科普帖 | 中新房贷大对比

从五月下旬开始，国内各地房贷利率再度上涨，因此央媒《经济参考报》预计下半年的房价会向下调整。对于刚需买房者，可能会迎来短暂的压力增加，但如果房价按政府的预期下调，挤压泡沫，长期来看对于房价的稳定有积极意义。

腾讯新闻报道

与之相反，新加坡的房贷利率再次降低，房市越来越热，反映了市场对于房产投资的信心。那么，现在中新两国的利率分别是多少？房贷政策又有什么不同？今天小编就带大家来对比一下~

1. 房贷利率

目前中国房贷利率在5%~6.5%之间浮动，并且受银行贷款紧缩的影响，利率还在上涨中。众所周知，房价暴涨的时代已经过去了，房贷利率处于高位对于刚需买房者来说，无疑增加了月供的重负。而对于投资买房者来说，这对投资项目的品质和回报都提出了更高的要求。

2021年4月中国各地主流贷款利率汇总

虽然从5年内的短期来看，利率上涨，但纵观历史，中国利率并非处于最高点。房子作为不动产，更适合长期持有，而不是投机炒作。考虑到房贷按揭稀释通货膨胀的优势，刚需买房者们在现阶段也不用太过担心房贷利率的影响。

央行5年及以上贷款利率走势图

与之相反，新加坡的房贷利率一路走低，主流银行的利率在1%~2.5%间浮动，并且仍在下跌。

新加坡OCBC银行房贷配套

从历史趋势可以看出，新加坡的利率几乎处于多年来的最低谷，可以说是大家买房上车的好机会了！

SIBOR历史走势图

受低利率的影响，房市也有过热的倾向，如果涨幅变得过度不理智，政府可能会出台降温措施来平稳房价。

2. 房贷政策

贷款额度

按照中国的最新政策规定，如果是商业贷款的话，个人住房贷款额度最高是70%，也就是购房者在贷款之外要支付三成首付。而购房者申请公积金贷款的话，则只需承担两成首付，贷款额度最高可以到80%。不过有的地区可能对首付要求更高，而且各银行的额度也会有5%左右的浮动。

这与新加坡的额度非常相似，新加坡首套贷款额度最高75%，二套则是最高45%，三套及以上是35%。

不过，这是最高的贷款额度，实际生活中银行还会根据申请者的收入和财政状况来适当限制贷款额度，避免出现月供过高而无法还贷的情况。在中国，政府没有做出明确限制，但是传言银行标准一般是月供不能超过月收入的50%。

在新加坡，政府明确规定了总债务偿还比率 （TDSR,Total Debt Servicing Ratio）为60%，和房贷偿还比率（MSR, Mortgage Servicing Ratio）为30%，银行必须严格执行。这项政策是为了禁止居民使用过高的杠杆，反而使自己陷入困境。

新加坡MSR和TDSR详解

还贷模式

在中国，还贷模式有两种：等额本息和等额本金。而在新加坡，月供都是固定的，也就是还贷方式只有等额本息。那么，这两种还贷模式到底是怎样的呢？ 等额本息：月供固定，前期还款利息占比较大。采用复利计算方法计息，未付的利息也要计息，所以总利息多。适合有固定收入，希望初期现金流压力小，准备长期持有房产的家庭。 等额本金：月供递减，前期还款本金占比较大。采用简单利率方法计算利息，只对剩余本金计息，所以总利息少。适合比较成熟，资金已然很充裕的家庭。 如下图举例，同样是100万房贷，等额本息月供一直是7485，前期还利息多，后期还本金多。而等额本金第一个月月供是9625元，逐渐递减到最后一个月是4189元。

等额本金和等额本息对比

很多人简单从利息角度考虑，觉得等额本金的方式还的总利息少，就是更划算的。其实这种思考方式未免以偏概全了，因为房贷按揭作为金融杠杆所赋予借贷者最大的优势就是提前预支了时间的未来价值，通货膨胀了10年甚至20年后，月供7485元也许已经不算什么了。同时，对于年轻人来说，收入在应该是不断增加的，还贷压力只会越来越轻松。尤其是人人都理财的时期，前期现金流的机会成本是巨大的，用来提前还掉本金，真的值得吗？这两种还贷方式没有绝对的优劣，要根据个人情况和长期规划来选择。

基准利率

中国从2019年开始从个人住房贷款转换为LPR定价方式。这里的LPR是指贷款市场报价利率（Loan Prime Rate），即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。近年的LPR相对稳定，2020年4月-2021年5月都未变过，可以看出央行更倾向于稳定保守的市场策略。

百度百科历次LPR

无独有偶，新加坡也正在转型中。近年金管局推行基准利率由SIBOR转向SORA的政策，预计在2023-2024年间，SIBOR会退出历史舞台，正式被SORA取代。而SORA每个月都有细微变化，虽然更独立于美元的影响，但对于新元市场更加敏感了。

新加坡SIBOR和SORA历史走势图