购买执行共管公寓（EC），你必须知道的几件事

新加坡初建之期，社会人民普遍收入较低。新加坡建屋发展局打造了价格低廉的政府组屋，满足中低收入家庭的住房需求。然而，随着社会的成熟、经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们开始寻求更高的生活水平。于是，在90年代末，执行共管公寓Executive Condominium（EC）应运而生。

执行共管公寓（EC）是一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在帮助处于夹心层，即总月收入低于14000新币的新加坡家庭，以远低于市场(比市场价低20-30%)的价格拥有公寓。

购买EC有什么好处呢？

新EC优势很明显，简单点来说，即是类似于组屋中的BTO（Build to order，新组屋的预购政策），是政府发放的另外一种形式的红包，主要有8大好处：

1 价格比同期相似私宅便宜10-20万左右，这与BTO比二手组屋便宜，是一个道理。

2 第一次申请者（1st timer），在支付首付时，可以获得最多3万的津贴，其他房型，如BTO，是没有家庭津贴的。

3 第二次申请者（2nd timer）， 即已经买过BTO或者拿过政府津贴的买家，在购买部分指定项目时，不需要支付转售抽成（resale levy）。这点比BTO好。第二次购买BTO的买家，要支付最高5万的转售抽成。

4 住满最低居住限期（MOP）之后，EC私有化。之后转售及出租，不再受国家建屋发展局（HDB）的条条框框限制。

5 尚在最低居住限期（MOP）内的非津贴组屋屋主，可以申请购买EC。如果要购买普通私宅，这类屋主则要等到MOP之后才可以。

6 组屋屋主申请购买EC时，不需要支付额外买家印花税（ABSD）。这点，对于想购买新私宅的人特别有利。如果购买者有组屋，身负贷款，购买其他私宅时，需要首付50%，最少7%的额外印花税，再加上买家印花税3%。这就是说，买家总共需要准备60%的现金。

7 组屋屋主名下的组屋贷款，并不影响其EC的贷款申请。

8 只有EC享有延后付款计划（Defer Payment Scheme）。组屋屋主可以等到交钥匙时，再卖掉现有组屋，付款新EC。这样一来，屋主不用面临卖掉组屋和搬进新屋间无家可归的尴尬期。

购买EC有什么条件呢？

EC购买者可以享有那么多的福利，大家自然都瞅着“红包”想下手。为了控制买家数，新加坡政府设立了很多限制条件。这样一来，EC在购买权限上，与私宅相比，则处于劣势。

1 月收入不可以超过14000。（这个有点tricky，洋房君会在后面详细分析。）

2 购买家庭需至少有一个公民，及一个永久居民。父母和子女可联名购买。公民+Long Term是不可以的。

洋房君最近碰到的一个客户情况就是，父母都是PR，孩子刚刚换公民。这家人把孩子加入到申请人之中，就可以申请新EC了。

3 过去30个月不曾拥有私人住宅，此处也包括海外房产。工商业地产并不包含在内。

4 没有或者只跟建屋局申请过一次新组屋（申请津贴购买二手组屋也算在内）。

5 EC建成以后，户主需卖掉名下的组屋，这是很多想保留组屋收租的户主所面临的最大障碍。

6 EC建好5年以内，不可以整套出租，不可以在公开市场转售。5-10年只能卖给永久居民或者公民。10年以后才完全私有化，可以卖给任何买家。

7 EC抵押贷款占月收入比率(MSR)最高为30%，其他普通私宅则没有这个限制。

如果以上的限制对您都不是问题，那恭喜您成功脱颖而出，成为有资格购买EC的幸运儿！这么多的限制条件，反倒成了你独特的优势。

不过洋房君温馨提示，即使此时您对EC分外心动，也无须过分纠结。毕竟，在开盘当天，所有申请人都要来抽签。如果您成功抽中自己中意的户型和楼层，那时再做严肃考虑吧。

如何计算家庭收入？

如上所述，政府对于买家的家庭收入，有严格限制。如何计算家庭收入这个问题，有些复杂。

若买家打算使用公积金（CPF）付款，自己支付的部分算家庭收入，公司支付的不算在内。

有固定薪水的工薪阶层，在申请EC时，需提供申请当月之前3个月的薪水单。相关部门在计算家庭收入时，只考虑固定收入。其他浮动收入，例如：奖金、13薪、津贴（allowance）等，均不包含其中。

然而，有些固定的津贴却是算数的。“固定”大体指的就是，每个月都有，且数目一样。这种情况下的津贴，就得算作薪水了。

案例分析

接下来，洋房君将通过几个客户的实例，为大家更细致讲解月收入的计算。

案例一:

最近，有一位客户有意购买Lakeside EC，LAKE LIFE。根据相关规定，申请者需要提供7、8、9三这个月的薪水单。然而，客户的太太之前一年待业在家，自9月1号起才正式工作。

如何计算收入？

洋房君解答：9月薪水是S$4000，7月8月都是S$0。平均薪水不是S$4000/3，而是S$4000/1=4000。

如果7、8月薪水是S$1000，9月换工作到了S$4000呢？

洋房君解答：平均薪水是S$1000+S$1000+S$4000/3=S$2000。（这是一个神奇的逻辑）这样一来，7、8月有收入时的平均工资，反倒低过没有薪水时的了。

案例二：

LAKE LIFE刚开始打广告没有多久，洋房君一个住在Jurong West的朋友便打电话过来跟看洋房资讯。然而，这位朋友收入超过了工资限制。

于是这位朋友突发奇想，询问道：他老婆（学校老师）现在开始，请无薪假，可以吗？

洋房君解答：这是不可以的。政府学校的老师请无薪假或者申请半薪，即使7、8、9月薪水为零，该老师还是会被认定为有薪水的。

案例三：

这是一个比较极端的例子。A君7月15号离开原工作，8月15号开始新工作。这样一来，7、8月都只有一半的薪水了。

洋房君解答：精明的政府会要求申请者提供原公司证明。证明中必须说明，A君在该单位哪天开始上班，工作到哪一天，月薪具体是多少。

从收入来看，哪类人更适合买EC？

奖金多，而基本薪水不是很高的人最占便宜，比如船厂工作的人。洋房君的一个客户便属于这类人群。他的工资只有S$4500，但是全年实际收入却高达S$95000，相当于每年获得19个月的工资。建屋局只会认准S$4500的收入。

此外，这个客户还申请到了低收入家庭的额外津贴。即使再完善的制度，也还是有漏洞的。

更值得注意的是，银行在考虑贷款的时候，会认真考虑申请者的花红。高花红的行业，在购买BTO、EC 以及申请津贴时，真的是占尽优势

夫妻离婚后，各自双方可以买EC吗？

老公H和老婆W有两个孩子B和G。H、W离婚了，B跟了H，而G跟着W。他们可以分别申请EC吗？

洋房君解答：其中一组人是可以申请。而另外一组，则要等3年以后才可以申请。

其他

购买EC时，买家会遇到DPS，E APP, 30% ruling 等这些比较复杂的贷款问题。