价格周期。

如果找不到同时符合所有条件和预算的房子怎么办？

我认为在新加坡买房这件事可以从容一些，未必需要用力过猛，强求一步到位，应该先求有再求好。一般来讲先在经济能力许可的范围内挑选到第一套房产之后，才能更好的完成资本积累和增值，为下一次住房升级做准备。