5分钟了解新加坡房产过户

房产无疑是人生中最重要的资产之一，名字写谁这件事自然会触碰到敏感神经。

(图片来源：网络）

在新加坡，如果要把你房产证的名字换做别人，即房产转让或房产过户，这个时候应该注意哪些问题呢？今天给大家普及有关小知识与需要注意的事项。

首先过户的方式有三种：

1）赠与方式过户

2）继承方式过户

3）买卖方式过户

买卖方式过户就是我们俗称的二手房出售，这个比较好理解， 我们着重来讨论第一种和第二种：

1）赠与方式过户

定义：在捐赠者生前，通过礼物的方式，又称为生者之间的赠与（inter vivos gift）。

在新加坡赠予房产而不获得货币补偿是合法的，你可以通过转让人(Transferor)和受让人 ( Transferee ) 之间的送让契（Deed of Gift ）来赠予房产。

对于政府组屋（HDB）来说，情况有点棘手。你只能将政府组屋的所有权转让给符合某些资格条件的直系亲属。 私有房产可以转赠，但是也有需要注意的问题和风险，建议咨询专业人士。

以赠与方式过户的话，你需要考虑以下三点问题：

第一：房产是否有按揭（Mortgage）或公积金（CPF）费用？

在新加坡，很多房产都是通过按揭贷款或公积金贷款的方式购买，如果打算转赠，请与银行和中央公积金局 (CPF Board) 咨询具体步骤 。

第二：你是转赠房产还是建立信托（Trust）？

你应该确定自己正在作出该房产的赠与，而且真实意图不是对该房产建立信托。如果是建立信托的话，接受房产的人只是代表你持有该房产。

第三：印花税仍然需要支付

在新加坡即使你转赠了房产，你也不能避免缴纳印花税。除非你想受到处罚，印花税仍然需按照转让房产市价的份额支付。

2) 继承方式过户

定义：在捐赠者过世后，依照遗嘱 (Will) 的方式的赠与。

在新加坡，通过遗嘱转让房产往往是最普遍的财产分配方式。但是，你需要考虑这个问题：房产是联名拥有 (Joint Tenancy) 吗？房产拥有权有两种，一个是联名拥有 (Joint Tenancy)，另外一个是分权拥有（Tenancy-in-common）。

以《欢乐颂》为例子，如果王柏川和樊胜美一起联名买房子，通常会选择联名拥有；如果樊胜美和曲筱绡一起投资房产，那么通常是分权拥有。

重点来了：在联名拥有的情况下，是不可以通过遗嘱选择继承方式过户的。当其中一方去世时，生存者取得权（Law of Survivorship）就会生效，即死者的拥有权会自动转到还在世一方的名下，不能当成去世一方的遗产列入遗嘱。

这有些复杂对不对？但是这也是很多人的常见误解。

换句话说，如果王柏川和樊胜美在新加坡联名买房，假设王柏川过世后，樊胜美依然健在，房产所有权归樊胜美所有。

但是，如果樊胜美和曲筱绡以分权拥有形式买房，樊胜美就可以通过立遗嘱的方式将自己的那一份房产赠与给别人。

房产过户前后的主要程序

过户前你的律师将负责：

1) 查验是否还有未缴房产税 (Property Tax)

2) 在你和转让方/卖方之间，分配房产税份额

3) 告知转让方/卖方律师谁是付款人

4) 在合同或协议签订后14天内安排缴纳印花税

过户后你需要：

1) 在警局更新地址

2) 收到新加坡税务局（IRAS）的通知书，查看已经生效的自住税款 (Owner-Occupier Tax)

3) 缴纳房产税

最后要提醒大家的是，不管是哪种过户方式，程序都不简单，且涉及不少法律条文，建议咨询专业人士全面详情与利弊。