2021年是买房好时机吗？带您走进房产大数据，深入了解房产走势，不可错过

简要：

“Timing is Everything." 从4个方面思考现在是否是正确的购房时机。

1. 现有未出售的新私宅单位剩余总量

2. 政府发放的土地数量

3. 标地价格

4. 每个周期房产价值

不急，后面我会带您深入了解新加坡2021年房产市场走向，今天的主角是数据。对，可能会枯燥，但是静下心来啃完它之后您或许会很受益。

“去年房地产太火，价格上升太快，可能我们等一等价格就会承受得起了？”

“对，咱等等看，说不定就降下来了，降下来后再买也不迟。”

“对，股票还有升有降，房产肯定也是一样。”

如果您要问我股票走势，很不巧，我并没有专注于股票投资，所以不能给您好的建议。但如果您要问我房地产有关的事情，我可以很自信的给出我的想法供您参考。因为我大多数的时间都在思考有关房地产的一切，努力了解房地产的背后数据。今天就来聊聊对2021年新加坡房地产走向的看法。

有关今年的房地产价格走向，有做过一个调查。72%觉得会增长，7%觉得会下滑，17%的人们不太确定。当然，今天我不会劝您去买房或者卖房，因为您才是决策者，今天我要做的是用数据来说话，让我们看看数据能告诉我们哪些信息。然后您再来根据这些数据做出正确的判断。

首先我们先来看看新加坡市区重建局URA的私有房产价格指数：

2020年第四季度价格涨幅为2.1%，这是自2018年第二季度以来最高的价格涨幅，比2018 Q2增长了3.4%。没有人会预测到在全球新冠大流行的局势下，新加坡房产竟然上涨这么多，丝毫不是想象中的大幅度下滑。为什么房产市场是这样的表现呢？

上图显示：2020整年增幅为2.2%，而只有核心中央区（简称CCR），比如乌节路、CBD区有所下降，而且仅仅下降0.2%。当市场经济不景气的时候，通常都是核心中央区的价格会下降，是一件非常常见的情况。但去年入手CCR房产的买家现在已经成了最开心的一批，因为今年价格回暖他们已经感受到了房产的升值。而且我很坚信CCR的价格在今年会逐步的上升，这是毫无疑问的。

上图是历年来所有的私宅交易记录，去年接近82%的交易都是新加坡本地人！这对于我们来说绝对是一个好消息，我为什么这么说呢？因为在去年那样经济各方面受到重创的情况下，证明本地人是实力雄厚的，与其放进银行几乎享受不到任何收益，不如放在房产上。而且根据政府规定，他们都需要至少持有这套房产3年才可以转售，所以说他们都不是投机者，他们本身具有很强的持有力。既然不是投机者，那就意味着这个市场是很稳定的。市场稳定的主因就是新加坡政府的管控到位，比如历年来各种降温措施的实施。这也正是去年疫情下房地产坚挺的重要原因。新加坡的房产市场足够稳定，短时间内会有上上下下，可是大趋势上还是处于稳步上升趋势。

82%交易是新加坡人是个好消息，这么说的第二个重要原因是外国人在疫情下还没有真正进入新加坡的房产市场，房价就处于上升趋势，那么可以想象，疫情稳定后各种入境措施宽松后，在有外国人参与的情况下，需求增多，价格是不是会更加增长呢？几乎也是毫无疑问的，我非常确定。所以说疫情其实给我们提供了一个入手房产市场的好时机。

这是历年来GDP和私有房产价格指数（即PPI）的关系，规律是经济好的时候，房价就上升, 经济不好的时候房价也处于低处。而现阶段GDP逐渐恢复，显示上升趋势，那么房价是会上升还是下降呢？您来给答案。所以，我的看法是，疫情当真给了我们一个很好的买房时机，最好的做法是趁着GDP恢复之前入场，而不要等GDP恢复了房价快速涨上去了才做决定。既然去年经济不好的时候房价都能上涨2.2%，那么经济逐渐恢复的时候又能上涨多少呢？

去年房产市场火爆，为什么这么多的买家愿意把钱放在房产上，我相信也是因为有很多资深买家他们本身意识到了疫情带来好时机的事实。

“Timing is Everything”. 来说说我是怎么看时机的。从下面4个方面来思考。

1. 还未出售的新私宅单位总量在下降

大家应该都明白，供需和价格的关系。在需求不变的情况下，供应短缺，那么价格就会上升。根据政府URA数据，截止到去年年尾剩余未出售的私有房产单位总量约为23,948。在过去几年内，并没有大型的集体收购和土地竞标，所以未来三四年内也不会有明显大量的私宅数量增加，剩余供应总量基本上可以按照23948来计算了。

2003-2004是SARS 时期，销量明显受影响。

2008是 全球金融危机，销量明显受影响。

2020年在疫情不好的情况下，由于近年来政府的管控，房市稳定，所以并没有受到很大影响，一共销售了9793个新单位。那么如果非疫情的正常情况下，每年可销售的新单位无疑将会更多。即便如此，我们如果按照一年销售量为9793个单位来算的话，23948个单位按照这样的销售速度可能2年多的时间就会所剩无几了。而需要支撑4年还有新单位销售的话，非常困难。供不应求的时候会出现什么局面呢？那就是价格的上涨。

我们再来看看2020 二手私宅市场的数据。相比于往年，成交的二手房数量也是明显的增加。2020年二手私宅成交总量比2019年整整提升了9%！二手房市场也是如此火热，背后的买家同样也是本地人，拥有强有劲的持有力。

上面我给大家展示了私有房产新房和二手房的交易现状，即使在疫情经济不好的时候，成交量和价格都呈现了明显的增长。那么在经济逐渐恢复的时候，更多买家会加入进来，供应剩余量越来越少的情况下，需求量变大，价格只会呈现上升趋势。

2. 政府发放的土地越来越少，随着供应变少，未来集体收购的可能性变高

我们来看看政府发放的标地情况，即GLS (Government Land Sales). 在2019年上半年GLS共2025个单位，2020年上半年减少为1775， 在2020年下半年仅有1370，2021上半年有1605。在未销售的新单位总量下降，政府售卖土地的单位也下降，意味着总的供应量在减少。供应减少，需求增加，房产走势会如何？我想我不必再多说了。

可能很多人会说，发展商还可以通过集体收购来获取土地来开发呢，集体收购的情况又是怎么样？如上图，近几年集体收购实在是少之又少。

经历过集体收购热潮的人应该知道，如果2005年购买房产的人，在2007年的时候已经获得了非常多的收益。在2016年购买房产的人在2018年的时候也是获得了非常多的收益。每次的收购热潮带来的是房产价格的飙升。像现阶段供应不够（未售新单位总量和政府发放土地单位的总量减少）的情况如果一直持续，开发商们下一个举动极有可能就是开始集体收购了，用高价来获取土地，用更高价来售出。新私宅价格上升的同时，二手市场的价格也会被带动着上升。作为买家，其实我们是不希望遇上集体收购热潮的。但在目前供应紧缺的情况下，谁又会知道下个收购热潮是不是今年或者明年呢？

3.政府标地价格在增长

政府发放的土地在减少，目前未售私宅新单位也在减少，意味着开发商手上持有的库存数量随着销售也在逐渐变少。开发商的下一个举动肯定是想尽办法来充盈库存，政府发放土地项目的时候，他们会争相出高价来竞标。价高者先得。这就是为什么有关注房产新闻的人不断地看到“xx土地用xx高价标给了xx开发商”的消息。

比如：丹拉美拉的地皮，共有15个开发商来竞标。15个之多！即使处于相对偏远的地区，开发商$930psf得标。预计售价也达到了$1700-$1800 每平方英尺。即使处于OCR (outside central region), 现在的价格大约在$1200-$1300, 短短几年的未来就会成为$1700-$1800。这样的涨势细想还是蛮疯狂的。这样的价格已经不是特例了，而是一种趋势，这也是我一直想表达给每个朋友的信息：入手私宅要趁早！

如果你还没有直观的感受，我再来举个例子。

Grandeur Park Residences这块地，同样是丹拉美拉地铁附近，紧邻我们上面谈到的那块地皮。竞标是在2016年，开发商仅用760.6 psf就标到，开盘时售价在$1300-$1400而已。仅仅相差4年，价格相差如此之多！

永远记得，供需关系。供应减少，需求增加，价格增加。

丹拉美拉地皮，2020年，OCR （outside central region）, 卖$930 psf 。而$930这个价格在2017年的时候却完全可以买到RCR (rest of central region)的土地。通俗点讲，3年前你本可以买到大巴窑、红山的公寓，而3年后你用同样的钱只能买到巴西利、盛港义顺的公寓，无对比无伤害啊 。

很多人说等等看，等等再说。可是等来的似乎一直是房价的增长。当然，大部分其实也并没有在总价上多花钱，但就很清晰的感觉到了房子尺寸越来越小。新私宅室内面积越来越小，很多人就会选择二手公寓，这也就带动了二手公寓的价格走势。我的看法是，买新公寓还是二手公寓，取决于个人的需求。但是早买还是晚买，我还是坚定的认为早买永远好过晚买，这样可以用相对可以的价格买到相对合适的尺寸，何乐不为。

4. 每个周期房产都在增值

同样是OCR, 同样的面积，4年的差距，小单位价格差别30万新币。面积大的单位价格相差70万。

上图是2000-2020的房价走势图。虽然每个周期有起起伏伏，但每个周期的价格最低点永远比上个周期的最低点价格高，每个周期的价格最高点永远比上个周期的最高点高。换句话说，总的价格趋势是一直上升。

--2003-2005 SARS影响，如果2003年购房，到最高峰2007年，增值为103%。

--2008 全球财政危机，房价降低34%，但如果危机过后购房，到下个高峰2013年，增值为84%。

--2013 降温措施实施，房价降低16%，但如果2015年购房，到下个高峰2019年，增值为38%。

上述数据其实也是告诉我们，在新加坡购房，基本不用担心亏损，即使遇到特殊情况房价短时间降低，只要我们守住不动，房价最终还是会回归并且超越现有房价。

最后，对于即将购房或者考虑购房的你，问一下自己，现在是正确的入场时机吗？