后疫情时代，新加坡市场怎么了

目前市场上有很多不错的项目，如何挑到让自己满意的，一直是大家关注的重点。我们之前的文章也在尽力告诉大家某个项目的特点，帮忙大家做选择。

但是，比起挑选项目的技巧，更重要的是大局观，了解我们目前所处的时代，整个市场的情形，才是重中之重，唤醒大家对自己所处时代的认知，才是更有意义的事。这也是这篇文章的初衷。

举个例子，08年的时候我在北京，如果有人告诉我别去新加坡，投资套房子，下半年北京的房价就会翻倍了。那我一定不会走。

言归正传。

01 现象：近期开盘项目均在首日获得佳绩

从去年九月份开始，也就是疫情进入第二阶段后，开盘的项目首日表现都非常优异。

2020年9月开盘的Penrose，平均尺价在1593psf，首日卖出了60%的单位。

2020年11月开盘的The LINQ,平均尺价在2186psf ，因为零距离地铁首日就卖出了96%的单位。

2020年12月开盘的Clavon,均价在1640psf，首日获得73%的成绩。

进入第三阶段2020年1月开盘的The Reef,尺价已经高达2330psf，还是获得了65%的好成绩。

如果这个时候您还觉得Reef 以如此高的尺价，获得这样的成绩是特例的话，那请看下2021年3月刚开盘的Midtown Modern,均价高达2800 ，开盘首日卖出了65%（内部数据与报纸略差）。

历史上有没有类似的时刻？Midtown Modern 是不是又是一个特例？

有，在03年SARS过后开盘的The Sail, The Sail 当时的尺价接近1000，也是99年的公寓，大家都觉得疯了，可是不到三年的时间，The sail 的尺价达到了2000，涨了100%。直接翻倍。历史总是在重复自己，目前市场已找不到尺价是1000的公寓，如果能回到2003那个时间点，相信很多人都会买The Sail。

对以上内容的总结：

新冠第二阶段后开盘的项目，大部分首日的成交量都在60%以上。

不论这个项目是在其他中央区OCR, 市区边缘RCR,还是市区CCR.

也不论这个项目尺价是1600，1700，还是高达2300，2800的尺价。

99年公寓的尺价正在过3000元大关，正如2004年The Sail的尺价在过1000元大关一样。如果历史重复，三年后尺价翻倍，你会不会现在入场？

首日开盘这样的数据说明想买到理想单位的买家，只能注册VVIP,并且保证号码靠前。 目前市场已经不断出现，即使注册VVIP也因号码不靠前而买不到理想单位的买家。

市场如此火热，超出所有人的想象，背后的驱动力是什么？

02 现象：历史上每次危机过后房价都暴涨

与2020年新冠危机最类似的是2003年的SARS, 我们看SARS期间房价如何？

SARS从2003年3月到7月持续两个季度，对价格指数的影响是5个季度，在这5个季度内指数只是微降2.5%。SARS 对房产指数影响非常有限。

反而是SARS过后成交量强势反弹。

SARS的影响只是让成交量下降了一个季度幅度是40.8%，紧接着第二个季度成交量报复性反弹了147.4%。说明真正的购房需求只是被延迟了而没有被消灭，一旦市场情况允许就会报复性反弹。

新冠进入第二阶段后，也就是2020年第三季，一级新公寓市场和二级转售公寓市场成交量分别呈现105%和271%的报复性上涨。再次说明购房需求一直都在只是被延迟了。这和SARS期间何其类似，历史总是在重复自己。

伴随第三季度成交量的上升，价格指数随之上升。当时的预估是上升1.2%。

2020年私宅价格指数只是在第一季度略降1%，随着第三季成交量的报复性上涨，价格指数也随之跟上，全年获得2.2% 的整体增长，第四季的指数更是2019年以来最高的季度增长。

2020年是新冠危机的一年，房产指数并没有像想象中的大跌，反而增长了2.2%与2019表现类似，第四季度的表现更是超常发挥，超出2019年以来的所有季度。

那么危机过后房价会如何表现 2021年及以后的后疫情时代呢？

我们继续看历史，如下图所示：

与我们目前最类似的SARS, 03年SARS过后指数在5年内增长了57%，平均每年11.4%。

08年金融危机后，指数在5年内增长了62%，平均每年是12.4%。

那么2020年新冠危机过后会怎样？平均每年11%，12% 还是更多？会更多，因为背后的推动力和08年金融危机后的背后推动力一样 — 量化宽松政策。

官方预测2021年增长5.5%，从开发商缺货的角度。

新加坡的媒体一向比较保守，能给出这样的数字，真正的增长大家可以想象下。

03 真正原因：量化宽松政策导致房价暴涨

首先是2020年3月份美联储的无限量化政策，这根本就是史无前例。大家看图表：2022年3月15日，7千亿美金的量化宽松。2020年3月23日，无限量的量化宽松。

中英文报道。

拜登上台后，先是签署了1.9万亿美元的经济刺激计划，又在酝酿高达3万亿美元的大招。鲍威尔也在讲：经济复苏还为时尚早，将继续提供支持。

请大家先记住这几个数字：7千亿美元，1.9万亿美元，3万亿美元。

历史上的量化宽松是怎样的规模，影响又如何？

量化宽松政策的整体影响是现金贬值，资产价格飞涨，市场上充满了流动性寻找合适的投资工具。

08年金融危机后，第一轮2008年12月-2010年3月的15万亿的量化宽松和第二轮2010年11月-2011年6月6千亿的量化宽松使得新加坡房价从2009年Q2到2011年Q2两年时间上升了52%，也就是印钱后的两年内，平均每年增长26%！好吓人的数字。

第三轮2012年9月-2014年10月的6千亿美元的量化宽松，碰到了2013年新加坡政府高达11轮降温政策的打压，同一时间北京上海的房价都是疯涨，而新加坡房价被政府控制住了，即使这样，总共三轮量化宽松，使得新加坡房价从2009年Q2到2014年Q2，5年的时间上涨了62%，平均每年12.4%。

回到2020年，这一年的量化宽松是无限的，和之前固定规模是不同的。那么量化后的三年内按没政府政策打压来算房产增速每年应该是比26%更多。

轻松一刻：我们听听网络大V怎么说？新加坡的通胀你感觉到了吗？