新加坡地产 | 新加坡私宅需求旺盛 下半年土地供应创5年新高 看点分析

本地私宅市场需求强劲促使政府提高今年下半年的私宅供应量，环比增加24.6％，创下2016年下半年以来的最大增幅。大多市场分析师认为新增供应量保守谨慎，但也有人认为增幅不足以应付需求。

国家发展部昨天宣布，今年下半年的政府售地计划（GLS）包含四幅正选名单私宅地段和九幅备售名单地段。在四幅正选地段共可建造2000个私宅单位，包括一幅可建造375个单位的执行共管公寓（EC）地段。

国家发展部发文告说，在过去一年由于市场需求强劲，未售私宅单位已减少。与此同时，尽管经济从2020年的经济衰退中复苏，但经济和就业市场仍面对全球和本地冠病疫情造成的不确定因素。

文告说：“政府决定稍微增加下半年正选名单的私宅供应量，从2021年上半年的1605个单位提高到2000个单位。备售名单也有适合发展商发展的优质地段供选择。”

四幅地段市场人士点评

业内人士预计这四幅地段每幅能平均吸引至少10方人马竞标。

其中两幅位于惹兰登布树（Jalan Tembusu）和牛乳场径（Dairy Farm Walk）的地段，曾是今年上半年的备售名单地段，面积各为21万零973平方英尺和16万7917平方英尺。

仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉认为，惹兰登布树地段地点优越，不但靠近未来的丹戎加东地铁站和东海岸公园，丹绒加东女中、丹绒加东小学和多种设施也近在咫尺。他相信，喜欢东海岸区的买家会很感兴趣。

至于位于私宅区的牛乳场径地段，他指出，周围已有其他私宅项目如The Dairy Farm和The Skywoods，新地段预计能吸引有意在武吉知马路上段置产的买家。

伦多山路（Lentor Hills Road）A地段以及武吉巴督西8道（Bukit Batok West Avenue 8）的执行共管公寓（EC）地段，是首次登场的地段，面积分别为18万4063平方英尺和13万4549平方英尺。

世邦魏理仕（CBRE）研究部副总监何俐慜认为，日前刚结束招标的宏茂桥1道和登加绿苑径（Tengah Garden Walk）地段分别吸引了15和七方人马竞标，今年下半年推出的四幅正选地段相信也会引起激烈竞争。

伦多山路A地段是政府继4月推出伦多中路（Lentor Central）地段之后，另一幅靠近伦多地铁站的地段。此外，备售名单中还有一幅面积较小的伦多山路B地段，就在A地段旁；面积为11万7327平方英尺。这显示政府计划进一步发展伦多区。

何俐慜说：“目前公开招标中的伦多中路地段和伦多山路地段，以及计划兴建的新公园和商用设施，将为该区带来活力。”

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣预测，惹兰登布树和伦多山路地段竞标方会达到双位数。

博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）则担心，A地段可提供595个单位，而伦多中路地段能提供610个单位，总数不少，发展商可能会更加谨慎。

武吉巴督西8道地段是唯一的EC地段，高纬环球研究部主管黄显洋认为，该地段将受到发展商追捧，因为EC需求良好。目前未售EC单位约603个，而且今年只有一个EC项目Parc Greenwich开盘，因此新地段预计会引起发展商争夺。

业者：不足以应付市场需求

另外，这次政府也公布了九幅备售地段。按照规则在备售清单里的地段，如果有发展商感兴趣并承诺出价达到或超过政府给出的底价也可以正式推出市场供招标。

在九幅备售地段中，有六幅是可建造共4860个单位的私宅地段，包括一幅可建造700个单位的EC地段。

有两幅是白色地段，另一幅是酒店地段，可建造总楼面面积达96万8752平方英尺的商用空间和530间酒店客房。

有市场人士认为，现在的私宅市场需求强劲，价格也在上涨。许多房地产发展商的地皮库存日益减少，必须尽快填补库存。有鉴于此，政府必须提供更多GLS（政府土地售卖）地段，应该要多过这次的四幅地段。

另据政府数据，截至今年第一季的未售单位共达2万1634个，比2016年第二季少了7.1％。

一发展商以15.08亿元最低价 申请勾出滨海景一白色地段

有实力的开发商已经针对备售清单上的优质市区地段开始行动。

滨海景（Marina View）

一家发展商以15亿零800万元的最低价申请勾出位于滨海景（Marina View）的一幅白色地段。能否顺利拿到还要看公开招标结果。

该地段是今年上半年备选名单中的地段，可建905个私宅单位、2万1528平方英尺的商用空间和540个酒店客房。

市区重建局（URA）已经接受该发展商的申请，并会在6月28日推出这幅位于市中心的地段供招标。

若以15亿零800万元计算，容积率每平方英尺为1379元，比名汇庭苑（Midtown Modern）所处的陈桂兰街（Tan Quee Lan Street）地段的得标价低了10.2％。

莱坊研究部主管郑卫铭说：“这幅地段面积和价格都很可观，勾出这幅地段的发展商可能计划建造独特的住宿项目，准备在冠病疫情结束后推出。”他预测，滨海景地段的得标价会更高，尤其是若勾出这幅地段的发展商计划建造一座六星级酒店。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹也认为该地段适合建造私宅或酒店，原因是附近住宅供应有限，区内的私宅项目如名汇庭苑和The M都获得市场的热烈反应。区内的酒店不多，发展商可把目光放得更长远，考虑旅游业和航空业复苏后的酒店市场。

由于该地段也可用作办公或零售用途，世邦魏理仕研究部副总监何俐慜认为，发展商可考虑设置适合中小企业的办公室或灵活办公空间。

小结

新加坡私宅需求旺盛促使库存量减少，很多发展商都有标地需求，土地标价创区域新高是个大概率事件。在标地结果出炉之前，各区域附近的在售楼盘发展商都会有惜售或者直接涨价的策略。投资者应该密切留意在售楼盘的动向，及时把握投资良机。