独家解析！新加坡房产趋势：2021下半年，将迎来这四个重大变化

在过去的一年里由于疫情的笼罩下，新加坡的国内生产总值下降了5.8个百分点。房地产市场也经历了前所未有的波动。

在 2020年4 月和 5 月的阻断措施期间 (Circuit Breaker) ，房屋得销售量跌至历史上的最低点，房价也有稍微的停顿。

但在阻断措施结束后，许多房地产市场购买活动有了强劲的反弹，整体房产市场出现了稳步复苏的趋向。

我将会和读者预览 2021下半年的房产市场表现，以及所需要关注的房产趋势和因素。

01 经济恢复促进房产投资

随着全球经济有望反弹和疫苗接种的成功、再加上市场里充足的资金，新加坡的房地产销售有望在 2021 下半年继续回升。

根据海峡时报（The Strait Times）报道，在未来几个月住房的需求和购买活动会将随着疫苗的接种率和经济现况复苏而进一步增加。

国际货币基金组织 (IMF) 预计新加坡的经济今年会增长 5%，2022 年将再增长 2.6%。

Source from: URA, URA Realis, URA的报告显示房产的销售额从2020 年第二季度 的 2,646 套猛增至 2020 年第三季度的 6984 套。

这是因为在去年的 6 月，防疫阻断时期结束后，新加坡房地产市场重现生机。

同时，他们也预测在2021 年里，整体房价将进一步上涨 1%至 4%，住宅交易量会达到 19,200至 21,200 套，略高于 2020 年的水平。

由于人们对疫苗的信心正逐步提升，新加坡也进入了重启的第三阶段，买家的投资情绪和信心会进一步改善。

02 房屋供应减少将支撑价格

新加坡今年所推出的新项目数量将低于往年，导致住宅市场供应量减少。

根据EdgeProp，今年的上半年只有约20个新的发展项目上市发售。相比之下，在 2018 年和 2019 年，每年约有 25 至 30 个住宅项目。

以下是过去十年新加坡住宅市场供应数据。在2020年，住宅供应有下降的趋向。新加坡推出了 10,833 个未完工的私人住宅单位，低于 2019 年的 11,345 个单位。

根据 GlobalPropertyGuide 调查显示：与去年同期相比，2020 年第四季度总供应量几乎没有增加，为 49,307 套。

同时在2020 年第四季度，规划开发的住宅下降了 38%。

随着存量逐渐减少和经济的改善，今年房价下跌的概率不高, 反而持续显示上升的气势。

2020年的第四季度私人住宅价格环比上涨 2.1%，比第三季度的0.8% 高了不少。

去年全年，整体私人住宅价格上涨了 2.2%。2021年第一季度的成绩就“开了第一炮”, 比上个季度高了 3.3%。

涨幅最多的区域是 RCR，其他中央区。目前市场的情况可说是供不应求，特别在二手房市场里。

03 极低利息率，房产贷款增加

目前而言，新加坡的房贷利息率是非常的低。

新加坡金融管理局 (MAS) 的数据显示，从 2020 年 6 月至 2020 年 12 月，平均住房贷款利息率为 2.84%，低于 2019 年 6 月至 2020 年 5 月的 3.27%。目前新房贷配套利率平均在1.08-1.2%。

低利息环境导致了投资者可取得低成本的资金，使买家更愿意承担房贷的风险并且促进了房产购买活动。 当前低利率环境是十年以来的最低点，所以买家也想乘机会以房产抵消通货膨胀。

Source: MAS, Moneysmart

04 政府新房产降温措施

众所周知，新加坡政府对新加坡的房产市场有着非常严格的监控和措施。

实际上，在 2021 年 1 月，随着房价强劲上涨和销售继续上升，有关另一轮的房地产降温措施的讨论愈演愈烈。

新加坡金融部门董事经理Ravi Menon表示：“在经济增长率为 3% 至 5% 的时候，房价以两位数增长是不可持续的。”

因此很有房产专家认为新一轮的房地产降温措施有很大的可能实现。以下是一些2018年房产降温措施例子。

很多投资者和专家认为新一轮的降温措施也会涉及印花税上涨的可能。

星展银行（DBS）分析师建议：“政府为了能应对资金流动性和低利率环境抬高资产价格，他们可能进一步调整对投资者和外国人的额外买家印花税”。

但2021和 2018 的区别在，今年的新房和二手房的房源不如往日。如果降温措施真的推出，赢家会是资金充足，做好准备的买家。

在市场缺货的情况，价格是不会受政策的冲击。

在过去的 9 个月里，好的新项目在开盘日的销售率为 50% 或更高。唯一鑫悦府 (Normanton Park) 是个例外。

但如果我们按单位数量（600+ 售出）计算，鑫悦府在开盘当天也算是销售火爆项目。

2020 年 9 月 – The Penrose (60%)

2020 年 11 月 - The Line (96%)

2020 年 12 月 – The Clavon (70%)

2021 年 1 月 – The Reef (60%)

2021 年 1 月 - 鑫悦府 Normanton Park (33%)

2021 年 3 月 – Midtown Modern (61%)

2021 年 4 月 – 隽峰 Irwell Hill Residences (51%)

2021 年 4 月 – One North Eden (85%)

最令人叹为观止是 五月的豪宅项目 Park Nova。开盘价格都超过了新币 $5000 一平方尺。

之前错过开盘先发优势的朋友们,一定要关注本号。在下来几期我会在此分享下半年值得投资的项目。

Canninghill Piers (D9)

Pasir Ris 8 (D18)

Liv @ MB (D15)

Klimt Cairnhill (D9)

尽管疫情继续给全球的经济带来不能预估的波动，但有很多得国家和区域已经摆脱了当前的逆风，经济也渐渐恢复到疫情前的状况。

另外，疫情加速了一些房地产趋势和催生了很多机会。人们在生活上的改变，政府的激励措施和预防措施，这种种的因素给房产投资者带来很多新的投资机会。

以下是我对 2021下半年的终结：

1） 二手房和新房的价格距离会拉近；

2） 这批新房清盘后，下来新项目入场价格会更高；

3） 某些项目是“十年一次”的机会，错过就只能等下轮的 Enbloc；

4） 地利率环境过去后，下来购房成本会稍微增加；