《金融博览•财富》｜新加坡组屋每个人都想拥有的房子

在目前世界各个国家中，新加坡是最接近实现“居者有其屋”的国家，以超90%的超高住房自有率位居全球前列，而老牌发达国家如美国、英国，住房自有率则稳定在60%左右。

这样的住房自有率令人羡慕，新加坡住房模式也被称为奇迹，长期被人津津乐道。那么，新加坡的住房模式有何独特之处？

政府完全垄断的组屋制度

1960年，刚刚从英国殖民统治下脱离的新加坡，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。据官方统计，当时200万人口中，有40%的家庭住在贫民窟或棚户区，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。新加坡国父李光耀提出：“我们将全力以赴去达成我们的目标：使每一个公民的家庭都拥有自己的家。”为此，新加坡制定了一系列由政府提供土地和房产的政策，以保证所有的公民都有房子住。

随后，新加坡颁布了《建屋发展法》，设立建屋发展局（HDB），政府主导兴建了大规模的低标准、小户型公共房屋，这些住房被称为“组屋”，这些组屋“只租不售”，面向中低收入家庭供应。新加坡土地分为国家所有和个人所有两种，其中，国有土地占比高达85%，政府有足够能力调控土地供应，为组屋提供土地保障。

新加坡的组屋大部分分布在城市，多为二房式，多提供给中下阶层及贫穷家庭居住。1964年，政府推出了“居者有其屋”计划，开始以低价向中低收入家庭销售组屋。政府鼓励人们以分期付款方式购买组屋，并完善了相关的配套措施，组屋也成为了与西方发达国家以公共租赁或房租补贴为主的截然不同的一种住房保障制度。

新加坡的组屋优先保障中低收入群体的购房需求，并非每一个人都可以购买，结婚后的公民可以申请，但必须两人都是新加坡公民，或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民。单身公民只能申请二房式组屋，但必须年满35岁，且月薪低于6000新加坡元。

组屋尤其受年轻人的欢迎，因为价格低廉，并且政府会负责基本装修，提供基本家具，年轻夫妻可以直接入住。对于购买者而言，如果是第一次购买，还可以申请到3万新加坡元的政府津贴。

新加坡政府对组屋销售完全垄断，价格由政府决定，主要是根据经济形势和居民收入确定组屋销售价格。对于组屋的申购、配售、转售，均有严格的规定。

申请组屋必须要提交真实合法的材料，对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新加坡元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。选购四房式和五房式组屋的购买者，政府规定固定家庭月收入不得高于8000新加坡元，否则不得购买。

购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住。新加坡组屋有严格的退出机制，严惩弄虚作假者。一个家庭只能拥有一套组屋。每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会（一次服务于基本自住，一次用于改善居住环境），如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机占有，从而抑制组屋市场投机行为。

对于出售组屋，政府规定，组屋5年内不允许出售，即使5年之后流入市场交易，还需当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者，并且需要支付高昂的政府税费。组屋不允许用于任何商业行为，任何违反规定的行为将受到严厉处罚。此外，购买了组屋而不自己居住的，将面临高额罚款甚至坐牢。这些规定基本上杜绝了炒房的可能性。

行之有效的住房金融政策，对于新加坡实现“居者有其屋”也功不可没，其中主要包括中央公积金制度、HDB贷款和住房抵押贷款制度。

对于使用HDB贷款购买组屋的居民，建屋发展局会根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋的分期付款期限最长为30年。购房时，居民可用公积金来支付10%的首付款，余款可以用公积金进行支付，并且贷款利率仅为2.5%，再加上如果是第一次购买组屋，政府还会补贴每一个家庭3万新加坡元，所以一般的工薪阶层仅用公积金就能还得上住房贷款。

近年来，由新加坡政府提供的HDB贷款占比逐年下降，而作为补充的商业银行住房抵押贷款份额不断提高，在住房抵押贷款市场中已占据主导地位。

20世纪七八十年代，在大规模构建组屋的同时，随着居民收入水平的提高和全球化的发展，新加坡高收入居民和外国人的私人住房需求不断增长。1990年后，政府开始对私人住房市场给予政策支持。

目前，新加坡已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场，和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。这个仅有570多万人口的国家，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅，形成了以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市场结构。

“保姆式”的贴心服务

新加坡住房模式是政府解决住房问题的典范。由政府投资修建的组屋虽然是廉价屋，但是基础配套设施齐全。如果是大的社区，则建有轻轨方便居民出行。和居民小区相比，这些组屋小区是敞开的，没有围墙、门卫，开放式的环境让所有外来的车辆都可以从小区中穿驶而过。从外观看去，这些组屋布局合理、美观大方，颜色雅致、排列整齐，最新建设的组屋社区甚至采纳了时尚的双层公寓元素。

有人说，新加坡的组屋之所以如此成功，和政府“保姆”式的贴心服务是分不开的。比如政府定期7-8年重新粉刷组屋，并制定屋区更新计划，包括修补混凝土剥落、更换污水管、增设电梯等，这些更新、维护的费用几乎全部由政府埋单。1989年，政府又开展了大型翻新工程，为老旧组屋区注入了新鲜活力，使它们能够同新建设的组屋相媲美。楼与楼的空地，还会建造游泳池、儿童游乐场所等公共配套设施。这些公用设施价格低廉，例如，大部分游泳池收费仅为每次1新加坡元（约合人民币5元）。

有媒体曾这样评价新加坡：“寸土寸金的弹丸之地新加坡，竟然没有一个房奴，这不能不说是一个奇迹。”作为花园城市的新加坡，一直以来都是人们理想的定居地，而新加坡的组屋可以说是新加坡居民最大的福利。毫无疑问，新加坡组屋制度是承托这个国家独立以来有效运转的机制，其中政府的支持、相关建屋机构的执行、民间对此机制的信赖，都是不可或缺的部分。