[新移民必看] 新加坡EC执行共管公寓是什么？为什么售价比私人公寓便宜呢！外国人可购买吗？申请者需符合什么申请条件

很多人都听过Executive Condominium（简称：EC）那是什么公寓？想了解更多关于EC的详细介绍，现在就来解说EC的相关资讯，以及现有的政策！

EC，即执行共管公寓，是新加坡政府推出的一种介于HDB组屋与公寓之间的房产品种，旨在帮助处于夹心层（家庭月收入低于$14000新币）的新加坡人以远低于市场价的价格拥有公寓。对夹心层人士来说具备着特殊的意义，由于EC的价格一般比同一地区的新公寓项目至少低20-30％，不少夹心阶层购房者觉得这有助于较早满足他们拥有私宅的梦想，EC在自住5年之后可以转售给新加坡人或永久居民（PR），10年后将完全私有化，可在公开的转售市场卖给任何人，包括外国买家。可以说升值空间无限（以下图表供参考）

购买EC的人需要有什么申请条件?

1. 买家须组成核心家庭，其成员须包括至少两名新加坡公民，或是一名新加坡公民与一名永久居民PR（永久居民未满3年也可购买）至少21岁。

2. 同时其家庭收入每月不可超过1万4000元。

3. 若买家已经拥有私宅，则要卖掉30个月后才可申请EC。

4. 若买家已有组屋，需要满足最低居住年限要求(Minimum Occupation Period), 通常为5年。

转售抽润

转售抽润条例是新加坡国家发展部2013年12月推出的政策修改，规定直接向发展商购买EC的第二次购屋者，必须支付一笔转售抽润，有关措施适用于所有在2013年12月9日或之后推出的EC卖地项目，包括未完成的土地竞标项目。

从裕廊西的西林苑（Westwood Residences）开始，所推出的新EC项目都将受到转售抽润条例影响，一些买家将得支付一笔$15000至$55000不等的转售抽润

购买超过5年的转售EC条件：

新加坡公民/PR可购买，性质与买公寓一样，即一个人也可以买，PR不需要满足3年的限制。

购买超过10年的转售EC条件：

这时外国人可购买，性质与买公寓一样。

新加坡人为什么热爱购买EC？

EC，兼具自住与投资价值。是一种有限制的公寓，它以较低的价格满足了新加坡人居住公寓，提升生活品质的需要。同时给买家提供了一个投资机会。在自住5年后，EC就可以进入公开市场，与附近其他公寓一样进行交易，增值幅度大，价格与普通公寓差别很小。海峡时报在2012年12月30日报道EC市场一篇文章中提到EC市场红火在于它的投资价值，并比较了EC在销售之初和10年之后的价格。当中提到: “能确定的是，现在购买EC，10年之后可以赚25万。”

过去成交的EC

近年来新移民购买EC的比例越来越高，EC已经成为新移民置业投资的主要选择。对新移民来说，大多在PR期间购买组屋，待最低自住年限满足后，组屋的升值无疑带来一定潜在收益，用此作为基础而购买EC无疑是二次置业投资，实现物业再升值，财富再集聚。尤其是当前各种降温政策实施后， EC成为最好的投资渠道。额外印花税（ABSD, Additional Buyer Stamp Duty）及总偿债比例限制（TDSR， Total debt serving ratio）让普通人购买2套以上住房进行投资的机会和价值几乎消失。EC却依然可以在满足投资需要同时，兼顾自住需求。因为EC购买者只有一套房产，不需要额外印花税。在贷款方面，由于银行知道买家未来必须卖掉HDB，所以相对可以考虑给出较充足的贷款。

Source/取自：HDB

EC买家可以获得政府高额津贴。EC买家如果是第一次政府购房者，能够得到高达$30000新币的政府津贴。新一代的新加坡人，包括新移民，有较高的收入，也有较高的生活品质要求，组屋充其量只是短期的置业选择，长期来看并不能满足他们的生活需要，EC相对于公寓，设施完善，又且有政府津贴，是绝佳的置业选择。而随着收入的增长，他们可能很快就因为家庭月收入超过顶限而失去拿津贴购买EC的机会。所以他们愿意提早购买，享受价格优惠与津贴。

Wandervale@Choa Chu Kang

政策制定者或许可以考虑的手法和策略，包括通过一些评估标准，给予一些EC项目“社会贡献”或“附加价值”等荣誉。通过强调EC项目的社会贡献，将能改变发展商对EC的定位，从而抑制发展商在获津贴的土地上建造奢华公寓。

让EC体现出其社会本质，需要所有利益相关者的努力，包括买家。买家必须明白，新加坡的每幅地段都有许多方人士感兴趣，每一幅EC地段已经对夹心都有不同利益在进行角逐。他们可以更早地购买接近私宅的房屋。买家也一定要对EC持现实的看法，理解到过去几年显著上涨的EC转售价格，不太可能重演。EC价格也有可能略微下跌。但是生活质量将可以永久保持。

Bellwoods@woodlands

随着MSR顶限的推行，政府有可能重新考虑让EC回归到强调其社会功能，并遏制发展商把EC发展为远离宗旨的项目，这样一来，EC将会为夹心阶层提供可负担的高质量住房。以正确心态购买EC的屋主，特别是那些在能力范围内购买的，一定会看到长远的益处。

2015年和2016年已推出的现有EC（有转售抽润）

2015年前已推出的现有EC（无需转售抽润）

钟爱那一个地点的执行共管公寓呢？？？