新加坡组屋申请程序

1918年，新加坡殖民政府成立了住房委员会审议的中心区的生活条件。在住房委员的建议下成立新加坡改善信托（SIT）。然而，SIT不是一个法律实体，尽管在当时新加坡面临着严峻的住房问题，SIT没有建造住房的权力，只能为那些由无家可归者提供改善住房计划。直到1932年，SIT才被赋予更多的权力承担建设项目，这被看作是新加坡第一个公共屋村。然而，SIT的建设的努力是远远不能满足快速增长的人口的需求和住房情况恶化，尤其是在20世纪40年代的太平洋战争之后。1959年，新加坡政府取得自治，住房短缺及其过度拥挤和棚户区相关问题已经达到惊人的地步。因此，新加坡组屋开始于20世纪30年代新加坡改善信托（SIT），也即建屋发展局（HDB）的前身。20世纪60年代，建屋发展局取代SIT成为国家住房管理局，现在是新加坡公共住房的唯一提供者，优先为生活在那些拥挤、卫生条件差的棚户区中低收入群体提供舒适、宽敞并配有基本的服务，如电力，抽水马桶和自来水的公共住房。截至1976年3月31日，新加坡50％以上的人口居住在组屋。

除了那些由建屋发展局建造数目有限的组屋之外，1968年和1982年之间裕廊集团（JTC）为裕廊和三巴旺工业区的低收入群体，以及1974年和1982年之间由住房和城市发展公司（HUDC）为中等收入群体建造住房。在1982年，建屋发展局接手JTC和HUDC，现在是在新加坡公共住房的独家供应商，不包括其他政府机构建成或管理住宅以及员工宿舍。

新加坡组屋一般包括高密度，高层建筑，大多分布在郊区。大多数组屋是独立的社区，不仅包括必要的设施以满足居民基本需要，而且各种社区设施，如学校和娱乐设施也一应俱全。较大的组屋群被称为新城镇。皇后镇是新加坡的第一个新镇，始于20世纪50年代，由SIT和建屋发展局共同开发建设。

图一：2016年新加坡组屋类型

组屋共有八类公共住房：一室，两室，三室，四室，五室，行政公寓和豪宅，预留至少55岁以上的新加坡人的一室公寓以及HUDC公寓。一室和两室最小小于50平方米的楼面面积;五室、行政公寓和HUDC公寓最大楼面面积超过100平方米。新楼盘的大小和布局由标准设计计划为指导，具有一定程度的调整。

表1：组屋的户型

新楼盘的设计标准图每年调整以满足购房者不断变化的期望和喜好。例如，直到20世纪70年代主三室住房的卧室连接一间浴室，1997年推出更大面积的住房以体现老年人友好的生活空间。尽管早期新加坡组屋的建设计划重点是满足人民适当住房的基本需要，现在更加注重居民周围生活环境的质量设计，努力提高园林建筑和加强屋苑的视觉形象。此外，工程进行了升级操作，以防止材料腐烂和过时，提高居民的生活环境。

大多数组屋可供出售单位，政府相信购房能促进新加坡人民族主义情绪。在2008年3月底，95％的组屋是自有产权，其余为租住。政府鼓励公屋单位的所有权通过提供优惠住房贷款和住房补助，并允许中央公积金储蓄用来资助符合一定的条件的居民购。

新加坡房屋发展局根据组屋家庭情况(如结婚，离婚或财务困难状况等)的变化，决定现有业主以及家庭成员组屋所有权变更。组屋产权可以通过赠与方式转移，另一种是做依据法院命令。由于这种财产转让过程类似于购买了组屋，所有现有的以及提出申请的业主必须签署所有权变更书面同意。

一、新加坡公民申请组屋

（一）申请条件

公民申请新加坡政府组屋应具备以下四个主要条件：

第一、新加坡公民。规定申请者必须是新加坡公民，而与申请者一同申请组屋的其他家庭成员中至少有一位是新加坡永久居民。

第二、无私有房产。申请新加坡组屋的公民不能拥有其它私人房产，有私人房产的要放弃其私有房产，并且在其具备申请组屋资格的 30 个月后才能申请购买组屋。

第三、收入水平。申请政府组屋的不同户型由申请人家庭的月总收入决定，超过月总收入限额标准的家庭不能申请购买相应的政府组屋。购买政府组屋最高月收入标准为 8000 新元。

第四、家庭结构。建屋发展局规定新建的政府组屋的申请者必须形成“核心家庭”(由夫妻双方组成的家庭)。建屋发展局规定新建的政府组屋的申请者必须形成“核心家庭”(由夫妻双方组成的家庭)。对于一些特别情况，例如老年人和孤儿，有专门的住房计划来解决其住房问题。

表2：组屋申请条件

表四：组屋申请的收入条件

除上述条件外，申请人在申请时年龄必须是年满21岁、家庭全部总收入不得超过1500美元上限。在使用期间30个月内，不得擅自转让组屋或改变设计。如果申请人拥有或在公开市场上转让2套以上组屋，或发现本地或海外拥有私人财产（房屋，建筑物，或土地）将取消资格。尽管申请人可能不符合申请条件，但是如果申请人今天有孩子，房屋发展局也将提供其他的居住计划以供选择。

（二）申请流程

1.提交申请

在提交组屋所有权转让申请之前，所有现有的和特此申请的业主必须仔细阅读申请条款和条件。然后，所要求的证明文件连同申请表格向建屋发展局管理科进行评估和审批。建屋发展局收到申请书及所需文件后，整个过程从预约到完成交易大约需要10周。

2.原则上批准

如果申请家庭被认为符合条件，在现有的和拟申请家庭将收到原则批准信（in-principle approval letter），包含估计应付费用、入住准备工作等信息。

3.完成交易

符合条件的申请者以及他们的配偶必须亲自到建屋发展局分局进行现场确认，包括办理相关法律文件、按揭贷款（如果从组屋采取贷款）、支付与交易有关的所有费用。

组屋租金根据家庭月收入不同而不同，是初次还是二次申请，签订租赁协议时支付1个月的房租押金。初次申请者之前没有获得过任何形式的住房补贴，也没有购买过行政公寓（商品住宅），也没有在重建计划（SERS）和住房和城市发展公司（HUDC）地产私有化过程中受益，这类似于我国的城中村改造、拆迁补偿。

表五：组屋租赁与续租

新加坡房屋发展局将组屋分布在地图上可视化，点击邮政编码或街道名称即可查找组屋信息和租金水平，便民之举值得借鉴。

二、永久居民申请组屋

拥有外国国籍的新加坡永久居民（Permanent Resident，简称PR）在新加坡买房的选择会比一般外国人多，但与新加坡公民相比还是略受限制，这一点主要体现在购买政府组屋上。

政府组屋是新加坡最普遍的房地产种类，由政府建屋发展局统一建造，属于有津贴的公共住房，高达85％的新加坡人都住在组屋里。

组屋分两种：新组屋和二手组屋，前者由政府提供预购项目，只开放给新加坡公民。譬如，一对夫妇要申购新组屋，必须都是新加坡公民，或者其中一人是公民，另一人是永久居民。（有非永久居民外籍配偶的新加坡人，可申购非成熟市镇的二房式预购新组屋，但必须符合一些条件。）

夫妇两人都是永久居民的外国家庭，可在公开市场上购买二手组屋，但前提是必须在获得永久居民权后等满三年，购买后必须在半年内卖掉国内外的私人房地产。

政府组屋与私人公寓相比有显著的价格优势，是许多年轻夫妇和工薪一族的首选。以四十万新币上下的4房组屋来计算，付掉1０％的首期，剩下的房款分三十年来偿还，通常连本带利，每月的还款额靠夫妻二人存入公积金CPF普通户头里的钱，基本上就足以支付了。

新加坡永久居民(PR)买政府组屋的流程如下：

（一）买前准备

在买房前，有两个问题要考虑：Eligibility 和Affordability。即：购房资格和购房能力。

1.购房资格：

PR在新加坡买HDB，较多的是以下情况：

2个结婚了的PR，

2个将要结婚的PR（必须在第一次面议时给HDB官员看ROM登记条）

工作的母亲和读书的孩子

未婚的PR 兄弟姐妹

一个PR，或者两个人中有一个拿PR没有超过3年，是不能买HDB的。

2.购房能力：

能获得PR资格的专业人士，购买一般的HDB经济能力不是问题，但是，有些PR购房者只有1人工作，或年纪很轻（PLOY 刚刚毕业），或有别的投资。此外，HDB规定，购房者在EXE OTP前，必须获得银行的贷款批准书。因此，事先的贷款能力评估是必须的。

3.购房预算

PR 银行贷款购房资金规划 （80％ 贷款）

以下可用CPF 普通户头或现金支付：

（1）印花税：根据成交价，第一个180K 1%，第二个180K 2%，360K以上3%

（2）律师费大约 $2500

（3）估价的 15%

（4） PR家庭(两个人都是PR)需付5%的额外印花税。

4.以下需要用现金

（1）定金＝OTP 费＋执行费 （少于$5000）

（2）估价的 5%

（3）溢价金额 （高于估价部分，即COV）

（4）注册费，估价费，禁止转让费等 $500

（5）中介服务费 成交价的1%＋GST

以上加银行贷款80%成为您的购屋总花费

（二）买房所需手续

（1）贷款批准书 LETTER OF OFFER（公民对应HLE）

由银行批准的贷款书，申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则，在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。

与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢，所以，一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。

（三）OTP（Option to purchase）

在买主看中屋子后，和卖主谈好价格，就要填写OTP，主要内容是：付定金的日期（也即OTP日期）屋子的地址屋子的成交价格屋子的定金数额（1-1000元）EXE OTP 的最晚日期。（14天）买主，卖主的姓名，身份证号码。EXE OTP 的金额（1-4000元）EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。（1-90天）

通常中介要跟双方解释一下，然后卖主就会在OTP 上签名，一旦卖主签名，14天内，他就不能把屋子卖给别人。

买主必须在这14天内获得银行贷款，同时，买主可以利用这14天的冷静期考虑。如果他决定放弃这屋子，那么，定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子，那么14天内他必须EXE OTP。

（四）递交材料，申请交易

EXE OTP 后的1-90天内，通常中介代劳，双方向HDB申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。

此后的一周内，HDB会有官员去屋子察看，有无非法装修，如果有没有被批准的装修被发现，卖方必须恢复原样，否则成交不能进行。

第一次面议时，买卖双方及中介需要到场，HDB官员要看买方的结婚证，身份证，如果是把孩子的名字放进居住者的，须孩子的出生证。

同时，双方约定完成交易的时间（即COMPLETION）。

PR买方此时去见律师，签一些委托书，委托律师帮助完成交易。律师会和银行，CPF局，HDB和别的一些政府机构打交道，帮助您完成交易，和还贷事宜。

（五）COMPLETION