Master Plan 重点发展区域解读——巴耶利峇区域

李嘉诚有句名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这个房地产投资秘诀对各位投资者来讲，早已不是秘密了。说起来容易，买起来难，虽说新加坡国土面积只有719.1平方公里！本岛东西长约40公里，南北长约20多公里。可以说在这个弹丸之地，每一个小小的区域都有很不一样的特点，长期历史发展成因，多民族混居，政府的规划，可以让一街之隔的房地产价值发生几十万新币的巨大差异！

房博士孙谨之前跟各位投资者分享在新加坡的投资重要秘诀之一就是跟着政府规划走，那么现在小编就再带各位打开政府规划的主页面https://www.ura.gov.sg/Corporate/Planning。来看看另外一个近几十年会发生巨大变革的区域----巴耶利峇区域。

可以看到这个区域的变革主要是来自巴耶利军基地基地的搬迁计划和巴耶利峇区域中心（Paya Lebar Central）的规划。

01 巴耶利峇空军基地

巴耶利峇空军基地将在2030年后迁移。由于飞机航线的关系，巴耶利峇地区周边一些建筑的高度目前受限制。例如一些芽笼私宅项目的容积率达2.8，可建36层楼高建筑，却因地区高度限制，只能建到八层楼。随着巴耶利峇空军基地搬迁后，不只是芽笼，包括大巴窑、后港、盛港、榜鹅、勿洛和芽笼等地区的私宅项目，建筑高度都有望提高，集体出售潜能也跟着上扬。

这个就是我们之前的文章：Master Plan的解读—plot ratio 当中提到的重点参考内容了。例如，后港的私有化的中等入息公寓（HUDC）Rio Casa最近成功以5亿7500万元集体出售，售价比预示价高出近三成。星展集团分析研究报说，Rio Casa位置靠近巴耶利峇空军基地，一旦这地区重新发展，它现有容积率有望扩大。所以，发展商在该地段建造的新公寓未来或许又有集体出售的可能。

空军基地搬迁后，原本的地块会腾出800公顷土地。该周边地区会改造为一个高度宜居和可持续的新区。到时这块地会给居民提供新的就业机会和设施。初步规划想法是想将目前的机场建筑和部分跑道重新设计，保持原貌并入注活力社区和公园开放提供休闲设施。设计师提出的发展概念包括打造种植园、集合木质建设的城市、种植花草的绿化带。

02 巴耶利峇中心（Paya Lebar Central）

巴耶利峇中心（Paya Lebar Central）是新加2008发展总蓝图(Master Plan 2008)计划开发的区域中心之一。

作为新加坡去中心化和城市转型计划的重要部分，历经十多年的发展，巴耶利峇中心已经蜕变成为一个繁华，充满活力的东部商业中心，集办公、商业、购物休闲、住宅和便利的公共设施于一体，有效地发挥辅助中央商业区的角色。无论从地理位置和发展现状看，和东部的淡滨尼区域中心，西部裕廊湖区和北部兀兰发展区域中心相比，巴耶利峇中心的优势十分明显，是最靠近市区的区域商业中心，有潜力打造成东部人气兴旺的温暖优雅的商圈，把上班族、居民与访客吸引到这一带。

新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财在巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）封顶仪式上讲话时，明确指出新加坡正进入打造未来城市的新发展阶段，而巴耶利峇中心地带（Paya Lebar Central）是我国城市转型计划的重要部分。

03 巴耶利峇中心交通十分便利

巴耶利峇中心地带是市区外位置最适中的地点，位于地铁东西线与环线的转换站，交通四通八达，有潜力建造高质量办公空间、共用空间与混合项目。巴耶利峇地铁转换站近在咫尺，搭乘地铁环线和东西线可通往新加坡全岛各地。居民搭乘东西地铁线距离武吉士仅4站，距城市大厦仅5站，距莱佛士坊仅6站。如果搭乘地铁环线，前往新达城仅5站， 滨海湾金沙酒店仅6站。滨海市区线第三阶段（Downtown Line 3)在2017年建成，并在麦波森地铁站有地铁环线交汇，使巴耶利峇的公共交通条件得到了进一步提升。

该区域也非常靠近泛岛高速公路（PIE）高速公路、中央高速公路(CTE)、东海岸公园大道（ECP）和加冷－巴耶利峇高速公路(KPE），驾车和打车出行非常便利。巴耶利峇距中央商业区仅有10分钟左右车程，到樟宜机场和樟宜工业园和新加坡科技与设计大学只有10分钟左右车程。

巴耶利峇中心附近的购物选择多多，除了新开业的PLQ Mall，还有巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）、新加坡邮局中心（SingPost Centre）、One KM商场这些新潮购物中心。也有像城市购物中心（City Plaza）、丹戎加东大厦（Tanjong Katong Complex）如切购物商场（Joo Chiat Complex）等历史悠久的商场。

04 政府学校和国际学校云集

巴耶利峇中心附近公立学校有：光华小学(Kong Hwa School)、海格女校(Haig Girls’ School) 、芽笼美以美小学(Geylang Methodist Primary School)、丹绒加东小学(Tanjong Katong Primary School)、嘉诺撒仁爱会小学(Canossa Convent Primary School)、菩提小学(Maha Bodhi School)、柏盛小学(Macpherson Primary School)、友诺小学(Eunos Primary School)、丹绒加东女子中学(Tanjong Katong Girls’ School)、丹绒加东中学(Tanjong Katong Secondary School)、芽笼美以美中学(Geylang Methodist Secondary School)、务立中学(Broadrick Secondary School)、中正中学 (总校)(Chung Cheng High School (Main)) 、柏盛中学(Macpherson Secondary School)和文殊中学(Manjusri Secondary School)。

国际学校有：加拿大国际学校（丹绒加东区校园），伊顿国际学校，莱仕国际学校 (Nexus International School)和詹姆斯库克大学（James Cook University ）。

新加坡的房地产投资大方向跟着政府规划走，小的方向就要根据每个人房产投资的具体需求，比如预算、学区、地铁距离、楼龄、预计持有年限等。目前这些计划看来都是正在和在2030年以后即将发生的变革，比如巴耶利峇空军基地的迁移计划对私宅价格影响，涉及了很多方面，包括迁移计划具体推出时间和到时楼市情况等。