【市场分析】新加坡重回第二阶段，房产市场如何表现

新加坡重回抗疫第二阶段, 很多人都在问这次收紧措施对房产市场的影响如何？当时我们没有第一时间分析是在等四月份的数据出来。

结合四月份的数据来做一个分析，会拥有整体的连贯性和客观性。

01 2021年4月份新公寓市场的开盘和销售情况

新加坡私宅市场再创佳绩，四月份的销售延续了第一季度的强劲势头。

供应方面，开发商的开盘单位总共1,038个，不包括EC，这比上个月高出8.2%。总共有四个项目在四月份的开盘，其中三个项目都在中央核心区CCR，今年整体来看核心区CCR的项目会远高于市区边缘RCR以及其他中央区OCR项目。

下图是四月份开盘项目的基本信息。

销售方面，四月份开发商总共卖出1,262间单位，不包括EC, 比三月份的1,296间低了2.6%。在目前被冠病影响的市场环境下，任何超过月度1,000的销量都被认为是很好的市场表现。

这四个新项目的尺价中位数都超过了2000每方尺，这个尺价在新开盘的核心区CCR以及其他中央区RCR的项目中会越来越普遍。

四月份没有开盘新的EC项目，不过开发商仍然卖出了80间的新EC这个销量和上个月类似。

下图是一年内月度销量，包括EC, 黄色代表CCR,蓝色代表RCR，绿色代表OCR。三四月份很明显CCR楼盘的销量大幅提高（新开盘项目在CCR)。RCR和OCR因供应有限反而不是那么高。

02 新加坡重回第二阶段对房产市场的影响

上星期新加坡政府宣布在以下四个星期（5月16日到6月13日）重回防疫第二阶段。

回顾去年，新加坡房产不论是在销量还是价格方面都在“阻断期”之后都获得了非常耀眼的增长。目前任何新的收紧措施（即对社交安全距离的限制）对新私宅市场的影响取决于以下三个方面：

1.限制措施有多严重

2.限制措施持续多久

3.有无其他可替代方案

首先，第二阶段措施没有”阻断期“那么严重，新房的样板间还是开放的，二手房买家也是可以看房的。

第二，从时间上来说，第二阶段措施仅4周，而之前的"阻断期"持续了8周。

第三，经过去年的"阻断期",大部分的开发商和经纪人已经拥有必须的IT网络工具来进行远程看房，比如在线看房(Virtual Tour)等，那么对实地看样板间(Physical View)已经有了替代的方式，在楼盘销售宣传方面不会受到影响。

第四，5月份前两周的销量和四月份是持平，我们预估在这四周内，销量会略微下降，尤其是开发商会避免在这四周内发售新的项目，但是市场的积压需求会使得四周后销量大幅提高。

所以，不论怎么说，第二阶段的措施会略微影响私宅的交易量，当这些限制取消的时候，房产市场又会恢复原状了。

这一切都"似曾相识" (Deja Vu)。

下图是2020年以来的新私宅季度销量(不包括EC)，大家可以看到那个“阻断期”前后销量的V型反转。