在新加坡买房应注意什么

为什么要买房

初来乍到新加坡工作或学习，免不了要先租房。新加坡的租金高，租房等于是替屋主支付房贷，房子最终还是属于屋主的；如果自己买房，虽然每个月要付房贷，但是房子是属于自己的，可以自己居住，也可以出租，如果出租，租金足够支付房贷，前提是贷款年限不可以太短。

房价是$100万的公寓，贷款80%就是$80万，期限30年，按照目前市场上锁定2年的固定利息1.75%计算，每个月的房贷是$2858，而租金$3000通常不是问题。新加坡所有的房产交易公开透明，公众可以查询到每个楼盘的买卖和租金成交记录。以下就是公寓Atrium Residences的最新成交记录。

外国人可以在新加坡购买除了政府组屋，排屋和别墅之外的任何房产，包括整栋的有地商业地产，例如底层是店铺，二楼和三楼是办公室，展厅或货仓等。

外国人购买住宅有额外15%的买方印花税，购买商业地产就没有额外的买方印花税。如果商业地产是在消费税(GST)注册公司的名下，那么买方就要支付7%的消费税，如果商业地产是在个人或者不是消费税注册公司的名下，则不必支付7%的消费税。

长期而言，货币一直在贬值，房价虽然有波动，但一直在上涨，投资房产，满足刚需的同时也带来资产的增值。

买房的目的除了自住就是投资，在有所侧重的同时，这2个方面尽可能一起考虑。计划经常不如变化快，人算经常不如天算。目前买房如果只是自己住，将来也是有可能出租。目前买房如果是投资用途，也要把自住考虑在内。

什么时候买房

一些购房者有这种烦恼，总觉得前几年的房价低，目前的房价还是高了，一直在等房价下跌或政府取消额外买方印花税的时候再进场。但是目前的现状是，几乎所有的分析师，大多数的公众都预测接下来几年的房价是处在上升的轨道。政府近期绝无可能取消或部分取消额外买方印花税，否则房价一定报复性反弹！因为额外买方印花税已经出台超过6年，市场压抑太久了！

多几年以后回首，就会发现现在的房价其实还不高。买房没有最迟，只有更迟。无论是熊市还是牛市，总有一些性价比高的房产值得购入。新加坡的房产交易非常活跃！急着抛售房产的卖方可能有经济问题，或者有更好的投资，或者移民其他国家，分家产，离婚，孩子换学校等原因。

如果买房是为了自住，无论什么时候，只要遇到适合的而且性价比高的房产，就可以出手购入，因为等待的同时，也是要支付每个月的房租，每年的房租也要计入购房成本。

买房的贷款

如果外国人在新加坡有收入，提供三个月的工资单和个税税单或工资的银行流水账单，最高可以申请到80%的贷款；外国人如果在本地没有收入，最高的贷款额度就是70%。贷款最长年限是65减去购房者实际年龄，如果购房者是42岁，贷款年限最长是23年。

如果是超过1人贷款，银行会根据各人的收入，计算收入权重的共同年龄，决定房贷年限。假设贷款者A是40岁，工资$6000；贷款者B是35岁，工资$4000。那共同年龄就是 (6000/10000) X 40 + (4000/10000) X 35 = 38岁。

新加坡的贷款利息是世界最低的国家之一, 贷款利息甚至低于中国的存款利息。建议先申请到银行的贷款批准,然后才放定金买房，这样就避免贷款不批准或贷款批准的比例下调的风险。新加坡买房如果是全额付款，发展商或卖方也不会提供额外的折扣，这一点和国内不同。

银行的贷款配套有三种：

1，和银行间拆借利息挂钩；

2，和银行内部定期利息挂钩；

3，固定利息配套。前2种都属于浮动利息配套，买房者应了解不同配套的利弊，以及本身的实际情况再作出选择。固定利息配套的利息一般比浮动利息配套要高一点。

新加坡的贷款利息和美国挂钩，预计美联储2018年将加息4次，目前大约70%的贷款者选择固定利息配套以避开风险。

买房的地点

确定了贷款最高额度之后，就清楚可以购买到的最高房价，接下来就要根据工作或上学的地点，选择最适合的地段。新加坡有28个邮区，不同邮区的房价差别大，邮区9、10和11属于优质黄金地段，邮区1，2，4和6是中央商务区和旅游区，东海岸在15邮区，东海岸的地铁线会在2013-2014年通车，将来的升值潜力大。

新加坡陆路交通总蓝图提到，2030年地铁网络会从目前的180公里扩大一倍至360公里，地铁站增加100个，每十户家庭就有八户只需步行不到10分钟就能到达地铁站。所以建议只考虑步行10分钟之内到地铁站的公寓，这样上班或上学都比较方便。

不靠近地铁站的房子，相对不容易出租，而且租金比较低。慎重考虑太靠近东部，西部和北部的楼盘。如果上班在西部，房子在东部，乘地铁从东部到西部需要超过1个小时的时间。

除了交通，就要考虑生活便利，我们中国人喜欢自己烧菜，如果附近有湿巴刹（菜市场）就理想，菜市场的东西比超市的新鲜，价格也比较便宜。

期房还是现房

确定了地点之后，就要考虑选择期房还是现房。现房的优点就是可以在现场直接感受单位的光线，通风，视野，噪音，天花板的高度，格局，建筑材料等，可以了解左邻右舍是不是自己可以接受的住户。在放定金的三个月之后就可以马上入住或出租。购买现房的定金是房价的1%。

现房的套内面积大。8年以上房龄的现房，通常1个单位只有1个房间的相对少。2个房间的单位，面积大概70-100平米，3个房间大概100-130平米。

现房的缺点是，如果是同一个楼盘，选择的范围少，找到理想单位的概率低；卖方可能把之前买房的印花税，装修费，房贷利息等成本计入售价；房龄比较久的现房，房型可能不规则，有飘窗，窗口小。没有落地的玻璃窗，单位就显得阴暗。走廊和电梯感觉比较压抑，公寓设施陈旧，维护费用高。

如果剩余的地契少于30年，银行不会批准贷款。动用公积金买房也会受限制。现房多数需要重新装修，有些需要更换地板或重新铺设防水层。

期房的优点是可供选择的单位多，开盘价低。按照房子的建筑进度付款，也就是建多少付多少，预防发展商跑路。可以选择自己喜欢的装修设计。交钥匙起的第一年，如果房子或发展商提供的设施有问题，发展商负责保修。租客更愿意住新房子，租金相对旧房子的高。公寓设施新，维护的费用低。

期房的缺点就是需要等待几个月到3年不等。只能看图纸买房，不可以身临其境感受房子的方方面面。入住的第一年，因为装修的原因，会比较肮脏嘈杂。装修的材料多少可能对身体不利。购买期房的定金是房价的5%。

现在每平方英尺的价格越来越高，发展商只有建更小的面积，才容易出售。市场上的期房， 1个房间的单位，套内面积50平米左右，2个房间的60平米左右，三个房间的80平米左右。新加坡的套内面积不包括公摊，但是阳台和空调位都计入面积。每个单位一定附赠一个停车位。

无论现房还是期房，都要去房子的周边进行实地考察，才可以取得准确的资料。

房契

新加坡土地产权有永久地契，9999年，999年，103年和99年地契，其中99年地契最普遍。新加坡自1965年建国后就不再批准永久地契，目前的永久地契都是建国以前继承下来的。所以建在永久地契土地上的房子，即使拆了重建，还是永久产权。永久地契的价格会比99年的高，租金回报率相对低。永久地契的房产比99年的保值，多数是小型楼盘，中型楼盘也比较少。

楼盘的大小

居住公寓，就是要享受公寓的设施和便利，否则和组屋没有多大的差别。中大型的楼盘大气实用，公寓设施齐全，24小时保安，配备会所，游泳池，水疗按摩，健身房，桑拿，烧烤台，网球场，阅览室，儿童游乐场等，有些还有水下健身设施，篮球场，羽毛球馆，钢琴室，瑜伽室，小超市，餐馆酒吧和管家服务。还有免费的公寓巴士到地铁站或商场。小型的楼盘设施少且小，因为更少的业主一起分担日常维护和管理费用，所以物业管理费相对高。

单位的楼层

新加坡气候炎热潮湿，低楼层光线差，通风弱，蚊虫多，如果下水管道堵塞，低楼层单位会遭殃。特别是底层的单位，没有隐私，如果发展商没有做好防水，就可能发生渗水潮湿的严重后果。底层通常有小院子，院子的面积都是要花钱购买。建议至少考虑5层以上的单位。发展商的售价是随着楼层的增高而增加。当然也不建议顶层复式的单位，只有洋人喜欢在露台上晒太阳，华人很少利用露台，露台也是要花钱购买。

底层和顶层复式的单位，投入的资金多，性价比和利用率低，相对比较难出租和出售。

单位的朝向

中国在北半球，所以坐北朝南是最佳。新加坡的地理位置是在北纬1.36度，距离赤道130公里左右，基本上可以算是赤道国家。所以房子朝南朝北没有差别，只要不朝西就可以，朝西的房子，下午的太阳照射进来，就会特别热。朝向地铁线和大马路的房子，产生的噪音会让您心烦意燥，影响休息。

本地人喜欢朝向游泳池，其实面对游泳池多数是朝向对面的单位，感觉会压抑，个人隐私受影响，游泳池会有些噪音。

最理想的朝向就是无遮挡，无噪音，如果有部分朝西，朝西的角度要小于20度，海景，湖景和绿意盎然就是锦上添花。

单位的风水

无论是否相信风水，风水都是存在的。虽然每个人的行为会影响风水，但是如果可以选择，为什么不避开风水差的单位呢？临近寺庙、骨灰堂、坟场，医院，电房，十字路口和垃圾站的单位要小心，军警驻地煞气重也要慎重考虑。

政府的规划

如果楼盘的周边有空地，就需要了解政府的规划，如果将来在空地上建养老院，医院或庙宇等，就会对房价造成负面影响。如果在空地上建同样高的住宅，那么就可能对现有房子的通风，光线和视野造成不利影响。查询新加坡市区重建局规划的网站是https://www.ura.gov.sg/maps/?service=MP

目前政府重点发展地区有，裕廊湖的第二个CBD，裕廊创新区，榜鹅数码与网络安全，创意产业园区，兀兰区域中心和巴耶利峇区域中心等。其中巴耶利峇中心发展前景佳，因为最靠近市区，离市区不到10分钟的车程，在去中心化（decentralised）浪潮中占有极大优势。中心将聚集办公、零售、酒店和便利的公共设施于一体，成为辅助中央商业区的角色。

目前由于巴耶利峇空军基地的关系，巴耶利峇地区周边的建筑高度受限。芽笼有些公寓的容积率达2.8，可建最高36层楼，却因地区高度的限制，目前最高只是八层楼。空军基地将在2030年后迁移，基地周边的建筑高度限制就会解除，现有的楼盘将成为集体出售的目标，兴建更高楼层的楼盘，未来的芽笼可能变成高楼林立的地区，那一带永久地契多，目前的房价偏低（每平方英尺$900左右），增值潜能大。

购房的流程

买方如果无法在新加坡签署购房合同与贷款文件，可以在新加坡驻中国的大使馆,在大使馆官员的见证下完成签名手续，然后快递到新加坡，就可以完成整个房产交易程序。

集体出售

您购买的房子也是有可能被集体出售。集体出售是指把整栋公寓卖给发展商重新发展，有集体出售潜质的公寓，大多屋龄在15至20年以上，楼层较低，容积率（plot ratio）没被充分使用。这让发展商能够在原有土地重新建造面积更大、楼层更高的项目，获取更高利润。

屋龄在10年以上的项目要集体出售，必须取得至少80％业主的同意；这些业主所占的分层地契份额（share value）和拥有的单位楼面面积，都必须占到整个项目的至少八成。屋主通过集体出售赚取了高额的利润。从开始准备到完成出售，需要1年以上的时间，交易完成后，发展商通常会给屋主3到6个月的时间寻找新住处。