新加坡 | 房地产季度报告

经 济

新加坡经济在2021年第1季度同比增长0.2%，对比2020年第4季度下降的2.4%，这是新加坡连续三个季度经济下降后的首次好转。

表1：新加坡国内生产总值 资料来源：MTI, advanced estimated released on 14 April 2021

制造业持续上涨，特别是电子、精密工程、化工和生物制造等产业群对新加坡的经济提供了强有力的支持。其他行业呈现负增长。

正因为有政府推出的各种就业支持和人才转换计划以及企业信心的恢复，劳动力市场整体状况略有改善，失业率从1月份的3.2%降至2月份的3.0%。

表2：通货膨胀，失业率和固定资产投资 资料来源：Singapore Department of Statistics

由于边境限制的逐步开放和新冠疫苗的推出，新加坡经济和消费者信心都有所改善。

政府认识到全球和地区的经济还存在一定风险，于是继续维持宽松的货币政策，保持每年0%的货币升值。

随着大多数行业将迎来更强劲的发展，这可能导致新加坡经济在2021年有4%-6%的快速增长。

投 资

2020年第4季度的投资额从25亿美元增长至2021年第1季度的48亿美元，总投资额几乎翻了一倍，这可能是由于2020年12月28日新加坡开始实施第三阶段的重新开放加上疫苗接种计划，让商业信心得到了改善。

资料来源：各种来源，戴玉祥产业咨询公司研究部

私人投资理财市场活跃，季度环比增长156%，从2020年第4季度的19亿美元增长到2021年第1季度的48亿美元。住宅和写字楼涨幅最大，其次是工业、零售和店屋交易，这个季度没有任何酒店交易。

资料来源：戴玉祥产业咨询公司研究部

公共投资理财市场在本季度没有任何起色，原因是政府在一定程度上考虑到去年的新冠病毒和年末的宏观经济形势，导致政府对土地招标非常谨慎，一直没有对外的土地招标售卖。

2021年第1季度交易活动的增长表明投资者们对投资的热情日渐高涨。随着正在进行的疫苗接种计划以及经济正常发展，等到2021年的下半年，投资活动可能会得到进一步加强。

写 字 楼

近450万平方英尺的新办公空间计划于2021年至2024年完成。接近一半(47.2%)的供给位于中央商务区(CBD)，其余32.2%分散在其他区域。

全岛的写字楼总净吸纳量从2020年第4季度的39万平方英尺下降到2021年第1季度的7.4万平方英尺。尽管如此，2021年第1季度，全岛范围内的写字楼需求仍保持在93.3%。

中央商务区(CBD)的写字楼需求微跌0.4%，入驻率从2020年第4季度的93.1%下降至2021年第1季度的92.7%。

2021年第1季度，各区的写字楼月租金保持稳定或略有下降。

中央商务区(CBD)的高级写字楼月租金保持稳定，固定在每平方英尺10.86新元到12.03新元之间。A级写字楼的租金下跌1.0%至0.5%，维持在每平方英尺8.67新元至10.06新元。B级写字楼的租金也下跌了1.0%，维持在每平方英尺7.04新元。

在非中央商务区(Non-CBD)，高级写字楼的月租金保持不变，为每平方英尺10.72新元，而甲级写字楼的月租金则微跌了0.5%，下调至每平方英尺9.60新元。

对于中心区外的那些零散写字楼，每月的租金稳定在每平方英尺6.03新元。

表2：写字楼每月平均租金总额(每平方英尺新元)

资料来源：戴玉祥产业咨询公司研究部

包括星展银行(DBS)、渣打银行(Standard Chartered)和澳新银行(ANZ Singapore)在内的几家主要银行正在审查自己的业务，同时缩减实体写字楼。这可能会增加中央商务区(CBD)写字楼的空置率。

因为新工作方式的产生，Just co和Bridge+一些联合办公空间服务提供商考虑开发新的地点或扩大联合办公空间。

随着就业前景的改善，写字楼租金预计在今年见底回升。尽管各大银行缩减了办公空间，但科技、互联网和金融公司还是有对办公空间的需求。新加坡一直是外国企业设立分部的首选之地，也成为中国科技企业的海外中心。

由于具备灵活性和短期经营承诺的优势，很多公司选择改变传统的办公空间模式，联合办公空间将持续增长。

随着线上线下综合办公模式的出现，企业对拓展传统办公空间保持谨慎态度。

传统的办公空间将会逐渐过渡成共享的公共空间，方便人们彼此之间建立关系并进行更有建设性的合作。

零 售

预计2021年至2024在全岛范围内完成约100万平方英尺的可出租净面积(NLA)，主要(87.0%)集中在中央区以外。

随着疫情受到控制，劳动力市场有所改善，企业和消费者都逐步恢复到正常状态。

这三个月的移动平均零售销售增长率(不包括机动车)从2021年1月的-5.1%提升到2021年2月的-1.6%。2021年2月零售销售指数提高了7.9%，这是自2020年1月迎来的首次增长。

资料来源：Department of Statistics Singapore

全岛零售业面积的使用率从2020年第3季度的90.4%增加到2020年第4季度的91.2%，增长0.8%。净吸纳量从2020年第3季度呈负数的538,000平方英尺提高到2020年第4季度的258,000平方英尺。

居家办公的隔离措施使附近的客流量骤增，因此中央区以外成为零售商的首选地点。

资料来源：戴玉祥产业咨询公司研究部

乌节路(Orchard Road)和史格士路(Scotts Road)以及其他城区的零售租金在2021年第1季度，稳定于每平方英尺9.83新元至37.27新元之间。预计今年下半年的租金将横向发展。

表3：新加坡市区重建局私人住宅售价指数 资料来源：新加坡市区重建局

考虑到中央区以外的零售业强劲表现，零售租金上调了0.5%至1.0%，达到每平方英尺17.11新元至30.27新元。预计今年中央区以外‍房屋的租金将有所上涨，但租金涨幅跨度应该不会过大。

继一系列实体店关闭，国际品牌转向网店之后，越来越多的零售商也将转向网络营销平台。

住 宅

依据新加坡市区重建局的资料，私人住宅销量连续四个季度保持上升，销量从2020第4季度的2.1%增长至2021年第1季度的3.3%。2021年第1季度，私人住宅价格同比上涨2.5%，土地价格指数飙升6.7%。

表4：2021年第1季度土地私人住宅新落成项目(不包括ECs)

资料来源：新加坡市区重建局

鉴于相对活跃的住宅市场，2020年第4季度的住房贷款价值连续六个季度同比增长17.5%。

表5：新的住房贷款限制

资料来源：Monetary Authority of Singapore

与2020年第4季度售出6,926套私人住宅单位相比，2021年第1季度共售出8,100套，增幅为16.9%。这可能是在低利率、强劲的流动性、不断改善的买家信心和不断上升的金融市场财富效应下推动而成。

2021年第1季度推出了5套私人住宅单位(不包括ECs)，总计2,743套，而2020年第4季度为2,422套。价格从每平方英尺1,333新元到4,213新元不等。

建筑中的住宅单位数目达50,906个，其中52.1%(26,537个单位)已经售出，而剩余的24,369个未完工单位仍未售出。

资料来源：新加坡市区重建局

鉴于市场经济开始逐渐复苏，加上未售出的住宅单位开始减少，以及未来将会推出更多新楼盘，预计今年下半年的住宅需求和价格将有所改善。

此外，随着私人住宅价格连续四个季度上涨，业主越来越担心政府可能会推出新的降温措施。因此，市场参与者需要确保房地产市场的发展轨迹符合经济基本面，以确保市场的可持续发展和所有人的利益。