专家解读：新加坡后疫情时代如何布局投资

Apr 15, 2021

全球各地展开冠病疫苗接种工作，预计带动经济复苏，我国经济今年有望增长4％至6％。这些利好因素把股市推向新高，接下来的走势会是如何？

另一方面，去年整体私宅价格全年上扬2.2％，楼市的强劲需求会否持续？制造业复苏将推动工业房地产的需求，这又为投资者带来哪些投资机遇？

《联合早报》举行2021年投资展望线上讲座，邀请三位市场专家以“后疫情时代如何布局投资”为主题，剖析股市和房地产的走势。

投资者在股市崩盘时担心情况变得更糟而不敢进场，当股市暴涨时他们又担心这是泡沫而却步。分析师认为，最好的投资策略是根据经济周期配置资产和股票板块，并且确保资产组合多元化。

从新加坡各行业的表现可看得出我国正走向“K”字型复苏，不同领域的恢复步伐不一。这个英文字母的上角代表快速复苏的领域如制造业、金融和保险、信息和通信，以及批发和零售贸易；下角代表受冠病疫情影响的领域如住宿与餐饮服务、运输和存储，以及建筑业。

我国正走向“K”字型复苏，不同行业的恢复步伐不一。例如，制造业以及金融和保险领域的复苏较快，住宿与餐饮服务以及运输和存储领域继续受疫情影响。（档案照片）

陈达德也提醒，投资者应该确保资产配置多元化。根据他的研究，如果投资者采取纯股票的投资组合，去年股市崩溃时，损失高达33.8％，并且要八个月才能回本。如果把六成资产投入股票，其余投入债券，损失最多19.5％，而不到四个月就能回本。

有些投资者觉得投资债券的门槛太高，最低投资额至少要25万元。陈达德说，投资者其实可以买入债券基金或债券挂牌基金（ETF），从中分散风险。

另一方面，美国国债收益率攀升，让投资者担心利率提高会影响过度贷款的企业，对股价带来冲击。对此，陈达德说：“从长期来看，美国国债收益率其实是呈下跌趋势，最近的走势仅是回归正常状态，也是经济复苏的信号。”

我国经济复苏以及投资者视房地产作为保值的资产，可能促使本地私宅价格进一步走高。

本地私宅价格在我国陷入有史以来最严重的衰退之际仍取得增长，显示房地产市场具一定韧性。展望接下来的情况，新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士认为，投资者把房地产视为安全且保值的资产，加上冠病疫苗接种计划推动经济复苏，这些因素将带动房地产价格的上升趋势。

另一方面，我国社会出现财富转移现象，战后婴儿潮世代累积财富后，转而帮助孩子支付首期，让年轻一代有能力买私宅。低利率环境也带动楼市买气。

租赁市场方面，非有地私宅空置率开始出现上升迹象。李乃佳说：“很多人买房后理所当然认为可以租出去，但要是你购买的私宅属于大型项目，总共有1000多个单位，要出租并不容易。假设半数的单位要出租，你就得与500个单位争租客，可以想象竞争有多激烈。”

据他观察，2023年和2024年将有更多非有地私宅单位竣工，市场供应到时会增加，可能进一步打压租金。他建议，那些还没有找到租客的屋主尽快行动，他们或要考虑下调租金以锁定租客。

中美关系持续紧张将推动跨国企业思考全球供应链的布局，或吸引这些企业到我国设厂。

工业房地产投资信托ESR-REIT首席执行官兼执行董事徐伟贤指出，受冠病疫情冲击，新工业空间的竣工时间被推迟，这可能会对来年的工业供应和租金造成影响。不过，中美关系这两年的紧张局势促使跨国企业检讨全球供应链的布局，认为不能把运作集中在一个国家。它们可能因此转移到我国设厂，消化这些供应量。

受疫情带来的不确定性因素影响，工业租金今年预计持续疲软，可能要到明年之后才出现增长。（档案照片）

至于工业房地产租赁市场，由于疫情浪潮不断以及疫苗计划的有效性未知，这给经济带来不确定性，工业租金今年预计持续疲软，可能要到明年之后才出现增长。

ESR-REIT是新加坡五大工业房地产投资信托之一。

徐伟贤也介绍了信托为抱握这些机遇制定的策略。这包括增强营运稳定性和振兴资产、减少资本结构的不确定性并提高财务灵活性、通过收购推动投资组合增长，以及让投资组合更具活力。

《联合早报》2021年投资展望线上讲座的赞助商是ESR-REIT。