黄金地段组屋价格节节飙升，政府如何避免这类组屋也变成富人专利

买个好房子

然后好好过

最近在新加坡，一件关于买房的事情引发了热议："政府是否应该出手管控黄金地段的组屋售价" ？

不如先来参与投票，与大家分享你的看法吧！

那么，我们先来了解一下这个热门话题的背景：

我们都知道，新加坡有一个南部濒水区（Greater Southern Waterfront）的发展计划，具体在什么位置呢？

它将从滨海湾花园东开始，一直延伸至巴西班让，覆盖了新加坡南部30公里的海岸线，土地面积约为2000公顷，相当于6个滨海湾，或是2个榜鹅。目前还在使用的一些码头及港口到时候也将一一搬迁，供重新发展规划。政府计划将这一区打造成集合住宅、休闲区和办公楼为一体的综合地段。

可毕竟这是至尊海景地段呀，我们可以想象得到那边的住宅一定会是各种各样的高端公寓。别慌！其实政府早先也宣布了会在这些黄金地段修建“能够负担得起的”组屋。

这里就要提到建于1904年的Keppel Country Club（吉宝乡村俱乐部）所在的地段，将会是南部滨水区早期开发的项目之一。据介绍，这里足够打造9000套住宅单位，其中就包含了组屋，未来这里的居民将能够轻松去往海边、自然景观以及两个地铁站。

海边+组屋，足不出户，从自己的组屋窗口一眼就能看到海景，这样的画面光是想想就已经非常美好了！但随之问题也来了，政府之所以在这样的黄金海滨地段打造组屋，初衷就是希望海景不再只是富人的专利。但大家近几年也一定听说过一些好地段的组屋转售价格动辄过百万新币，很难不担心这样的组屋一旦到了允许转售的时候，价格又会高到什么地步？

据联合早报的最新消息，仅2021年上半年，就有106套组屋单位以超过100万新币的价格成功出售，远远超过了去年上半年的82套百万组屋交易。

其中就有赫赫有名的热门百万组屋项目、网红打卡点——The Pinnacle@Duxton达士岭组屋。该项目位于牛车水外围、丹绒巴葛的中心地段，据说一开始BTO的时候，5房式组屋仅售40多万新币，大家都戏称是李光耀的大红包。但到了转售的时候，就能一下子卖到125.8万。

当然未来Keppel这边的组屋单位，由于不同的地段、不同的设计，一定也会有不一样的BTO价格。让我们假设一下，政府的售价为70万新币。等到了可以转售的时候，若售价为140万新币，考虑到组屋的MSR（每月偿还贷款比率）为月薪的30%，那么还会有多少普通收入的家庭能够负担得起这样的组屋呢？

如果普通人买不起，那么很有可能这里又会变成"组屋富人区"。不要忘了，购买组屋其实可以享受到政府发放的津贴，如果高价转售组屋，就可能会出现“被人薅羊毛赚差价”的问题。

新加坡政府之所以推出组屋这类住宅，就是为了实现“居者有其屋”的目标。可一旦有些组屋因为地段的优势，让人“高攀不起”，就有违“组屋”的初衷了。

这也是为什么最近民众与政府都在为“是否限制以及如何限制黄金地段组屋售价”这个问题激烈讨论的原因了。

那么，政府该采取什么样的举措来解决这一问题呢？

直接限制成交价格？

老实说，这样的方式会很难实施，毕竟如果只针对个别组屋，搞特殊会容易引发“公平”的讨论。如果限制了Kepple的组屋售价，Pinnacle@Duxton是不是也要限制？Dawson的组屋是否限制？Bishan的组屋又该不该限制呢？

缩短产权年限？

目前组屋的产权都是99年，如果黄金地段的组屋年限缩短为60年呢，可行吗？

历史上的确有成功的案例。例如2013年以前，很多人会买工厂进行投资，例如东部的Enterprise One以及西部的Wcega Plaza，而且那个时候的工厂产权都是60年。但后来政府将产权年限缩短为30年，之后的工厂便不好卖了，也没法炒了。毕竟，30年很快就会过去，到了时间，政府就可以回收，也就没有价值了。从某种程度上来说，的确能够冷却一下投资工厂厂房的热度。

但也有不成功的案例。例如，位于Beauty World（美世界）的项目Hilford，其实是政府对于养老型公寓的探索，产权为60年。但后来依然还是被很多人买来进行投资，毕竟这里的租金回报率高。从那以后，政府就再没有卖过这类地皮了。

延长最低居住年限（MOP）？

我们都知道，组屋并不是你想什么时候卖就可以卖的，无论是新组屋还是二手组屋，都必须遵守一个5年的最低居住年限要求才行。

如果让黄金地段的组屋必须达到居住10年才允许出售......可想而知，这其实也不能有效解决售价高这个问题，毕竟只是晚几年卖而已。

对此，新加坡政府在网上调查平台REACH设立了11种“限制措施”来征求民意，除上面提到的第二种和第三种方式以外，其余如下：

1. 缩小组屋的单位面积

例如目前的四房式组屋面积为90平方米左右，黄金地段的组屋若是缩小5%，你还会那么想要购买吗？

2. 为低收入群体发放额外的购房津贴

为了帮助国人能够买得起组屋，政府也有推出一定的购房津贴。为了能让低收入人群（例如月收入低于3000新币的首次购房者）也能买得起黄金地段的组屋，是否应该发放额外的购房津贴呢？

3. 转售的全部收益要存进CPF特别账户

简单来说就是，卖掉组屋时的全部房款，将不再是以现金形式存在，还是直接进入你的CPF账户，待你到55岁及以后才能使用。

4. 征收资本利得税

为了不让黄金地段组屋的售价过高，对卖家赚得的房款征收Capital Gains Tax（资本利得税），如果税率为10%，也就说是，卖家若是赚了10万新币，就要缴纳1万新币的税，你能接受吗？

5. 转售时收回提供的额外补贴

正如前面所提到的那样，买组屋时你可能会使用政府的购房津贴，但到了转售的时候，你需要将津贴退还给政府，你愿意吗？

6. 黄金地段的组屋只能卖回给政府

由政府制定售价转售给下一批买家，这就像是二次BTO，只不过无需等待3-5年的修建时间。

7. 不允许出租整套房子

目前，组屋屋主只要是满足5年的最低居住年限，就可以出租整套组屋。那么，是否要限制黄金地段的组屋不许整套出租呢？

8. 取消已婚子女优先计划

Married Child Priority Scheme

在新加坡，如果作为已婚子女申购组屋时，只要选择父母家附近的组屋（4公里范围以内），就可以享有额外的抽签机会，也就意味着有更高的几率买到组屋。如果针对黄金地段的组屋，取消这一福利政策，会对未来转售价格有所影响吗？

9. 转售时，买家也必须符合BTO的要求

没错，新加坡政府不仅会对低收入人群购买组屋提供津贴支持，也会对允许购买组屋的家庭月收入有最高的限制，目前是不能超过14000新币。

尽管政府目前还在研究民众对上述调查的反馈，但有消息称，更多人支持的是上面提到的第2条和第5条措施，即“提供额外的购房津贴”及“转售时收回提供的购房津贴”。

那么，你会想要购买黄金地段的组屋吗？你觉得政府该采取什么样的措施来管控这些组屋的售价呢?