商业地产 | 扭转一年半来跌势 办公空间第一季租金上涨3.3％ 信托分红大涨

随着新加坡经济逐步重启，本地商业房地产市场开始有复苏迹象，办公空间今年第一季租金上涨3.3％，扭转过去一年半来的跌势，而零售空间租金的跌幅也收窄。

几大商业房地产信托业绩报告也显示租金平均起3%。侧面反映出，即使目前空置率还偏高的状况下，租金控制权还是掌握在大业主手里。

分析师对市场前景抱持谨慎乐观态度，看好经济活动进一步复苏和疫苗大规模接种使市场需求获得改进，办公空间的租金料持稳，零售空间的租金今年内有机会触底反弹。

市场数据及官方数据

市区重建局（4月23日）公布第一季房地产数据显示，办公空间市场的租金转跌为升，首季环比上涨3.3％，与前一季跌幅3.5％形成反差。这创下2011年第一季以来最大涨幅，更是2019年第二季以来首次转正。

另一方面，从最新的上市商业房地产信托的季报数据来看，营收和分红都同比有所上涨，说明商业房地产租赁市场已开始回暖。

新达信托（Suntec REIT）第一季每单位派息（DPU）同比增加16.2％至2.045分，派息增加主要是因为更强的营业表现带来更高的可派发收入。新达信托表示，新加坡办公资产组合的收入料持稳，因获得过去11个季度的强劲租金上调的支持。办公楼面租用率在95％范围，租金上调今年料保持正面。

三只工业房地产投资信托在第一季取得不错的业务表现，腾飞瑞资（Ascendas REIT）和胜宝工业信托（Sabana REIT）租金调涨，而亚腾乐歌物流信托（ARA LOGOS Logistics Trust）每单位派息（DPU）则上扬逾30％。

腾飞瑞资在截至3月底第一季的房地产组合租金调涨3％，高于去年第四季的2.5％，但整体租用率则降至90.6％。

胜宝工业信托在第一季签订40万零862平方英尺的新租约，相当于去年签订新租约总额的74％。信托也续签6万6233平方英尺的租约，租金调涨3.1％。加权平均租约为三年。

亚腾乐歌物流信托昨天宣布，第一季每单位派息同比增加35.7％至1.353分。

另外，星狮地产信托也于于周五发布截至3月底的2021财年上半年业绩，业绩显示，信托可派发收入为1亿零110万元，同比增加42.3％；净房地产收入则猛增73.8％至1亿2570万元％；营收同样增加73.8％至1亿7360万元。上半年每单位派息同比增加28.4％至5.996分。信托的零售资产组合的租用率持稳于96.1％，并且至今年9月底时将到期的租约有约一半已更新。

市场人语

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管郑卫铭认为，新加坡有效控制疫情蔓延、居家办公的措施放宽及商业情绪的改善等有利因素，使办公空间的需求改进。此外，去年第四季的比较基础较低，使租金环比回升。

此外，办公空间价格的下跌情况放缓，从前一季跌幅3.1％缩窄至今年首季的2.7％。供应方面，首季有76万1000平方米（逾819万平方英尺），比前一季减少1.2％。空置率微升0.1个百分点至11.9％。

尽管如此，郑卫铭对市场前景持谨慎看法，能否稳定复苏还有待观察，这是因为随着混合办公模式盛行，金融机构作为主要租户开始缩减在中央商业区的办公空间占地面积。

例如，星展集团（DBS）计划在今年12月，缩减位于滨海湾金融中心第三大厦的两层半办公空间，或者等于7万5000平方英尺的面积。花旗集团（Citigroup）和瑞穗银行（Mizuho Financial Group）早前也缩小在本地的办公空间。

不过，高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部东南亚及新加坡副主管黄显洋认为企业会考虑更优质的办公空间，为员工提供更好环境及鼓励他们重返工作场所，优质办公空间的租金溢价进一步推动租金上涨。

零售空间租金首季跌幅低于前一季

另一方面，本地零售空间的租金今年首季环比下跌4.4％，低于前一季跌幅5.2％。

相比整体私宅的价格攀升3.3％及办公空间的价格跌幅缩窄，零售空间价格的跌势进一步加剧，从前一季跌幅2.1％扩大至今年首季的3.2％。供应方面达42万8000平方米（逾460万平方英尺），环比增加0.5％，但空置率下降0.3个百分点至8.5％。

由于从本月5日起，政府允许75％雇员重返工作场所，因此分析师看好中央商业区的人流量将恢复并带动零售活动，而位于市中心边缘及郊区的购物中心将支撑租金回升。

仲量联行（JLL）研究与咨询部顾问董事潘慧菁认为，安全防疫措施及旅游限制逐步放宽将促进零售及提升商家信心，同时也为零售商带来扩张机会及扶持租金表现。